Alles zum Maklervertrag beim Immobilienverkauf

Was ist der Maklerauftrag und welche Formen gibt es?

Der Maklerauftrag ist der Kern des Maklervertrags. Darin halten Sie die Aufgaben der Maklerin oder des Maklers fest. Das Ziel jedes Maklerauftrags ist es, die Immobilie in Ihrem Sinne und nach Ihren Vorgaben zu vermarkten, sodass zügig ein Mieter oder eine Käuferin für das Objekt gefunden wird. Kommt eine erfolgreiche Vermittlung zustande, wird eine vereinbarte Maklerprovision als Vergütung fällig.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Unterscheidung zwischen verschiedenen Maklerdienstleistungen – der sogenannten Nachweismäkelei und der sogenannten Vermittlungsmäkelei.

Nachweismäkelei

Bei der Nachweismäkelei, auch als einfacher Maklerauftrag bekannt, übernimmt der Makler oder die Maklerin nur die Aufgabe, Ihnen geprüfte Kaufinteressenten vorzuschlagen. Alle weiteren Schritte wie Verhandlungen und Vertragsabschluss übernehmen Sie selbst. Hierbei können Sie mehrere Makler oder Maklerbüros beauftragen; die Provision ist beim Vorschlag geeigneter Interessenten fällig.

Vermittlungsmäkelei

Bei dieser Form des Auftrags übernimmt die Maklerin oder der Makler alle Aufgaben von der Vermarktung bis zum Verkauf für Sie. Sie müssen lediglich entscheiden, an wen Sie verkaufen. Die Zahlung der Provision ist bei der Vermittlungsmäkelei erst beim Verkauf fällig.

Die Vermittlungsmäkelei kann genauer ausgestaltet werden. Einerseits als Makleralleinauftrag: Diese Variante schliesst aus, dass Sie weitere Maklerinnen oder Makler beauftragen. Andererseits auch als sogenanntes Exklusivmandat, das zusätzlich ausschliesst, dass Sie selbst nach geeigneten Käuferinnen und Käufern suchen.

Gut zu wissen: In der Schweiz regelt Art. 412 ff. des Obligationenrechts (OR) den Maklerauftrag. Das Maklerrecht, die Regelungen zur Vermittlung von Verträgen und einiges mehr ist hier genau beschrieben.

Der Maklervertrag – darauf kommt es an

Im Maklervertrag wird der Auftrag genau geregelt. Das verhindert Missverständnisse und stellt die Ausführung des Auftrags in Ihrem Sinn sicher. Neben einer genauen Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie, sollten Sie beim Aufsetzen jedes Maklervertrags in jedem Fall auf folgende Punkte achten:

1. Vertrag schriftlich verfassen

Ein Maklervertrag hat keine Formvorschriften. Theoretisch ist daher auch eine mündliche Vereinbarung möglich und rechtsgültig. Allerdings ist ein schriftlicher Vertrag immer zu empfehlen. So haben Sie insbesondere im Streitfall Klarheit.

2. Auftrag klar formulieren

Für eine erfolgreiche Vermittlung ist es wichtig, im Maklervertrag die Aufgaben der Maklerin oder des Maklers genau zu benennen. So können gar keine Missverständnisse hinsichtlich der Zuständigkeiten, der Arbeitsleistung sowie der Entlohnung entstehen. Das umfasst mindestens:

• Die Art des Maklervertrags

• Die Vertragsdauer: befristet/unbefristet, allfällige Verlängerungsoption

• Die Pflichten des Maklers/der Maklerin: Vermarktung, Exposé-Erstellung, Inserate, Besichtigungen, Rückmeldungen etc.

• Die Pflichten des Auftraggebers/der Auftraggeberin: Bereitstellung von Unterlagen, Verzicht auf Parallelverkäufe bei Exklusivmandaten etc.

• Den Umgang mit Interessenten: Vorgehen, wenn der Verkäufer selbst eine Käuferin oder einen Käufer findet?

3. Laufzeit und Kündigungsmodalitäten festhalten

Halten Sie die vereinbarten Kündigungsregeln und -fristen im Vertrag fest. Bei befristeten Maklerverträgen ist es ratsam, die Dauer des Auftrags genau zu bestimmen.

4. Provision und Höhe von Aufwandsentschädigungen festlegen

Definieren die Höhe und Fälligkeit der Courtage oder Provision sowie die Bedingungen für die Auszahlung genau. In der Regel beträgt die Provision einen Prozentsatz des erzielten Verkaufspreises oder der Miete.

5. Haftungs- und Versicherungsfragen klären

Welche Verantwortung trägt der Makler oder die Maklerin bei Fehlern?

6. Regelung zu Doppelmäkelei

Halten Sie explizit fest, ob es der Maklerin oder dem Makler erlaubt ist, auch mit der Käuferschaft eine Provisionszahlung zu vereinbaren.

7. Exklusivität des Auftrags

Legen Sie fest, ob der Makler oder die Maklerin ein exklusives Mandat für Ihre Immobilie hat oder ob Sie auch andere Makler:innen anfragen können.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist fällig, wenn die vertraglichen Bestimmungen erfüllt sind und wird in der Regel vom Verkäufer oder der Verkäuferin bezahlt. Wann die Provision fällig ist, kann jedoch unterschiedlich definiert sein – von der reinen Zuführung von Interessenten bis hin zum fertigen Vertragsabschluss.

Die Höhe der Maklerprovision ist in einem Maklervertrag in der Schweiz transparent festgehalten. Beim Verkauf von Immobilien liegt sie bei 2 bis 3 % des erzielten Kaufpreises. Selbstverständlich können Sie die exakte Höhe der Maklerprovision in Ihrem Fall individuell aushandeln. Sie können zudem gegebenenfalls mit der Käuferin oder dem Käufer vereinbaren, die Provision aufzuteilen.

Dazu kommen Spesen und andere Aufwände, etwa für die Bewerbung der Immobilie oder ein Home Staging, die nicht als Teil der Provision abgegolten werden. Bei diesen empfiehlt es sich, mit festen Summen oder mit einer Deckelung zu arbeiten. So haben Sie die Kontrolle über die Kosten.

Tipp: Oft lohnt es sich, Offerten bei verschiedenen Maklerbüros einzuholen, um den besten Mix aus Kosten, Leistungen und Fachwissen zu finden.

Die Pflichten von Makler:in und Auftraggeber:in beim Abschluss eines Maklervertrags

Während der Maklervertrag individuell ausgestaltet werden kann, haben Maklerinnen und Makler immer die folgenden Pflichten:

• Sie müssen bei einem Alleinauftrag tätig werden.

• Sie müssen, je nach Auftragsform, der Verkäuferin oder dem Verkäufer am Kauf interessierte Personen zuführen oder sie vermitteln.

• Sie müssen die Sorgfalts- und Treuepflichten wahren, also stets gemäss den Interessen der Auftraggeberin oder des Auftraggebers handeln.

• Sie müssen die Geheimhaltungspflicht in Bezug auf sämtliche als vertraulich gekennzeichneten Informationen wahren.

• Sie müssen im Rahmen der sogenannten Benachrichtigungspflicht problematische Interessenten als solche der auftraggebenden Person melden. Beispielsweise kann eine Bonitätsprüfung aller am Kauf interessierten vertraglich vereinbart werden.

Aber auch die Auftraggeber und Auftraggeberinnen haben bestimmte Pflichten:

• Sie müssen im Rahmen ihrer sogenannten Treuepflicht den Makler oder die Maklerin über alle relevanten Details und allfällige Veränderungen rund um die Immobilie und den Verkauf informieren.

• Sie müssen im Erfolgsfall die Vergütung entsprechend der Vereinbarung auszahlen und im Fall eines Allein- oder Exklusivmandates die jeweiligen vertraglichen Einschränkungen wahren.

Kann ich einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Ein Maklervertrag endet im Normalfall mit dem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie oder nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer automatisch. Sie können den Vertrag aber auch vorzeitig kündigen. Wichtig: Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen.

Bei einem unbefristeten Maklervertrag können Sie unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit vom Vertrag zurücktreten, ohne Angabe von Gründen. Dasselbe gilt auch für die Maklerin oder den Makler.

Bei einem befristeten Vertrag brauchen Sie stichhaltige Gründe für eine vorzeitige und fristlose Kündigung. Das ist nur erlaubt, wenn der Makler oder die Maklerin die vertraglichen Aufgaben nachweislich nicht erfüllt oder die Sorgfaltspflichten in grober Weise verletzt. Beispielsweise, wenn trotz klarer Vereinbarungen keine Inserate oder sonstigen Marketingmassnahmen für den Verkauf der Immobilie umgesetzt wurden.

In jedem Fall können bei einer Vertragskündigung Kosten für bereits erbrachte Leistungen oder eine vertraglich vereinbarte Aufwandsentschädigung anfallen – die Beweislast liegt aber bei der Maklerin oder dem Makler. Ohne Nachweis, dass die Kosten angefallen sind, müssen Sie nichts übernehmen.