Com fer un estudi de mercat immobiliari: guia pràctica pas a pas

Per què realitzar un estudi de mercat immobiliari?

Entendre bé el mercat és el punt de partida de tota captació i venda exitosa. Per això, cal saber interpretar les dades i convertir-les en decisions comercials concretes.

• Importància de l’anàlisi de mercat en el sector immobiliari: saber quin producte es ven, a quin preu, en quant temps, i amb quin perfil de comprador permet construir arguments sòlids, captar amb més eficàcia i establir una relació de confiança amb el client.

• Oferta, demanda i evolució del mercat: com a agent, és fonamental analitzar quin tipus de propietats hi ha disponibles, quin és el volum de compradors actius i quines tendències emergeixen a l’entorn. Canvis en l’economia, moviments demogràfics o noves infraestructures poden alterar aquest equilibri ràpidament.

• El paper de l’agent immobiliari en la valoració i captació: un agent ben format pot transformar les dades en valor per als seus clients. A Engel & Völkers, els nostres assessors aprenen a utilitzar els estudis de mercat com una eina de captació, posicionament i argumentació en visites de valoració.

Avaluació de la propietat per a l’estudi de mercat

La clau és conèixer en profunditat el producte. Cada propietat és única, i la seva valoració depèn de múltiples factors que s’han d’analitzar amb precisió. Aquests són els punts a valorar:

Característiques físiques i estructurals

El primer pas en l’avaluació se centra en les qualitats físiques de l’immoble. Aquests aspectes influeixen directament en el seu atractiu i preu:

• Nombre d’habitacions i banys: aquest factor impacta directament en la funcionalitat percebuda de l’habitatge.

• Estil arquitectònic i antiguitat: propietats reformades, amb disseny actual i elements de qualitat, solen destacar més davant construccions antigues sense actualitzar.

• Espais exteriors i extres: elements com terrasses, balcons o zones enjardinades aporten valor afegit, especialment en zones urbanes.

Ubicació i proximitat a serveis essencials

Un altre aspecte crucial en la valoració és la ubicació de la propietat. Això pot afectar tant la qualitat de vida dels futurs residents com el preu de mercat:

• Accés a transport públic: una bona connexió amb el transport incrementa l’atractiu de l’habitatge i l’abast de compradors.

• Proximitat a escoles i equipaments: els serveis de l’entorn —com centres escolars, supermercats o centres de salut— impacten directament en la percepció de qualitat de vida.

Mida i tipus de propietat

Finalment, la mida i el tipus de propietat són determinants en l’avaluació general. Els habitatges més amplis són generalment més valuosos, però també ho és l’ús que se’ls pot donar.

Tècniques per obtenir preus i valorar propietats

Com a agent, necessites recolzar les teves recomanacions amb dades contrastables i eines fiables. Aquestes són algunes tècniques que convé utilitzar:

Investigació del preu original i històric de la propietat

Entendre la trajectòria de l’immoble és clau per interpretar-ne el valor actual. Algunes accions que pots realitzar són:

• Analitzar anuncis anteriors per detectar variacions de preu i demanda.

• Consultar l’històric de compravendes per conèixer el preu real de tancament.

Estimació mitjançant eines en línia i bases de dades

Les bases de dades i aplicacions d’immobles faciliten l’obtenció d’estimacions. Aquestes poden classificar segments del mercat i oferir comparatives útils:

• Portals immobiliaris: comparar propietats similars en portals professionals permet conèixer l’entorn de preus i detectar saturació o nínxols específics.

• Plataformes especialitzades i big data en valoració: a Engel & Völkers, els nostres agents disposen d’eines pròpies i accés a una àmplia base de dades avançada, que els permet analitzar el mercat amb una profunditat superior a la mitjana.

Calcular el preu mitjà per metre quadrat

El preu mitjà per metre quadrat és una mètrica excel·lent per a l’avaluació de les propietats en una àrea determinada. Aquest càlcul és un pas fonamental en l’estudi dels preus de mercat. La clau és recopilar una mostra suficient de propietats a la mateixa zona i amb característiques comparables. Així es pot establir un rang realista entre mínim, mitjà i màxim.

Aplicació del preu mitjà a la propietat avaluada

Amb el preu mitjà establert, es multiplica per la mida de la propietat per obtenir una estimació del valor de mercat. Després s’ajusta en funció dels extres, reformes o singularitats de l’immoble.

Anàlisi de propietats comparables a la zona específica

Comparar bé és el pas que marca la diferència entre una estimació genèrica i una valoració professional. És rellevant parar atenció als següents aspectes:

Selecció i característiques d’immobles similars

Has de buscar immobles que comparteixin els mateixos criteris de la propietat a avaluar:

• Tipus d’habitatge: pisos, xalets, unifamiliars, etc.

• Característiques arquitectòniques: antiguitat i estil.

• Superfície: mida total de la propietat i de cada habitació.

Radi de cerca i criteris geogràfics

La cerca s’ha de limitar a un radi específic, generalment de 2 a 3 quilòmetres. Aquestes propietats han de compartir les mateixes característiques del mercat local.

Anàlisi de preus de venda i temps al mercat

Estudiar tant el preu de venda com el temps que les propietats han romàs al mercat és crític per determinar una estratègia adequada. És clau conèixer:

• Quant de temps han trigat a vendre’s propietats similars.

• Si hi ha un patró de reducció de preu.

• Quines propietats segueixen a la venda després de mesos de publicació.

Diferenciació entre propietats venudes i en venda

Establir les diferències existents entre les propietats venudes i les que estan en venda t’ajudarà a comprendre el mercat. Les que s’han venut ofereixen dades reals de mercat, mentre que les en venda mostren la percepció del propietari, però no sempre reflecteixen la realitat del tancament.

Identificació de tendències de la zona

És fonamental reconèixer les tendències emergents a l’àrea. Això inclou canvis en l’oferta i la demanda, així com variacions en els preus que puguin afectar les decisions sobre futures inversions immobiliàries.

Inspecció i avaluació qualitativa de la propietat

Una avaluació qualitativa de la propietat ofereix informació valuosa per a la valoració de l’immoble:

• Estat general de l’immoble i detalls rellevants: revisa detingudament l’estat general, condicions estructurals, instal·lacions bàsiques i equipament inclòs.

• Valoració de l’entorn i factors externs: avalua la seguretat de la zona, disponibilitat d’àrees recreatives, accés a comerços, proximitat a transport, hospitals o escoles.

Ús d’eines avançades en l’estudi de mercat immobiliari

La incorporació de tecnologia en l’anàlisi del mercat immobiliari ha revolucionat la manera com es recopilen i analitzen les dades. Les eines digitals i plataformes avançades permeten als professionals del sector obtenir informació més precisa i rellevant:

• Plataformes digitals d’anàlisi i dades en temps real: les plataformes en línia ofereixen anàlisis detallades del mercat immobiliari, que permeten accedir a dades en temps real sobre preus, tendències i característiques de propietats.

• Integració del big data per identificar patrons de mercat: l’ús del big data s’ha convertit en un actiu molt valuós en l’àmbit immobiliari. Mitjançant la recopilació de grans volums d’informació, és possible observar patrons de comportament que poden influir en les decisions de compra i venda.

A Engel & Völkers, els nostres agents utilitzen tecnologia d’anàlisi predictiva per anticipar moviments del mercat i prendre decisions més encertades.

Anàlisi de la competència i oportunitats al mercat local

L’anàlisi de la competència és fonamental per identificar les oportunitats i reptes que afronta una propietat en el seu entorn més proper:

Identificació de característiques diferenciadores a la zona

Entendre què fa que una propietat sigui única en comparació amb altres de la mateixa àrea és vital. És clau analitzar:

• Serveis addicionals a l’habitatge o la comunitat.

• Entorn més cuidat o amb potencial de revalorització.

• Millor accés a serveis o transports.

Estratègies per destacar en la captació d’immobles

Implementar estratègies adaptades al mercat local és essencial per captar l’atenció de possibles compradors. Algunes tàctiques efectives són:

• Desenvolupar campanyes de màrqueting que ressaltin les qualitats úniques de les propietats.

• Utilitzar canals digitals i xarxes socials per arribar a un públic més ampli.

• Organitzar jornades de portes obertes per generar interès en els habitatges disponibles.

Estudi de la cartera immobiliària i segmentació de compradors potencials

Realitzar una anàlisi exhaustiva de la cartera immobiliària permet entendre quins tipus de propietats són més demandades. La segmentació dels compradors potencials pot basar-se en:

• Quins tipus d’habitatges es venen més ràpidament a la teva zona?

• Qui està comprant actualment?

• Què busquen i què rebutgen?

Interpretació de dades i elaboració de l’informe de mercat

La interpretació de dades i l’elaboració de l’informe de mercat són etapes crucials en l’anàlisi immobiliària. Aquesta fase permet transformar la informació recopilada en insights valuosos que guiaran decisions estratègiques:

• Organització i síntesi de la informació recopilada: classifica per zones, tipus de propietat, rang de preus, temps de venda, etc.

• Representació gràfica i estadística de preus i tendències: crea gràfics d’evolució del preu per m², comparatives entre propietats similars i mapes de calor per zona.

• Recomanacions per a la fixació del preu de venda: contempla un rang de preus competitiu basat en propietats similars, consideració de característiques úniques de la propietat analitzada i factors externs que puguin influir, com canvis a la zona o tendències del mercat.

Factors externs que afecten el mercat immobiliari

Els factors externs exerceixen un paper crucial en la dinàmica del mercat immobiliari. Són essencials per avaluar adequadament les oportunitats i reptes que poden influir en el valor de les propietats:

• Evolució urbana i canvis en les polítiques públiques: plans urbanístics, rehabilitació de barris o obertura de nous serveis, tot pot afectar la percepció de valor.

• Influència de l’economia i variables macroeconòmiques: tipus d’interès, accés a hipoteques, inflació, desocupació... com a agent has de conèixer aquestes variables i explicar com impacten en la decisió de compra.

• Impacte de les tendències del sector immobiliari: sostenibilitat, eficiència energètica, teletreball i digitalització estan redefinint les prioritats dels compradors.

Preguntes freqüents sobre com realitzar un estudi de mercat immobiliari

Què és un estudi de mercat immobiliari?

És una anàlisi detallada de l’oferta, la demanda i els preus en una zona específica, que permet valorar correctament una propietat, detectar oportunitats i assessorar amb rigor els clients.

Per a què serveix fer aquest tipus d’estudi?

Ajuda a fixar preus realistes, captar immobles amb arguments sòlids, conèixer els compradors potencials i destacar com a agent en una zona concreta.

Quines dades necessito recopilar?

Característiques físiques de l’immoble, ubicació i serveis propers, preu històric i actual, comparatives amb propietats similars, tendències del mercat local i factors externs.

Quines eines puc utilitzar?

Portals immobiliaris per comparar, bases de dades pròpies o professionals, programari amb anàlisi de big data i preus per metre quadrat.

Com saber si una propietat està ben valorada?

Comparant el seu preu amb el d’immobles similars en un radi de 2-3 km, analitzant el temps que triguen a vendre’s i detectant si hi ha rebaixes freqüents o estancament.

Quins factors influeixen en el valor d’un habitatge?

L’estat de l’immoble, la seva mida, ubicació, reformes, extres (balcons, jardins) i context extern com noves infraestructures o canvis a l’economia.

Com presentar els resultats de l’estudi?

En un informe clar, amb dades estructurades, gràfics comparatius i una recomanació de preu ajustada al mercat.

Converteix-te en un referent: comença dominant el teu mercat

Realitzar un estudi de mercat immobiliari no és només una tasca tècnica, és una mostra clara de professionalitat. Els agents que dominen aquesta eina tenen més arguments, més confiança i més èxit en les seves operacions.

A Engel & Völkers creiem en un model basat en el coneixement, l’acompanyament expert i l’ús d’eines d’alt nivell. Si busques una marca que impulsi el teu desenvolupament com a agent, aquest pot ser el teu pròxim pas. Som aquí per ajudar-te a aconseguir-ho.