Ertragswert für Immobilien berechnen – so geht’s

Was ist der Ertragswert?

Die Ertragswertmethode kommt für die Schätzung des aktuellen Werts von vermieteten Immobilien und sonstigen Renditeliegenschaften zum Einsatz. Anders als bei anderen Bewertungsmethoden steht nicht der aktuelle Zustand der Immobilie im Zentrum, sondern der erwartete wirtschaftliche Nutzen für die Käuferin oder den Käufer in der Zukunft. Denn der Ertragswert zeigt die Rendite auf, mit der eine Käuferin oder ein Käufer rechnen kann.

Berechnung des Ertragswerts – so funktioniert sie

Die vereinfachte Formel für den Ertragswert lautet:

Ertragswert = Netto-Mieteinnahmen pro Jahr / Kapitalisierungssatz

Für die Bestimmung der Netto-Mieteinnahmen werden von den Bruttomieten sämtliche nicht umlagefähigen Kosten sowie Bewirtschaftungs- und Unterhaltsaufwände abgezogen. Dazu zählen unter anderem die Nebenkosten wie Wasser, Heizung oder Kehrichtentsorgung.

Anschliessend wird die Zahl durch einen Kapitalisierungssatz in Prozent geteilt. Dieser ist für jede Immobilie individuell und spiegelt Markterwartungen und das Risiko für die Käuferin oder den Käufer. Für die Bestimmung des Kapitalisierungssatzes spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle, zum Beispiel:

• Der aktuelle risikofreie Zinssatz

• Risikozuschläge für Lage, Objektart und Marktumfeld

• Inflations- und Wertänderungserwartungen

• Bewirtschaftungs- und Instandhaltungsrisiken

Die Festlegung des Kapitalisierungssatzes ist sehr komplex, da sowohl Marktannahmen als auch objektspezifische Einschätzungen einfliessen. Entsprechend ist es meist sinnvoll, die Unterstützung von spezialisierten Fachleuten wie Immobilienbewertern oder Maklerinnen zu nutzen.

Beispielberechnung des Ertragswerts

Annahme:

• Netto-Mietertrag eines Mehrfamilienhauses pro Jahr: CHF 150’000

• Kapitalisierungssatz: 5%

Geringfügige Änderungen beim Kapitalisierungssatz haben einen grossen Einfluss auf den berechneten Wert – der Unterschied kann rasch mehrere hunderttausend Franken betragen.

Bei einem Kapitalisierungssatz von 4,5 Prozent steigt der Ertragswert der Beispielimmobilie um mehr als 10 Prozent auf 3’333’333 Franken. Und das nur aufgrund geänderter Markterwartungen.

Wie genau ist eine Ertragswertschätzung?

Eine Ertragswertschätzung liefert nicht den exakten oder «richtigen» Verkaufspreis der bewerteten Immobilie. Sondern einen plausiblen Marktwert, der als belastbare Basis für die finalen Preisverhandlungen dient.

Die Genauigkeit der Schätzung hängt stark von der Datenqualität, den getroffenen Annahmen und der aktuellen Marktsituation ab.

Besonders komplex ist eine Ertragswertschätzung, wenn die Grundannahmen stabiler Erträge nicht erfüllt sind. Das ist etwa bei sehr kurzen Mietverträgen oder stark schwankenden Marktmieten der Fall.

Unsicherheiten entstehen darüber hinaus durch:

• die langfristige Zinsentwicklung und wirtschaftliche Perspektiven

• die regionale Entwicklung der Mietzinsen

• mögliche Leerstände

• unbekannte Schäden oder Investitionsbedarf an der Immobilie

• einen speziellen Ausbaustandard oder wenn ein einzigartiges Objekt geschätzt wird

Welche Vor- und Nachteile hat die Ertragswertmethode?

Die Ertragswertmethode bietet gerade bei Anlageobjekten wichtige Vorteile gegenüber anderen Bewertungsverfahren wie der Vergleichswertmethode oder hedonischen Modellen.

Vorteile:

• Marktnah, da sie auf realistisch erzielbaren Mieteinnahmen basiert

• Besonders geeignet für Renditeliegenschaften und Anlageobjekte

• Berücksichtigt langfristige Bewirtschaftungskosten und Nachhaltigkeit

• Trennung von Boden- und Gebäudewert ermöglicht differenzierte Analyse

Nachteile:

• Stark abhängig von Annahmen zu Zinsen, Kosten und Leerständen

• Deutlich komplexer als andere Bewertungsmethoden

• Empfindlich gegenüber Marktschwankungen

• Für eigengenutzte Einfamilienhäuser oft weniger aussagekräftig

Braucht es Spezialist:innen zur Berechnung des Ertragswerts?

Die eigentliche Formel für die Ertragswertmethode wirkt einfach. In der Praxis ist die Ertragswertschätzung aber anspruchsvoll. Das liegt nicht an der Rechnung an sich, sondern an der Bewertung von Marktannahmen, Risiken und langfristigen Entwicklungen.

Zudem werden die Mietzinsen für die Berechnung des Ertragswerts nicht direkt aus dem Ist-Zustand übernommen, sondern systematisch auf einen nachhaltigen, marktüblichen Ertrag normiert. Für die Bewertung zählt nicht, was aktuell bezahlt wird, sondern was langfristig marktfähig ist.

Erfahrene Makler und Immobilienschätzerinnen bringen hier entscheidendes Fachwissen, spezialisierte Tools und detaillierte Marktkenntnis ein. Gleichzeitig haben sie die Expertise, um Ergebnisse kritisch zu hinterfragen und anhand von Faktoren wie Finanzierungskosten, Sanierungsbedarf, Leerstandsquoten oder Unterhalt anzupassen.

Die Unterstützung durch Expert:innen ist deshalb oft entscheidend für die Qualität und Belastbarkeit der Bewertung.

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Eine fundierte Ertragswertschätzung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf. Neben der Bewertung profitieren Sie von Marktkenntnis, spezialisierten Tools und einem internationalen Netzwerk an vorgemerkten Kaufinteressent:innen.

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