Contratto di mediazione: ecco i punti da tenere presenti

Cos’è l’incarico di mediazione e quali forme esistono?

Il mandato di mediazione è il fulcro del contratto di mediazione. In esso vengono stabiliti i compiti dell'agente immobiliare. L'obiettivo di ogni mandato di mediazione è quello di commercializzare l'immobile secondo i vostri desideri e le vostre indicazioni, in modo da trovare rapidamente un inquilino o un acquirente per l'immobile. Se la mediazione ha esito positivo, è dovuta una commissione di mediazione concordata come compenso.

In questo contesto è importante anche distinguere tra diversi servizi di intermediazione: la cosiddetta intermediazione di prova e la cosiddetta intermediazione di mediazione.

Intermediazione di prova

Nell'intermediazione di prova, nota anche come semplice incarico di intermediazione, l'agente immobiliare si limita a proporvi potenziali acquirenti verificati. Tutti gli altri passaggi, come le trattative e la stipula del contratto, sono a vostro carico. In questo caso potete incaricare più agenti immobiliari o agenzie immobiliari; la commissione è dovuta al momento della presentazione di potenziali acquirenti idonei.

Mediazione

In questa forma di incarico, l'agente immobiliare si occupa di tutte le attività, dalla commercializzazione alla vendita. Voi dovete solo decidere a chi vendere. Nel caso della mediazione, il pagamento della commissione è dovuto solo al momento della vendita.

L'intermediazione può essere strutturata in modo più dettagliato. Da un lato come incarico esclusivo all'agente immobiliare: questa variante esclude la possibilità di incaricare altri agenti immobiliari. Dall'altro lato anche come cosiddetto mandato esclusivo, che esclude inoltre la possibilità di cercare autonomamente acquirenti idonei.

Buono a sapersi: in Svizzera, l'art. 412 e seguenti del Codice delle obbligazioni (CO) disciplina il mandato di mediazione. Il diritto di mediazione, le norme relative alla mediazione dei contratti e molto altro ancora sono descritti in dettaglio in questo articolo.

Il contratto di mediazione: gli aspetti importanti

Il contratto di mediazione regola in modo preciso l'incarico. Ciò evita malintesi e garantisce l'esecuzione dell'incarico secondo i vostri desideri. Oltre a una descrizione precisa dell'immobile da vendere, nella stesura di ogni contratto di mediazione dovreste prestare attenzione ai seguenti punti:

1. Redigere il contratto per iscritto

Un contratto di mediazione non ha requisiti formali. In teoria è quindi possibile anche un accordo verbale, che è legalmente valido. Tuttavia, è sempre consigliabile stipulare un contratto scritto. In questo modo avrete chiarezza, soprattutto in caso di controversia.

2. Formulare chiaramente l'incarico

Per una mediazione di successo è importante specificare con precisione nel contratto di mediazione i compiti dell'agente immobiliare. In questo modo non potranno sorgere malintesi in merito alle responsabilità, alle prestazioni lavorative e alla retribuzione. Ciò comprende almeno:

• Il tipo di contratto di mediazione

• La durata del contratto: a tempo determinato/indeterminato, eventuale opzione di proroga

• Gli obblighi dell'agente immobiliare: commercializzazione, redazione di schede informative, inserzioni, visite, feedback, ecc.

• Gli obblighi del committente: fornitura di documenti, rinuncia a vendite parallele in caso di mandati esclusivi, ecc.

• Trattamento dei potenziali acquirenti: procedura da seguire se il venditore trova un acquirente autonomamente?

3. Stabilire la durata e le modalità di recesso

Stabilite nel contratto le regole e i termini di recesso concordati. In caso di contratti di mediazione a tempo determinato, è consigliabile specificare con precisione la durata dell'incarico.

4. Stabilire la commissione e l'importo delle indennità

Definire con precisione l'importo e la scadenza della provvigione o della commissione, nonché le condizioni per il pagamento. Di norma, la commissione corrisponde a una percentuale del prezzo di vendita o dell'affitto ottenuto.

5.Chiarire le questioni relative alla responsabilità e all'assicurazione

Quale responsabilità ha l'agente immobiliare in caso di errori?

6. Regolamentazione della doppia mediazione

Specificare esplicitamente se l'agente immobiliare è autorizzato a concordare il pagamento di una commissione anche con l'acquirente.

7. Esclusività dell'incarico

Stabilire se l'agente immobiliare ha un mandato esclusivo per il vostro immobile o se potete rivolgervi anche ad altri agenti immobiliari.

A quanto ammonta la commissione dell'agente immobiliare?

La commissione dell'agente immobiliare è dovuta quando le condizioni contrattuali sono soddisfatte e di norma viene pagata dal venditore. Tuttavia, il momento in cui la commissione è dovuta può essere definito in modi diversi: dal semplice contatto con potenziali acquirenti fino alla conclusione del contratto.

In Svizzera, l'importo della commissione dell'agente immobiliare è stabilito in modo trasparente in un contratto di mediazione. Per la vendita di immobili, essa è pari al 2-3% del prezzo di acquisto ottenuto. Naturalmente, è possibile negoziare individualmente l'importo esatto della commissione dell'agente immobiliare nel proprio caso specifico. Se necessario, è anche possibile concordare con l'acquirente la ripartizione della commissione.

A ciò si aggiungono le spese e altri costi, ad esempio per la pubblicità dell'immobile o l'home staging, che non sono coperti dalla commissione. In questi casi è consigliabile lavorare con importi fissi o con un limite massimo. In questo modo avrete il controllo sui costi.

Suggerimento: spesso vale la pena richiedere offerte a diverse agenzie immobiliari per trovare il miglior mix di costi, servizi e competenze.

Gli obblighi dell'agente immobiliare e del committente alla stipula di un contratto di mediazione

Sebbene il contratto di mediazione possa essere redatto in modo personalizzato, gli agenti immobiliari hanno sempre i seguenti obblighi:

• Devono agire in caso di mandato esclusivo.

• A seconda della forma del mandato, devono presentare al venditore le persone interessate all'acquisto o fungere da intermediari.

• Devono rispettare gli obblighi di diligenza e fedeltà, ovvero agire sempre nell'interesse del committente.

• Devono rispettare l'obbligo di riservatezza in relazione a tutte le informazioni contrassegnate come riservate.

• Nell'ambito del cosiddetto obbligo di informazione, devono segnalare al committente gli interessati problematici come tali. Ad esempio, è possibile concordare contrattualmente una verifica della solvibilità di tutti gli interessati all'acquisto.

Ma anche i mandanti hanno determinati obblighi:

• nell'ambito del loro cosiddetto obbligo di lealtà, devono informare l'agente immobiliare di tutti i dettagli rilevanti e di eventuali cambiamenti relativi all'immobile e alla vendita.

• In caso di successo, devono pagare il compenso concordato e, in caso di mandato esclusivo, rispettare le relative restrizioni contrattuali.

Posso rescindere anticipatamente un contratto di mediazione?

Un contratto di mediazione termina normalmente con la vendita o la locazione dell'immobile o automaticamente alla scadenza del periodo contrattuale concordato. Tuttavia, è possibile rescindere il contratto anticipatamente. Importante: la rescissione deve avvenire per iscritto.

Nel caso di un contratto di mediazione a tempo indeterminato, è possibile recedere dal contratto in qualsiasi momento, senza indicarne i motivi, rispettando il termine di preavviso. Lo stesso vale anche per l'agente immobiliare.

Nel caso di un contratto a tempo determinato, sono necessari motivi validi per una risoluzione anticipata e senza preavviso. Ciò è consentito solo se l'agente immobiliare non adempie in modo dimostrabile ai propri obblighi contrattuali o viola gravemente i propri doveri di diligenza. Ad esempio, se nonostante accordi chiari non sono stati realizzati annunci pubblicitari o altre misure di marketing per la vendita dell'immobile.

In ogni caso, in caso di risoluzione del contratto possono essere addebitati i costi per i servizi già forniti o un rimborso spese concordato contrattualmente, ma l'onere della prova spetta all'agente immobiliare. Senza la prova che i costi sono stati sostenuti, non siete tenuti a pagare nulla.