Steueroptimierung trotz Abschaffung des Eigenmietwerts

Das Schweizer Stimmvolk hat am 28. September 2025 den Eigenmietwert mit klarem Volks-Ja versenkt. Nachdem frühere Versuche gescheitert sind, die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum abzuschaffen, wird der Systemwechsel nun Einzug halten. Allgemein geht man von einer Umsetzung im Jahr 2028 aus.

Was dies nun für Wohneigentümer, Immobilienbesitzer und insbesondere für deren Finanzplanung bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Neue steuerliche Regeln für Wohneigentümer

Mit der Abschaffung des Eigenmietwertes für Erst- und Zweitwohnungen entfällt auch ein grosser Teil der Abzugsmöglichkeiten. Lediglich Aufwendungen für Energiesparmassnahmen bleiben teilweise abzugsfähig (hybrides System; kein Abzug bei der Bundessteuer, kantonale und gemeindliche Regelungen bleiben erhalten). Auch Schuldzinsen für Hypotheken sind steuerlich nicht mehr abzugsfähig, ausser den Ersterwerbern, welche während 10 Jahren diese noch teilweise abziehen können. Diese Abzugsmöglichkeit verringert sich jedoch jedes Jahr um 10%.

Es liegt somit auf der Hand, dass gerade Eigentümer von Altbauten stark unter Druck kommen werden, wenn sie dringend benötigten Sanierungsbedarf steuerlich noch absetzen möchten. Eine durchdachte und rechtzeitige Finanzplanung hilft hier jedoch nicht nur, Steueroptimierung zu betreiben, sondern es muss auch davon ausgegangen werden, dass zahlreiche Handwerksbetriebe mit Anfragen überrannt werden könnten und sich dadurch auch die Preise erhöhen. Es wird sich auszahlen, rechtzeitig verschiedene Offerten einzuholen.

Optimale Planung von Unterhalt und Renovationen

Gerade im Bereich Unterhaltsarbeiten sollte man zudem werterhaltende Massnahmen unbedingt vorziehen wie Gipser-, Maler, Sanitär- und Schreinerarbeiten, da nur solche steuerlich abzugsfähig sind. Wertvermehrende Massnahmen wie der Ausbau eines Dachstockes oder Einbau einer Sauna bzw. eines Wintergartens sind nicht vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.

Für die Finanzplanung ist es zudem wichtig, die zu erwartenden Ausgaben möglichst über zwei bis drei Jahre zu staffeln, um die Steuerprogression zu brechen. Kurzfristige Massnahmen wie Fenster- oder Dacharbeiten sollte man möglichst im laufenden Jahr noch in Angriff nehmen, während ohnehin geplante Investitionen dann in den Jahren 2026 und 2027 angegangen werden sollten. Investitionen in den Unterhalt sollten aber im Rahmen der persönlichen Finanzplanung auch mit anderen Massnahmen zwecks Steueroptimierung abgestimmt werden wie Einkäufe in die Pensionskasse oder in die 3. Säule.

Eigentümer von vermieteten oder nicht selbstgenutzten Liegenschaften können auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes wie bisher Unterhaltskosten und Schuldzinsen steuerlich absetzen, wobei es spezielle Regelungen gibt, nämlich welchen Anteil die betreffende Renditeliegenschaft am Gesamtvermögen ausmacht. In diesem Verhältnis dürfen Schuldzinsen in Zukunft abgezogen werden.

Umgang mit Hypotheken und Liquidität

Hypotheken können nach dem Systemwechsel nicht mehr steuerlich abgesetzt werden. Es fragt sich also, ob diese möglichst zurückbezahlt werden sollen. Wer sein Geld in Anlagen finanziert hat, welche nach Steuern eine höhere Rendite abwerfen als die Hypothekarzinsen, der hat keinen Grund, die Hypothek vorzeitig zu amortisieren.

Der sehr zentrale Punkt ist jedoch die Betrachtung der Liquidität. Gerade junge Familien sollten sich bewusst sein, dass immer mal wieder grössere Anschaffungen zu tätigen sind, welche Liquidität benötigen. Aber auch Rentner sollten sich bewusst sein, dass einmal zurückbezahlte Hypotheken ein Problem sein können, da sie kaum noch neue Hypotheken erhalten, aufgrund der Tragbarkeit. Eine gute Planung ist deshalb auch hier sehr empfehlenswert und sollte rechtzeitig angegangen werden.