Propriété exclusive de biens immobiliers

Qu’est-ce que la propriété exclusive? Définition

On parle de propriété exclusive lorsqu’un bien immobilier n’appartient qu’à un seul propriétaire (cf. art. 641 CC). En tant que propriétaire exclusif, vous êtes donc seul à figurer au registre foncier et, en règle générale, vous achetez le bien immobilier avec votre capital personnel. Vous avez ainsi tous les droits sur le bien immobilier, mais êtes aussi soumis à toutes les obligations.

Propriété exclusive: avantages et inconvénients

La propriété exclusive signifie en principe (sauf exceptions bien définies pour les logements familiaux) que le propriétaire exclusif peut faire tout ce que la loi autorise avec son bien immobilier. Tous les droits, mais aussi tous les devoirs ainsi que les obligations financières sont détenus par une seule personne.

Dans le cas d’une maison habitée par plusieurs personnes, l’inconvénient est que les conjoints n’ont pas les mêmes droits.

La propriété exclusive en comparaison

Outre la propriété exclusive, il existe la copropriété et la propriété commune.

Dans le cas de la copropriété, les copropriétaires possèdent des parts bien définies d’un bien immobilier. En ce qui concerne les conjoints, la propriété peut être divisée à 50/50, par exemple.

Dans le cas de la propriété commune, le bien immobilier appartient à toutes les personnes concernées – collectivement. Ce n’est qu’ensemble que l’on peut disposer du bien immobilier. Dans le cas d’un conjoint, il y a propriété commune si le régime matrimonial choisi est celui de la communauté de biens.

Propriété exclusive par le mariage

Comme la propriété exclusive par le mariage ne convient pas à tous les projets de vie, les conjoints peuvent aussi se mettre d’accord pour transférer le bien immobilier en copropriété ou en propriété commune.

Nous abordons ci-après les autres subtilités de la propriété exclusive en cas de divorce.

Propriété exclusive et droit d’habitation en cas de divorce

En cas de divorce, le propriétaire exclusif peut, dans la plupart des cas, continuer à conserver le bien immobilier – les conditions de propriété restent inchangées.

Si, avant le divorce, les conjoints vivaient sous le régime dit de la participation aux acquêts et que le non-propriétaire a investi de l’argent dans le bien immobilier pendant le mariage, il peut demander le remboursement de ce montant en cas de divorce, avec une participation pour l’éventuelle plus-value.

En outre, le partenaire divorcé (non-propriétaire) peut, sous certaines conditions, faire valoir devant le tribunal ce que l’on appelle un droit d’habitation limité dans le temps (cf. art. 121 CC). La durée du droit d’habitation dépend de la situation personnelle.

Propriété exclusive et logement familial

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le logement familial bénéficie d’une protection particulière. Ainsi, le propriétaire exclusif ne peut vendre le logement que si son conjoint y consent (cf. art. 169 CC). Toutefois, s’il refuse sans raison valable, la décision revient au tribunal.

Propriété exclusive en cas de décès

En cas de décès, le bien immobilier du propriétaire exclusif décédé est soumis aux droits de succession et devient ainsi la propriété commune des héritiers. Il est bien sûr possible de préciser dans un testament à qui revient le bien immobilier – mais les éventuelles parts obligatoires des héritiers ne doivent pas être lésées.

Dans le cas du conjoint survivant, il est possible que le logement familial lui soit attribué (imputé sur la part d’héritage) conformément à l’article 612a du CC. Il peut également demander un droit d’habitation ou ce que l’on appelle l’usufruit.