Vendre ou louer sa maison ?

Les quatre questions essentielles à se poser pour choisir entre la location et la vente

Pour un propriétaire, la décision de vendre ou de louer son logement est toujours un choix qui nécessite mûre réflexion. Il est judicieux d’élaborer dès que possible un plan à long terme pour déterminer comment et quand le patrimoine immobilisé dans ce bien immobilier doit être utilisé ou libéré. Les propriétaires devraient se poser les questions suivantes.

Est-ce que cela vaut la peine de vendre, ou puis-je profiter de la hausse des prix de l'immobilier ?

Les prix de l'immobilier résidentiel ont considérablement augmenté en Suisse depuis de nombreuses années. Des prix immobiliers élevés peuvent rendre une vente intéressante, en particulier lorsque les propriétaires souhaitent réaliser une grande partie du patrimoine immobilier qu'ils ont constitué. Il n'existe toutefois aucune garantie que les prix continueront à augmenter. Parallèlement, il convient également de tenir compte de la situation locale sur le marché locatif.

À cela s'ajoute l'état du bien immobilier. Dans le cas des maisons anciennes notamment, des investissements importants pourraient bientôt s'avérer nécessaires au niveau du chauffage, de l'enveloppe du bâtiment, de la cuisine, de la salle de bains ou d'autres éléments de construction. Ces coûts doivent être pris en compte aussi bien dans le cadre d'une mise en location prévue que pour déterminer le moment optimal de la vente.

Une expertise professionnelle et une analyse du marché local de la vente et de la location permettent de comparer de manière réaliste les différents scénarios.

Est-ce que je souhaite que la maison ou l'appartement reste dans la famille ?

Lorsqu'il s'agit d'une maison héritée ou d'une résidence familiale de longue date, les considérations financières ne sont souvent pas les seules à entrer en ligne de compte. Peut-être souhaitez-vous que vos propres enfants profitent un jour de ce bien immobilier, ou que celui-ci reste dans le giron familial à long terme. La mise en location permet de préserver ces possibilités.

En revanche, une grande partie du patrimoine reste immobilisée dans l'immobilier. Cela peut limiter la flexibilité financière. Dans le cas d'une communauté d'héritiers, une autre question se pose : tous les héritiers poursuivent-ils les mêmes objectifs ? Si l'un souhaite vendre alors qu'un autre souhaite conserver le bien immobilier, il convient de déterminer le plus tôt possible quelle solution est acceptable pour toutes les parties concernées.

Est-ce que je préfère percevoir des revenus locatifs réguliers ou obtenir une somme importante grâce à la vente ?

Une vente permet en revanche de libérer d'un seul coup une grande partie du capital immobilisé dans le bien immobilier. Cet argent peut ensuite être utilisé librement. Les propriétaires doivent toutefois tenir compte des frais liés à la vente d'un bien immobilier.

La mise en location génère des revenus réguliers et peut ainsi constituer une source de revenus supplémentaire ou contribuer à financer l'acquisition d'un autre bien immobilier ou le remboursement de son propre prêt immobilier.

Il convient toutefois de noter que : Le loyer mensuel convenu ne correspond pas au rendement réel. Il faut notamment déduire des revenus locatifs les frais d'entretien, de gestion, de financement et les éventuelles périodes d'inoccupation. Or, ce sont précisément ces coûts qui sont souvent sous-estimés.

Pour les biens immobiliers anciens, il convient en outre de prévoir des provisions pour les rénovations et les investissements de remplacement importants. Ceux-ci peuvent réduire considérablement le rendement réel.

Prenons un exemple simplifié avec un bien immobilier d'une valeur de
1 000 000 CHF :

La location génère un revenu locatif net de 26 000 CHF par an, ce qui correspond à un rendement net de 2,6 %. À cela s'ajoute le fait que le bien reste en votre possession et peut continuer à prendre de la valeur.

En cas de vente, le produit net de la vente, après déduction des frais annexes, s'élève à CHF 950'000. Le capital est immédiatement disponible et peut, par exemple, être utilisé pour l'acquisition d'un nouveau bien immobilier ou être investi ailleurs.

La vente est financièrement plus intéressante si un investissement alternatif offre un rendement supérieur à 2,6 %, auquel s'ajoute la plus-value attendue du bien immobilier.

Un conseil professionnel peut aider à évaluer de manière réaliste différents scénarios.

Suis-je prêt à assumer les contraintes liées à la location ?

Une vente est un processus limité dans le temps. Une fois le bien immobilier cédé, la responsabilité du propriétaire prend en principe fin.

En cas de location, la responsabilité subsiste et les propriétaires doivent assumer des tâches administratives et organisationnelles.

Cela comprend par exemple :

• la recherche et la sélection de locataires appropriés

• les visites et les baux

• la communication avec les locataires

• l’organisation des réparations et des travaux d’entretien

• le remplacement des appareils défectueux

• les décomptes et les tâches administratives

Quiconque se charge lui-même de la gestion doit donc disposer de suffisamment de temps et d’un savoir-faire important. Il est également possible de faire appel à un gestionnaire externe qui se chargera de ces tâches. Cela entraîne toutefois des coûts supplémentaires. Avant de prendre une décision, il convient donc de déterminer le temps et les efforts que les propriétaires souhaitent investir à long terme, ainsi que les coûts à prévoir pour une gestion professionnelle.

Vendre ou louer une maison : le pour et le contre

Fiscalité liée à la vente et à la location d’un bien immobilier

La fiscalité peut avoir une influence déterminante sur le choix de l’option la plus intéressante sur le plan financier. C’est pourquoi il convient de prendre en compte dès le départ les conséquences fiscales, tant en cas de vente que de location.

Lors de la vente d’un bien immobilier, un impôt sur les gains immobiliers peut s’appliquer. En principe, c’est le gain immobilier réalisé qui est imposé. Le mode de calcul concret de cet impôt varie d’un canton à l’autre.

En cas de location, les revenus locatifs perçus sont inclus dans le revenu imposable. Parallèlement, certains frais d’entretien et de gestion peuvent être déduits fiscalement.

Les frais effectivement déductibles et le montant de la charge fiscale dépendent notamment du canton, du mode de financement, de la situation fiscale personnelle et du bien immobilier concerné.

C'est pourquoi il peut s'avérer judicieux, notamment en cas de patrimoine important, de plusieurs biens immobiliers ou d'un financement plus complexe, de faire évaluer les conséquences fiscales individuelles par un professionnel.

De nombreux facteurs doivent être pris en compte pour choisir entre la vente et la location

Il n’existe pas de réponse universelle à la question de savoir s’il est plus judicieux de vendre ou de louer une maison. Plutôt que de se limiter à l’évolution actuelle des prix, il convient de partir de sa propre stratégie à long terme : quels objectifs financiers le bien immobilier doit-il permettre d’atteindre ? Comment votre situation personnelle pourrait-elle évoluer ? Quand le capital immobilisé devra-t-il, le cas échéant, être disponible ?

Les propriétaires ne devraient donc pas se contenter de comparer le prix de vente et le loyer brut. Il est plus pertinent d’examiner les effets nets à long terme des deux options. Une expertise immobilière professionnelle et une analyse de la situation locale du marché de la vente et de la location constituent une base solide pour cette décision.

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Une estimation immobilière professionnelle est une étape importante pour réussir une vente. Elle permet de déterminer clairement le prix que le bien immobilier pourrait atteindre sur le marché actuel et constitue ainsi une base essentielle pour comparer la vente et la location.

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