Wie mit einer Immobilie im Falle einer Scheidung verfahren werden kann

Die Bedeutung vorehelicher Entscheidungen

Zum Zeitpunkt der standesamtlichen Hochzeit fällt die Entscheidung, wie das Ehepaar in Zukunft mit seinem persönlichen und gemeinsamen Vermögen umgehen möchten. Es besteht die Möglichkeit, eine Gütergemeinschaft, Gütertrennung oder eine Zugewinngemeinschaft zu bestimmen. Um eine maßgeschneiderte Vermögensaufteilung zu definieren, kann ein Ehevertrag geschlossen werden. Dieser kann im Ernstfall vor Zwist bewahren, trotzdem wird das eher als unromantisch empfundene Vorgehen nicht oft gewählt.

Wer ohne vertragliche Regelungen eine Ehe schließt, lebt fortan in einer Zugewinngemeinschaft. Der Einzelne kann somit frei über sein Vermögen entscheiden und im Scheidungsfalle findet ein sogenannter Zugewinnausgleich statt, den das Bürgerliche Gesetzbuch im Eherecht klar geregelt hat. In den meisten Fällen betrifft dieser auch die Aufteilung der Immobilie. Das während der Ehe hinzugewonnene Vermögen wird verglichen und wer die größere Summe erworben hat, muss die Hälfte der Differenz als Ausgleich an den Partner zahlen.

Das Eigenheim in der Zugewinngemeinschaft

Der Zugewinnausgleich bezeichnet ausschließlich eine Geldforderung und beinhaltet keine materiellen Güter, sodass der Vermögenswert der Immobilie geteilt werden muss. Diese Regelung greift ungeachtet, ob ein Ehepartner oder beide als Besitzer im Grundbuch eingetragen sind. Beide haben einen hälftigen Anspruch.

Wie dieser Anspruch in der Praxis umgesetzt und mit der Immobilie verfahren wird, dafür gibt es verschiedene Optionen. Grundsätzlich gilt, dass eine möglichst sachliche und einvernehmliche Entscheidungsfindung der emotional aufgeladenen immer vorzuziehen ist. Letztere führt oft zu finanziellen Verlusten auf beiden Seiten durch Druck beim Verkauf und zusätzlichen Gerichts- und Anwaltskosten.

Übertragung und Auszahlung

Es besteht die Möglichkeit, das Eigenheim im Rahmen der Trennung notariell auf einen der Partner ganz zu übertragen. Dieser ist nun in der Pflicht, dem Anderen seinen Eigentumsanteil auszubezahlen. Sollte noch eine Finanzierung laufen, bedarf es der Zustimmung des Kreditinstitutes und der Ehepartner muss aus der gesamtschuldnerischen Kreditschuld entlassen werden.

Diese Lösung bietet sich an, wenn ein Ehegatte mit den gemeinsamen Kindern das Haus weiterhin bewohnen möchte. Oft scheitert die Umsetzung jedoch an den finanziellen Mitteln.

Realteilung einer Immobilie

Eine weitere Variante ist die sogenannte Realteilung, bei der die bestehende Immobilie zu zwei getrennt voneinander bewohnbaren Wohneinheiten umgebaut wird und beide Parteien wohnen bleiben können. Die jeweilige Wohneinheit könnte sowohl veräußert als auch vermietet werden.

Da diese Realteilung erst ab einer gewissen Immobiliengröße und unter besonderen baulichen Voraussetzungen überhaupt umsetzbar ist, findet sie eher selten Anwendung.

Vermietung der Immobilie

Möchten beide Eheleute ausziehen, das Haus aber behalten, kann eine gemeinsame Vermietung in Betracht gezogen werden. Zu bedenken ist, dass dieser Weg weiterhin gemeinsame Entscheidungen und Verpflichtungen als Vermieter nach sich zieht und es dafür eines guten Miteinanders bedarf.

Vorteil hier: Die Mieteinnahmen könnten ein Weiterlaufen der Tilgung der noch ausstehenden Kreditraten ermöglichen und Vorfälligkeitsentschädigungszahlungen an die Bank würden vermieden.

Verkauf des Hauses

Die Erfahrung zeigt, dass neben der Übertragung auf einen der Eheleute der Verkauf die am häufigsten gewählte Lösung ist. Der Zugewinnausgleich und mögliche noch offene Kredite können beglichen werden, sodass für beide Ehepartner ein sauberer Schnitt und mit dem oft verbleibenden Guthaben ein zuversichtlicher Neuanfang möglich werden.

Die Teilungsversteigerung – wenn keine gütliche Einigung möglich ist

Eine Teilungsversteigerung wird anberaumt, wenn es zu keiner einvernehmlichen Lösung kommt. Sie kann auch gegen den Willen eines der Ehegatten erfolgen, erzeugt zusätzliche Kosten durch Gutachter und Gerichte und schmälert den Gewinn oft erheblich, da die Immobilie selten den tatsächlichen Wert erzielt.

Wie verfahren wird, wenn die Immobilie mit in die Ehe gebracht wurde

Wenn im Rahmen der Zugewinngemeinschaft einer der Eheleute bereits vor Eheschließung im Besitz einer Immobilie war, so wird diese seinem Anfangsvermögen zugerechnet und nicht in den Zugewinn und dessen Ausgleich mit einbezogen. Für eine Erbschaft oder Schenkung während der Ehe gilt die gleiche Regelung.

Beim Zugewinn berücksichtigt werden muss hingegen eine während der Ehezeit stattfindende attestierte Wertsteigerung, gleich welchen Ursprungs. Ist diese von großem Ausmaß, kann das im äußersten Falle dazu führen, dass das Wohneigentum verkauft werden muss, um den Zugewinnausgleichanspruch begleichen zu können.