Spekulationsfrist: Darauf sollten Sie beim Immobilienverkauf achten

Immobilienverkauf in München: Worum handelt es sich bei der Spekulationssteuer?

In Deutschland werden private Investment- und Spekulationsgeschäfte grundsätzlich besteuert: Dies gilt nicht nur für den Handel mit Anlageprodukten wie Aktien, Fondsanteilen und Edelmetallen, sondern auch für Häuser, Wohnungen und andere Immobilien. Wird ein solches Objekt, beispielsweise in München, verkauft und erzielt es dabei einen höheren Preis als zum Kaufzeitpunkt, fällt auf eben diese Differenz – den Gewinn des Verkaufsgeschäfts – eine Spekulationssteuer an, die in ihrer Höhe dem jeweiligen Einkommensteuersatz des Verkäufers entspricht. Der Freibetrag pro Person beträgt hierbei 600,00 Euro und deckt folglich nur kleinere Gewinne ab. Allerdings existieren eine Reihe von Möglichkeiten, die entstehende Steuerlast zu reduzieren oder sogar komplett von der Spekulationssteuer-Pflicht befreit zu werden. So lassen sich unter anderem die Kosten für den Immobilienmakler vom zu versteuernden Bruttogewinn abziehen, genau wie Notargebühren oder etwaige verkaufsrelevante Verfahrenskosten, die beispielsweise bei der Änderung des Grundbucheintrags anfallen. Außerdem werden private Immobilienverkäufe nach Ablauf der sogenannten Spekulations- oder Zehnjahresfrist von der Steuerpflicht entbunden, wie Engel & Völkers München im folgenden Abschnitt erklärt.

Erfahren Sie, ob Sie für Ihren Immobilienverkauf die Spekulationsfrist berücksichtigen müssen

Liegt der Kauf einer Immobilie bereits mehr als zehn Jahre zurück, muss keine Spekulationssteuer mehr entrichtet werden, unabhängig davon, wie die Immobilie innerhalb dieser Zeit genutzt wurde. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Doch auch die Spekulationsfrist lässt sich in einigen Fällen verkürzen oder sogar gänzlich aufheben. Wurde die Wohnung oder das Haus etwa durchgehend vom Eigentümer bewohnt, fällt auch innerhalb der Zehnjahresfrist keine Spekulationssteuer an. Bei vermieteten Immobilien besteht eine weitere Ausnahmeregelung: Wurde das Objekt für weniger als zehn Jahre lang vermietet, im Anschluss daran allerdings für mindestens zwei Jahre sowie im Jahr des Verkaufs selbst durch den Eigentümer genutzt, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Da darüber hinaus eine Vielzahl von Sonderfällen existieren, möchte Immobilienmakler Engel & Völkers München auch auf diese nachfolgend kurz eingehen.

Sonderregelungen zur Spekulationssteuer: Erbe, Gewerbe, Modernisierung

Eine häufig gestellte Frage an unsere Immobilienmakler lautet, inwieweit geerbte Häuser oder Wohnungen in München unter die Spekulationsfrist fallen. Die Antwort lautet: Prinzipiell bleibt die Dauer der Zehnjahresfrist von einem Erbfall unberührt, was allerdings bedeutet, dass hier der Zeitpunkt des Kaufs durch den Erblasser, nicht der des Eigentumsübertrags auf den Begünstigten entscheidend ist. Wurde die Immobilie zuvor vom Erblasser selbst durchgehend, oder von den Erben beziehungsweise den Kindern des Erblassers seit mehr als drei Kalenderjahren mietfrei bewohnt, kann ein Verkauf auch ohne Entrichtung der Spekulationssteuer erfolgen.

Darüber hinaus wird beim Verkauf von Häusern und Wohnungen in München zwischen privaten und gewerblichen Transaktionen unterschieden, wobei die Grenzen für Eigentümer nicht immer trennscharf zu erkennen sind. Als Orientierung kann die sogenannte Drei-Objekte-Regel herangezogen werden, die besagt, dass als gewerblicher Händler gilt, wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkauft. Dennoch kann das Finanzamt diese Regelung flexibel auslegen, wenn eine eindeutige Intention der Gewinnerzielung durch die Verkäufe erkennbar wird. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ursprüngliche Mietwohnungen zunächst umfassend modernisiert und dann als Eigentumswohnungen verkauft werden. Dann gilt: Gewerbetreibende müssen neben der Gewerbesteuer auch Spekulationssteuer zahlen, ungeachtet der Zehnjahresfrist, die nur für private Verkäufer heranzuziehen ist. Um bei Ihrem Verkauf steuerrechtlich auf der sicheren Seite zu sein, leitet Immobilienmakler Engel & Völkers München Sie gerne an einen erfahrenen Experten weiter, der Sie individuell und verlässlich zu Ihrem Anliegen beraten kann.

Spekulationsfrist abgelaufen? Darum sollten Sie uns jetzt mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen!

Wenn Sie als privater Immobilieneigentümer mit Selbstnutzung nicht von der Spekulationssteuer betroffen sind oder die Zehnjahresfrist für Ihr Haus oder Ihre Wohnung in München abgelaufen ist, könnte der Zeitpunkt für Ihren gewinnbringenden Verkauf kaum besser sein. Innerhalb der letzten 5 Jahre sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um durchschnittlich 26,0 Prozent gestiegen, Eigentumswohnungen konnten unterdessen sogar ein Plus von 52,8 Prozent verbuchen. Bei Betrachtung einer für die Steuerpflicht relevanten Spanne von zehn Jahren sind noch deutlich größere Wertzuwächse anzunehmen. Da Sie den aus einem Verkauf resultierenden Gewinn nicht versteuern müssen, sobald die Spekulationsfrist abgelaufen ist, werden Sie kaum einen besseren Moment finden, als genau zu diesem Zeitpunkt.

Profitieren Sie von der kompetenten Vermarktung durch die fachkundigen Immobilienmakler von Engel & Völkers München und nutzen Sie die Möglichkeiten Ihres Immobilienverkaufs bestmöglich aus. Wir sorgen nicht nur für eine angemessene Preisfindung auf Grundlage einer sorgfältigen Wertanalyse Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung, sondern realisieren den kompletten darauf aufbauenden Verkaufsprozess bis zum erfolgreichen Eigentumsübertrag gewissenhaft und professionell für Sie. Dabei kommen Ihnen unter anderem die interdisziplinäre Ausbildung unserer Immobilienmakler-Teams in München, unser reichweitenstarkes Kontaktnetzwerk und unsere objektspezifisch individualisierten Verkaufsstrategien zugute.

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