Copropriété: acquisition ou possession commune d’un bien immobilier

Qu’est-ce que la copropriété?

Une définition simple: le terme copropriété signifie que plusieurs personnes se partagent la propriété d’un bien immobilier dans des proportions bien définies. Base légale: art. 646 - 651CC (Code civil suisse).

Les droits et obligations de chaque copropriétaire correspondent aux droits et obligations d’un propriétaire ordinaire; toutes les décisions concernant le bien immobilier requièrent ainsi l’accord de la majorité des copropriétaires.

Différences avec la propriété commune et d’autres formes de propriété

La principale différence avec ce qu’on appelle la propriété commune est qu’il n’y a pas de rapport de communauté entre les copropriétaires et qu’ils ne sont pas liés personnellement les uns aux autres – ils ont donc plus de flexibilité et peuvent vendre leurs parts de copropriété à tout moment.

Dans le cas de la propriété commune, il doit obligatoirement y avoir un lien légal ou contractuel. C’est le cas, par exemple, dans une communauté d’héritiers ou lorsque des époux fixent la propriété commune dans un contrat. Pour vendre une part, le propriétaire qui souhaite vendre doit obtenir l’accord de toutes les personnes concernées.

La propriété par étages est une forme particulière de copropriété. Des dispositions légales spécifiques s’appliquent également à ce type de cas. Avec la propriété par étages, les appartements d’un immeuble sont répartis entre les différents propriétaires. Dans ce cas, il existe certes aussi une communauté de propriétaires, mais les propriétaires par étages peuvent disposer seuls de leurs propres parts de propriété définies dans l’espace.

Enfin, il existe aussi la propriété exclusive. Comme le terme l’indique, une seule personne ici est l’unique propriétaire d’un bien immobilier.

Dans quels cas parle-t-on de copropriété?

En principe, il existe deux cas de figure: l’acquisition de biens immobiliers ou la transformation de formes de propriété.

Acquisition de biens immobiliers = on parle de copropriété lorsqu’il y a acquisition de biens immobiliers par plusieurs personnes et que les quotes-parts de copropriété sont définies avec précision.

Transformation de la propriété = la propriété exclusive et la propriété commune peuvent chacune être transformées en copropriété. Cela peut se faire par exemple par la vente de parts de copropriété par un propriétaire exclusif ou encore lors d’un partage successoral où les héritiers deviennent copropriétaires.

Qu’est-ce que la copropriété dépendante ou la copropriété subjective et réelle?

Il s’agit d’une part de copropriété qui est indissociable (d’où le terme «dépendante») de l’immeuble principal, par exemple un parking, un espace vert et autres – donc d’une installation qui a une valeur pour l’ensemble de l’immeuble et qui ne peut donc pas être vendue séparément Elle n’est soumise ni à des droits de dissolution ni au droit de préemption légal.

Droits et obligations des copropriétaires

En tant que copropriétaire, vous avez bien sûr certains droits et obligations:

Les droits des copropriétaires

Tout d’abord, il y a bien sûr le droit de donner, de mettre en gage, de transmettre ou de vendre la part de copropriété.

Mais en général, il n’y a pas non plus de restriction en matière d’utilisation de la copropriété pour un terrain ou une maison. Dans le cas de la copropriété d’un appartement, l’utilisation peut toutefois être limitée à certaines pièces. Dans le cas de la propriété par étages, on fait la distinction entre les unités d’habitation.

Les obligations des copropriétaires

Certaines obligations sont également liées à la copropriété, notamment la prise en charge de frais tels que les frais administratifs, les frais de construction, l’entretien de diverses installations – dès lors qu’elle est décidée par la majorité et indépendamment du fait que le copropriétaire concerné utilise ou non les installations en question.

Transfert et dissolution de la copropriété

Comme les copropriétaires peuvent vendre, hériter ou donner leur part de copropriété, ce transfert de propriété doit être mentionné au registre foncier. Un transfert est également possible grâce aux modifications des quotes-parts de copropriété.

De plus, les copropriétaires (conformément à l’article 650, paragraphe 1 du Code civil) ont le droit de mettre fin à la copropriété, du moins dans certaines conditions. Ceci peut avoir lieu avec le partage ou la vente. Les copropriétaires peuvent toutefois exclure une dissolution par convention pour une certaine durée, qui est de 50 ans maximum.

Si aucun accord n’est trouvé lors de la demande de dissolution, il est possible d’intenter une action dite en partage. Dans ce cas, un juge peut faire vendre la copropriété aux enchères. Si le défendeur ou les défendeurs souhaitent acquérir le bien immobilier, la vente aux enchères est organisée entre les copropriétaires. Dans le cas contraire, le bien immobilier est vendu aux enchères publiques.

Ce à quoi il faut veiller en tant que copropriétaire lors de la vente d’un bien immobilier

Lors de la vente d’une part de copropriété, le droit de préemption légal (art. 682, al. 1, CC) s’applique. Par conséquent, les autres copropriétaires ont la priorité en tant qu’acheteurs potentiels. Vous pouvez faire annuler ou modifier ce droit, mais cela doit faire l’objet d’un acte authentique.

Toutefois, même indépendamment du droit de préemption, la vente d’une part de copropriété peut s’avérer difficile selon le type de bien immobilier. Une part d’une maison individuelle n’est pas une offre particulièrement attrayante, tandis qu’un appartement en copropriété, par exemple, est moins difficile à vendre.