Vendre després d’una herència: tràmits, impostos i consells per no perdre diners

Documentació i primers passos després d’heretar un habitatge

El primer pas per poder vendre una propietat heretada és acceptar formalment l’herència i deixar constància legal de la titularitat. Això requereix reunir una sèrie de documents essencials:

Documentació bàsica

• Certificat de defunció: acredita la defunció del propietari i se sol·licita al Registre Civil.

• Certificat d’últimes voluntats: confirma si existeix testament inscrit i qui són els hereus legals. S’obté al Ministeri de Justícia.

• Testament o declaració d’hereus: defineix la distribució dels béns. Si no hi ha testament, la declaració d’hereus notarial serà el document clau.

• Escriptura d’acceptació d’herència: signada davant notari, formalitza l’adjudicació dels béns als hereus.

• DNI o passaport dels hereus: document d’identitat dels qui accepten l’herència.

Inscripció al Registre de la Propietat

Un cop acceptada l’herència, és imprescindible inscriure l’adjudicació al Registre de la Propietat. Aquest pas és el que confereix plena seguretat jurídica a l’operació i permet que els hereus figurin oficialment com a titulars de l’immoble. Sense aquest registre, no es pot vendre l’habitatge més endavant.

Impostos en heretar i vendre un habitatge

Acceptar una herència no és gratuït: implica liquidar diversos impostos que varien segons la comunitat autònoma i la situació de l’immoble. És fonamental estar ben informat per evitar sorpreses i gestionar els comptes.

Impost de Successions i Donacions (ISD)

És el tribut que grava la transmissió de béns per herència. Cada comunitat autònoma estableix els seus propis percentatges i bonificacions.

• En regions com Madrid, els descendents directes gaudeixen de reduccions molt altes, cosa que pot deixar l’impost pràcticament a zero.

• En d’altres, com Astúries o la Comunitat Valenciana, la càrrega fiscal pot ser considerable.

És important liquidar aquest impost dins els terminis establerts (generalment sis mesos des de la defunció, prorrogable a sis més) per evitar sancions o recàrrecs.

Plusvàlua municipal

També anomenat Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), grava l’augment del valor del sòl des que el difunt va adquirir l’habitatge fins a la seva defunció. Es liquida a l’ajuntament corresponent i depèn del valor cadastral i dels anys de propietat.

Guany patrimonial a l’IRPF

Si després d’acceptar l’herència decideixes vendre l’habitatge, hauràs de declarar a l’IRPF el guany patrimonial obtingut. Aquest es calcula restant el valor declarat a l’herència (base fiscal) al preu de venda.

Per exemple: si heretes una casa valorada en 200.000 € i la vens per 250.000 €, tributaràs per 50.000 €.

Aquí és recomanable consultar un assessor fiscal: una mala planificació pot suposar una factura tributària molt més alta del que s’esperava.

Deutes i càrregues associades a l’immoble

Abans de vendre, convé revisar si l’habitatge heretat té càrregues o deutes pendents, ja que s’hauran de saldar abans de vendre (com en qualsevol altre procés de compravenda):

• Hipoteques: si l’immoble està hipotecat, el deute passa als hereus. Es pot cancel·lar en vendre o negociar amb l’entitat financera.

• Quotes de comunitat: els deutes amb la comunitat s’han de liquidar abans de la venda.

• Impostos municipals: l’IBI i altres tributs han d’estar al dia.

• Subministraments: aigua, llum i gas també han d’estar regularitzats.

Un habitatge lliure de càrregues transmet confiança al comprador i facilita enormement la venda, a més d’aconseguir millors preus al mercat.

Preparar l’habitatge heretat per a la seva venda

Un cop solucionada la part legal i fiscal, toca centrar-se en la presentació de l’immoble. La primera impressió compta, ja que pot influir en la decisió dels compradors –i en el preu que vulguin pagar–:

• Neteja i ordre: un habitatge net i despersonalitzat resulta més atractiu.

• Petites reparacions: aixetes, endolls o persianes que funcionin correctament transmeten cura.

• Pintura neutra: colors clars i lluminosos ajuden a percebre els espais més amplis.

• Home staging: cada vegada més utilitzat, aquest servei professional ressalta els punts forts de la casa i pot augmentar significativament el preu de venda.

A més, és fonamental fer una taxació professional o, almenys, una anàlisi de mercat per fixar un preu realista. Sobrevalorar l’habitatge pot allargar el procés innecessàriament i fer perdre oportunitats.

Venda amb diversos hereus: com gestionar-ho

Quan hi ha diversos hereus, la venda pot ser una mica més complicada. És fonamental que tots els hereus estiguin d’acord a vendre. Un hereu en desacord podria bloquejar el procés de venda. Hi ha diferents possibilitats:

• Si tots hi estan d’acord: l’operació es realitza amb normalitat, repartint-se després l’import de la venda segons les quotes d’herència.

• Si algun no vol vendre: existeixen alternatives legals:

  • Extinció de condomini: un hereu compra la part dels altres.

  • Venda de la part indivisa: es pot vendre només la participació heretada, encara que és menys habitual.

  • Divisió judicial: en darrera instància, un jutge pot ordenar la venda i el repartiment.

En qualsevol cas, el més recomanable és buscar l’entesa entre les parts. Una mediació primerenca pot evitar processos judicials llargs i costosos.

Tràmits legals per formalitzar la venda

Un cop resolta l’herència i liquidats els impostos, arriba el moment de vendre. Per això, hi ha una sèrie de tràmits legals i administratius que s’han de seguir:

• Escriptura de compravenda davant notari: es firma el contracte entre els hereus venedors i el comprador.

• Inscripció al Registre de la Propietat: garanteix la transmissió legal al nou propietari.

• Certificats d’estar al corrent de pagament: tant de l’IBI com de la comunitat de propietaris.

Aquests documents no només són obligatoris, sinó que aporten confiança i seguretat a totes les parts.

Consells pràctics per no perdre diners

Vendre un habitatge heretat és un procés en què es juga molt valor econòmic. La falta d’informació o una gestió precipitada pot reduir el benefici de la venda. Alguns consells clau:

Comptar amb assessorament legal i fiscal

Un advocat o assessor fiscal pot ajudar-te a reduir la càrrega tributària i evitar errors que podrien sortir molt cars. A més, comptar amb aquest suport professional transmet més seguretat als possibles compradors i agilitza l’operació.

Valorar l’habitatge amb dades reals

Utilitzar informes professionals o comparatives de mercat evitarà fixar un preu fora de lloc. Una valoració precisa també et donarà més marge de negociació i evitarà que l’immoble romangui massa temps al mercat.

Mantenir la documentació al dia

Tenir tots els certificats a punt agilitza l’operació i evita retards. Això demostra serietat davant el comprador i augmenta la confiança durant el procés de compravenda.

Preparar l’immoble per a la venda

Invertir en petites millores pot suposar una revalorització immediata. Un habitatge cuidat genera millor impressió a les visites i pot marcar la diferència davant altres propietats similars.

Negociar amb calma

No només compta el preu: també les condicions del comprador i la seva solvència. Prendre’s el temps necessari per avaluar cada oferta t’ajudarà a tancar una venda més beneficiosa i estable.

Considerar alternatives

Si el mercat no és favorable, sempre pots llogar l’habitatge durant un temps i obtenir ingressos mentre decideixes. D’aquesta manera, l’immoble no queda improductiu i es manté com un actiu rendible.

Vendre un habitatge heretat a Espanya implica una combinació de tràmits legals, obligacions fiscals i gestió pràctica. Amb una bona planificació, és possible maximitzar el valor de l’operació i evitar errors que podrien suposar pèrdues.

A Engel & Völkers comptem amb l’experiència i els recursos necessaris per acompanyar-te en cada pas: des de la valoració inicial fins a la signatura a notaria. Si has heretat una propietat i estàs pensant a vendre, confia en un equip que entén tant el mercat com la sensibilitat d’aquest tipus d’operacions.

Preguntes freqüents sobre la venda d’una casa heretada

Quant temps tinc per vendre un habitatge heretat?No existeix un termini legal per vendre’l, però sí per liquidar els impostos (6 mesos prorrogables).

Què passa si un dels hereus no vol vendre?Caldrà arribar a un acord, recórrer a una extinció de condomini o, en darrera instància, a una divisió judicial.

Puc llogar un habitatge heretat abans de vendre’l?Sí, sempre que tots els hereus hi estiguin d’acord. Els ingressos s’hauran de declarar a l’IRPF.

Quins impostos es paguen exactament en vendre una casa heretada?Impost de Successions (en acceptar l’herència), plusvàlua municipal i, en cas de benefici, el guany patrimonial a l’IRPF.

Es pot vendre un habitatge heretat amb hipoteca pendent?Sí, però el comprador ha d’acceptar subrogar-se en el deute o aquest s’ha de cancel·lar abans de la signatura.

És millor vendre ràpid o esperar que pugi el mercat?Depèn de la situació econòmica i de les necessitats de liquiditat dels hereus. En general, un preu ajustat al mercat permet vendre més ràpid i sense pèrdues.