Acquistare una seconda casa in Svizzera: cosa occorre sapere

Quali sono i requisiti per l'acquisto di una seconda casa?

Sono considerate seconde case gli immobili che:

• si trovano in un comune diverso da quello in cui si è residenti e registrati e

• non sono abitati in modo permanente per motivi di lavoro o di studio.

Di conseguenza, in Svizzera le seconde case sono generalmente case di vacanza.

Per i cittadini svizzeri, l'acquisto di seconde case è generalmente consentito senza restrizioni. Tuttavia, dall'entrata in vigore della legge federale sulle seconde case il 1° gennaio 2016, esistono regole severe sul numero di seconde case consentite in un comune. In concreto, la percentuale di seconde case è limitata al 20% massimo.

Una volta raggiunto questo valore, non possono essere autorizzate nuove abitazioni di vacanza o seconde case, ad eccezione degli appartamenti utilizzati esclusivamente a fini turistici e affittati.

Cosa devono tenere presente i cittadini stranieri quando acquistano una seconda casa in Svizzera?

A seconda del loro paese di origine e del loro permesso di soggiorno, ai cittadini stranieri si applicano norme molto più severe. Infatti, la cosiddetta Lex Koller pone limiti rigorosi all'acquisto di immobili da parte di stranieri.

Sono esenti da queste restrizioni:

• i cittadini dei paesi dell'UE e dell'AELS che hanno la loro residenza principale in Svizzera,

• i titolari di un permesso di soggiorno (permesso C) e

• i frontalieri che hanno la cittadinanza di un paese dell'UE o dell'AELS e che acquistano un immobile nella zona in cui lavorano.

Queste persone hanno gli stessi diritti degli svizzeri per quanto riguarda l'acquisto di immobili.

Gli stranieri che non soddisfano questi requisiti necessitano di un permesso per acquistare una seconda casa. Tale permesso deve essere richiesto all'autorità cantonale competente del luogo in cui si trova l'immobile.

Affinché sia consentito l'acquisto di una seconda casa o di una casa di vacanza, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

• L'abitazione deve trovarsi in una località turistica.

• La superficie abitabile netta non deve superare i 200 m2 e la superficie del terreno edificabile non deve superare i 1000 m2.

• Un'abitazione di vacanza non può essere affittata tutto l'anno, ma solo temporaneamente; le seconde case non possono essere affittate affatto.

• Non è consentito possedere più di una casa di vacanza o seconda casa in Svizzera.

• Se la residenza principale si trova all'estero, l'acquisto di una seconda casa è possibile solo in una località con cui si ha un legame particolarmente stretto e degno di protezione.

Inoltre, i Cantoni possono stabilire ulteriori restrizioni. Maggiori dettagli sull'argomento sono disponibili sul sito della Confederazione.

Quali sono i miei obblighi dopo l'acquisto di una seconda casa in Svizzera?

Chi acquista una seconda casa in Svizzera deve registrarsi presso l'ufficio di controllo degli abitanti del comune entro 14 giorni dal trasferimento nella seconda casa. Ciò comporta una tassa, il cui importo varia a seconda del comune. Per la registrazione sono necessari un certificato di residenza valido e una carta d'identità o un passaporto.

Il finanziamento della seconda casa può essere complesso

Una seconda casa è un lusso, pertanto gli acquirenti non possono beneficiare di finanziamenti agevolati come nel caso della prima casa. Non è consentito, ad esempio, prelevare il capitale previdenziale del 2° pilastro o del pilastro 3a per l'acquisto di una seconda casa.

Inoltre, i requisiti per il finanziamento sono generalmente più severi rispetto alla residenza principale: molte banche richiedono spesso il 50% di capitale proprio o più, poiché considerano il rischio più elevato.

Infine, ma non meno importante, i valori immobiliari in molte destinazioni popolari per le seconde case sono molto elevati. L'iniziativa sulle abitazioni secondarie ha ulteriormente accelerato questo sviluppo, poiché in molti luoghi non è possibile costruire nuovi alloggi, nonostante la domanda sia elevata e in alcuni casi continui a crescere.

Ciò rende ancora più difficile raccogliere il capitale proprio necessario per l'acquisto. È quindi ancora più preziosa una buona consulenza e il supporto di esperti in grado di illustrare le possibilità e i limiti su base individuale.

Quali imposte e tasse si applicano a una seconda casa?

Le seconde case sono trattate fiscalmente allo stesso modo delle prime case. Ciò significa che il valore locativo è tassato come reddito, ma allo stesso tempo sono possibili detrazioni per gli interessi ipotecari e le ristrutturazioni energetiche. Se l'immobile è affittato, anche i redditi da locazione devono essere tassati come reddito, ma il valore locativo viene ridotto del reddito da locazione, in modo che il reddito imponibile aggiuntivo rimanga invariato.

Inoltre, sono previste ulteriori imposte sugli immobili, come le imposte sul patrimonio e sul trasferimento di proprietà o l'imposta sugli utili immobiliari in caso di vendita.

Da non dimenticare: spese di manutenzione e spese accessorie, nonché, in molti Cantoni, tasse di soggiorno per ogni pernottamento in un appartamento di vacanza.

Cosa comporta l'abolizione del valore locativo per i proprietari di seconde case?

Il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha votato a favore dell'abolizione del valore locativo, che dovrebbe essere attuata a partire dal 2028. Da un lato, ciò significa un alleggerimento per tutti i proprietari di immobili residenziali. Dall'altro, però, vengono abolite anche le possibilità di deduzione.

Inoltre, i Cantoni possono introdurre nuove imposte per i proprietari di seconde case al fine di compensare le perdite nelle casse. Prima di entrare in vigore, tuttavia, queste devono essere approvate dal popolo.