Was ist Loan-to-Value (LTV) in Dubai und wie wird es berechnet?

Was ist Loan-to-Value (LTV)?

Loan-to-Value, häufig als LTV abgekürzt, bezeichnet den prozentualen Anteil des Immobilienwerts, der durch eine Bank mittels einer Hypothek finanziert wird. Die Abkürzung LTV steht für Loan-to-Value und ist eine der wichtigsten Kennzahlen, die Banken zur Bewertung des Kreditrisikos und zur Festlegung der Mindestanzahlung verwenden.

Ein LTV von 80 Prozent bedeutet beispielsweise, dass die Bank 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, während der Käufer die verbleibenden 20 Prozent als Eigenkapital bzw. Anzahlung einbringt. In Dubai sind Loan-to-Value-Quoten regulatorisch festgelegt. Das bedeutet, dass Mindestanzahlungen klar definiert sind und nicht unter die vorgegebenen Schwellenwerte reduziert werden können.

Warum Loan-to-Value für Immobilienkäufer wichtig ist

Der Loan-to-Value-Wert bestimmt, wie viel Eigenkapital ein Käufer beim Erwerb einer Immobilie einsetzen muss. Er beeinflusst zudem die Hypothekenfähigkeit, die Geschwindigkeit der Kreditgenehmigung und wie viel sich Käufer realistisch leisten können.

In Dubai ist LTV besonders relevant, weil:

• Mindestanzahlungen verpflichtend und nicht verhandelbar sind

• LTV-Grenzen zwischen Erstkauf und weiteren Immobilienkäufen unterscheiden

• Banken die Leistbarkeit anhand von LTV in Kombination mit Einkommen, Verbindlichkeiten und Bonität prüfen

Wer diese Grenzen frühzeitig kennt, kann sein Budget präzise planen und Verzögerungen vermeiden, sobald eine passende Immobilie gefunden wurde.

Loan-to-Value-Formel und Berechnung

Der Loan-to-Value-Wert wird mit einer einfachen Formel berechnet:

Darlehensbetrag ÷ Immobilienwert × 100

Kauft ein Käufer eine Immobilie für 2.000.000 AED und bewilligt die Bank eine Hypothek über 1.500.000 AED, beträgt der LTV 75 Prozent. Die verbleibenden 25 Prozent sind als Eigenkapital zu leisten. Nebenkosten wie Registrierungsgebühren, Bewertungsgebühren oder Maklerprovisionen sind dabei nicht enthalten.

Wichtig ist, dass Banken den LTV auf Basis des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis oder offizieller Bankbewertung berechnen. Liegt die Bewertung unter dem vereinbarten Kaufpreis, muss der Käufer die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln begleichen, was den effektiven Kapitalbedarf erhöht.

Unterschied zwischen LTV und Anzahlung

Loan-to-Value und Anzahlung beschreiben denselben Vorgang aus unterschiedlichen Perspektiven.

LTV steht für den durch die Bank finanzierten Anteil. Die Anzahlung entspricht dem Eigenkapitalanteil des Käufers. Ein höherer LTV bedeutet eine geringere Anzahlung, ein niedrigerer LTV erfordert mehr Eigenkapital.

Beispiele:

• 75 Prozent LTV entsprechen einer Anzahlung von 25 Prozent

• 60 Prozent LTV entsprechen einer Anzahlung von 40 Prozent

In Dubai hängen Anzahlungsanforderungen direkt von den regulatorisch festgelegten LTV-Grenzen ab und nicht von individuellen Entscheidungen einzelner Banken.

Aktuelle Loan-to-Value-Grenzen in Dubai

Das Hypothekenregelwerk in Dubai legt klare Loan-to-Value-Grenzen fest. Diese basieren auf Käuferprofil, Aufenthaltsstatus, Immobilienwert sowie darauf, ob es sich um die erste oder eine weitere Immobilie handelt. Die Vorgaben gelten einheitlich für alle Banken.

Für Erstkäufer (VAE-Staatsangehörige)

VAE-Staatsangehörige profitieren von den höchsten zulässigen LTV-Grenzen:

• Für Immobilien bis zu einem Wert von 5 Millionen AED sind bis zu 85 Prozent Finanzierung möglich

• Für Immobilien über 5 Millionen AED sinkt die LTV-Grenze auf 75 Prozent, was eine Anzahlung von 25 Prozent erfordert

Für Erstkäufer (Expats)

Expats unterliegen etwas niedrigeren Loan-to-Value-Grenzen:

• Für Immobilien unter 5 Millionen AED liegt der maximale LTV in der Regel bei 80 Prozent

• Für Immobilien über 5 Millionen AED sind bis zu 70 Prozent LTV möglich, entsprechend einer Anzahlung von 30 Prozent

Für Nicht-Residenten

Für ausländische Käufer, die eine Nicht-Residenten-Hypothek in Dubai aufnehmen möchten, liegt der maximale LTV je nach Bank und Profil meist zwischen 60 und 65 Prozent.

Für Zweit- und weitere Immobilien

Die Loan-to-Value-Grenzen sind bei zusätzlichen Immobilienkäufen niedriger.

Sowohl Staatsangehörige als auch Expats müssen beim Kauf einer zweiten oder weiteren Immobilie in der Regel mit einem maximalen LTV von 60 Prozent rechnen. Das entspricht einer Mindestanzahlung von 40 Prozent und spiegelt das höhere Risiko bei Mehrfachfinanzierungen wider.

Für Off-Plan-Immobilien

Bei den meisten Off-Plan-Käufen kommt kein klassischer LTV zur Anwendung, da diese in der Regel über Zahlungspläne des Bauträgers und nicht über eine sofortige Hypothekenfinanzierung abgewickelt werden.

Wenn eine Off-Plan-Hypothek möglich ist, liegt der maximale LTV bei 50 Prozent. Das bedeutet, dass der Käufer bereits 50 Prozent des Kaufpreises an den Bauträger gezahlt haben muss, bevor eine Hypothek gewährt wird.

Loan-to-Value-Grenzen für Erstkäufer im Vergleich zu Investoren

Das LTV-System in Dubai unterscheidet klar zwischen Eigennutzern und Investoren. Erstkäufer erhalten höhere Beleihungsquoten, während Investoren mehr Eigenkapital einsetzen müssen.

Diese Struktur dient der Risikobegrenzung im Markt und stellt sicher, dass Käufer über einen ausreichenden finanziellen Puffer verfügen. Investoren sollten die höheren Anzahlungsanforderungen bei der Renditeberechnung berücksichtigen, insbesondere beim Vergleich zwischen Bestands- und Off-Plan-Immobilien.

Wie Sie Ihre Loan-to-Value-Situation verbessern können

Die LTV-Grenzen selbst sind regulatorisch festgelegt. Dennoch können Käufer ihre Finanzierungschancen verbessern, indem sie ihre finanzielle Situation optimieren.

Banken genehmigen innerhalb der zulässigen LTV-Spanne eher höhere Darlehensbeträge, wenn Käufer:

• Bestehende Privatkredite oder Kreditkartenschulden reduzieren

• Eine gute Bonität und positive Zahlungshistorie nachweisen

• Stabiles Einkommen und kontinuierliche Beschäftigung belegen

Zudem müssen die Mindestgehaltsanforderungen für eine Immobilienfinanzierung in den VAE erfüllt sein, da die Leistbarkeitsprüfung parallel zur LTV-Bewertung erfolgt.

Tipps für Käufer bei der Hypothekenbeantragung

Eine sorgfältige Vorbereitung erhöht die Wahrscheinlichkeit einer schnellen und sicheren Kreditgenehmigung. Käufer sollten:

• Die erforderliche Anzahlung vor der Immobiliensuche sicherstellen

• Nebenkosten wie Registrierung, Bewertung und Transaktionsgebühren separat einkalkulieren

• Eine Hypotheken-Vorabgenehmigung einholen, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird

Die Beratung durch einen Hypothekenexperten kann helfen, die Immobilienwahl mit realistischen Loan-to-Value-Erwartungen und Bankanforderungen in Einklang zu bringen.

Fazit: LTV verstehen, bevor Sie kaufen

Loan-to-Value ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Immobilienkäufer in Dubai. Wer versteht, was LTV bedeutet und wie der Beleihungsauslauf berechnet wird, weiß genau, welchen Anteil die Bank finanziert, wie hoch das erforderliche Eigenkapital ist und ob der Kauf innerhalb der aktuellen regulatorischen Rahmenbedingungen realistisch ist.

Statt ausschließlich auf einen möglichst hohen LTV zu fokussieren, sollten Käufer das Loan-to-Value-Verhältnis als Planungsinstrument nutzen. In Kombination mit einem LTV-Rechner lässt sich so eine Finanzierungsstruktur wählen, die langfristige Leistbarkeit und finanzielle Stabilität unterstützt. Wer Loan-to-Value in Dubai frühzeitig berücksichtigt, vermeidet unangenehme Überraschungen im weiteren Kaufprozess.