Bevor eine Immobilie verkauft werden kann, muss herausgefunden werden, wie hoch der finanzielle Wert ist. Hier kommt der Verkehrswert ins Spiel: Mittels diverser Verfahren kann herausgefunden werden, welchen Wert eine Immobilie objektiv gesehen hat. Der Verkehrswert bildet damit die Grundlage für den Verkaufspreis einer Immobilie und basiert auf dem Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren, wie Lage, Zustand und verarbeitete Baumaterialien, erzielt werden kann. Dieser Wert wird ohne Berücksichtigung persönlicher oder ungewöhnlicher Verhältnisse bestimmt und beachtet rechtliche Gegebenheiten und tatsächliche Eigenschaften. Der Verkehrswert bildet vereinfacht gesagt den wahrscheinlichsten Verkaufspreis ab.
Man unterscheidet drei Bewertungsverfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren. Je nach Art der Immobilie und Präferenz des Käufers wird das geeignete Verfahren gewählt.
Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert mithilfe von Referenzwerten berechnet. Die Referenzwerte sind Kaufpreise für Immobilien mit ähnlichen Parametern, wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung. Das Ergebnis des Verfahrens ist ein relativ konkreter, am Markt erzielbarer Preis. Grundvoraussetzung für genaue Zahlen ist das Vorliegen einer großen Anzahl an Vergleichswerten. Sind zu wenig Werte vorhanden, ist das Ergebnis gegebenenfalls sehr ungenau. Ein Nachteil dieser Methode ist, dass keine aussagekräftigen Daten für Immobilien mit außergewöhnlichen Merkmalen, besonderer Ausstattung oder besonderem Wert ermittelt werden können.
Ertragswertverfahren: Um den Verkehrswert zu berechnen, werden bei dieser Methode die laufenden Kosten für die Instandhaltung der Immobilie mit den erzielten und erzielbaren Erträgen verglichen. Der jährliche Reinertrag, welcher zur Berechnung herangezogen wird, ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der endgültige Gebäudeertragswert ergibt sich aus der Multiplikation des Reinertrags mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Diese Methode wird primär bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet.
Sachwertverfahren: Dieses Verfahren nimmt die Herstellungskosten einer Immobilie in den Fokus. Der Sachwert des Gebäudes und der Grundstückswert werden hier getrennt voneinander betrachtet. Bei dem Verfahren werden auch die zeit-/altersbedingte Wertminderung des Objekts sowie die aktuelle Marktlage berücksichtigt. Faktoren wie Schäden oder die Sanierungsbedürftigkeit einer Immobilie können den Wert mindern. Dieses Verfahren wird vorrangig bei alleinstehenden Häusern und Eigentumswohnungen in ländlicheren Gegenden sowie bei denkmalgeschützten oder industriell genutzten Immobilien angewendet. Es ist das komplizierteste der Verfahren zur Bewertung.
Der Verkaufspreis bzw. –wert ist der Preis, der beim Verkauf/Kauf tatsächlich gezahlt wird. Er entspricht der Summe, die Käufer*innen bereit sind am freien Markt zu zahlen.
Während der Verkehrswert also nur eine Rechengröße ist, ist der Verkaufspreis ein Wert, der tatsächlich gezahlt wird. In der Praxis kommt es durchaus vor, dass Verkehrswert und Verkaufspreis nicht übereinstimmen. Der Verkaufspreis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, wobei der Abstand zwischen diesen beiden Größen variieren kann. Ist der Abstand gering, so wurde ein fairer Preis für die Immobilie gezahlt. Wenn der Verkaufspreis den Verkehrswert weit übertrifft, wurde vermutlich ein Preis gezahlt, den die Immobilie objektiv gesehen nicht wert ist. Bei einer hohen Nachfrage an Immobilien, ist es möglich, dass Objekte zu einem höheren als dem Verkehrswert vermarktet werden.
Der Verkehrswert ist nicht nur für den Objektverkauf nötig, sondern kann auch für die Immobilienfinanzierung von Relevanz sein. Banken nutzen den Verkehrswert als Basis zur Bestimmung der maximalen Darlehenshöhe. Sollte der Kaufpreis weit über dem Verkehrswert liegen, ist die Höhe des Darlehens, welche meist 10 bis 20 % unter dem Beleihungswert liegt, deutlich geringer, was wiederum dazu führt, dass die Differenz mit Eigenkapital beglichen werden muss.
Der Verkehrswert ist eine Rechengröße und gibt an, wie viel eine Immobilie oder ein Grundstück objektiv wert ist. Er dient als Basis für die Festlegung des Verkaufspreises. Der Verkaufspreis ist der Preis, für den ein Objekt letztendlich verkauft wird. Die beiden Werte können übereinstimmen, aber das tun sie nicht zwangsläufig.
Um den richtigen Verkehrswert und letztendlich auch einen guten Verkaufspreis zu generieren, ist es sinnvoll, Experten bzw. Expertinnen zu Rate zu ziehen. Unsere Berater*innen helfen Ihnen gerne dabei und werten Ihre Immobilie kostenlos ein.