Hériter d'un bien immobilier en tant que communauté d'héritiers

Posséder un bien immobilier en tant que communauté d'héritiers : qu'est-ce que cela signifie ?

Lorsque plusieurs personnes héritent conjointement d'un bien immobilier, elles forment automatiquement une communauté d'héritiers. Le bien immobilier devient alors la propriété commune de toutes les personnes qui en héritent conformément aux dispositions du droit successoral ou du testament.

Le bien immobilier appartient donc en commun à tous les héritiers. Les membres de la communauté des héritiers ne peuvent donc pas disposer de leur propre chef du bien immobilier ou de leur part dans celui-ci. Les décisions importantes doivent être prises conjointement et à l'unanimité par tous les membres de la communauté des héritiers.

Conseil : Une expertise immobilière indépendante et récente permet d'évaluer de manière réaliste la valeur marchande du bien immobilier. Cela fournit une base de décision solide à la communauté des héritiers.

Quelles sont les obligations qui incombent à une communauté d'héritiers ?

Conformément à l'article 602 du Code civil suisse (CC), l'héritage s'accompagne de toutes les obligations liées au bien immobilier, qui sont transférées aux héritiers. Ceux-ci doivent donc également prendre en charge conjointement les frais courants, par exemple :

• taux hypothécaires

• Entretien

• Assurances

• Administration

• réparations nécessaires

• rénovations importantes

• charges

Les frais sont généralement répartis proportionnellement aux parts successorales, sauf accord contraire. En outre, conformément à l’art. 603 CC, la responsabilité solidaire s’applique : tous les membres de la communauté héréditaire sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes hypothécaires sur leur patrimoine privé. Si un héritier ou une héritière ne paie pas sa part, les créanciers peuvent donc réclamer les montants dus aux autres membres de la communauté héréditaire.

Que se passe-t-il si la communauté des héritiers ne parvient pas à se mettre d'accord ?

Étant donné que les décisions importantes doivent en principe être prises à l'unanimité, le vote contraire d'un seul héritier ou d'une seule héritière suffit à bloquer une vente ou d'autres projets.

Il est donc d'autant plus important d'éviter ce genre de conflits. Dans de nombreux cas, ce sont des visions divergentes quant à l'avenir du bien immobilier qui sont à l'origine des désaccords. Cela vaut tout particulièrement lorsque le bien hérité est la maison familiale. Outre les intérêts financiers, les souvenirs personnels et les liens affectifs jouent ici un rôle important.

Il est donc utile que toutes les parties concernées discutent dès que possible de leurs souhaits et de leurs attentes. Un testament ou un pacte successoral, la désignation précoce d’un exécuteur testamentaire, le recours à un conseil spécialisé ainsi qu’une documentation complète du bien immobilier peuvent également contribuer à éviter toute ambiguïté.

Résoudre les conflits au sein d'une communauté d'héritiers

En cas de désaccord au sein de la communauté des héritiers, il existe différentes possibilités pour parvenir à un accord :

1. Exprimer clairement ses intérêts : Toutes les parties concernées se réunissent et exposent ouvertement leurs souhaits et leurs besoins. L'une d'entre elles souhaite-t-elle occuper elle-même la maison familiale et est-elle en mesure de dédommager les autres héritiers ? L'une d'entre elles a-t-elle besoin des liquidités issues de la vente ? Ou existe-t-il un lien affectif fort avec le bien immobilier ? Cela permet souvent de trouver une solution commune.

2. Déterminer la valeur objective du bien immobilier : Les divergences quant au prix demandé constituent souvent une source de conflit. Lorsque le propriétaire est très attaché à son bien, il peut rapidement nourrir des attentes irréalistes en matière de prix. Parallèlement, certains facteurs, tels que les possibilités d’exploitation du terrain, sont sous-estimés – or, notamment dans le cas des maisons individuelles anciennes, le potentiel du terrain peut s’avérer déterminant.

Une expertise immobilière indépendante fournit une base décisionnelle transparente et objective.

3. Faire appel à une médiation neutre : Si les positions sont figées, une médiation ou un accompagnement professionnel neutre peut aider à clarifier les différents intérêts et à élaborer une solution à l'amiable. Une autre possibilité consiste à engager une procédure officielle de conciliation auprès de l'autorité de conciliation compétente.

4. Procéder au partage judiciaire de la succession : Si la procédure de conciliation n'a pas abouti à un accord, un héritier ou une héritière peut demander le partage judiciaire de la succession. Une telle procédure peut toutefois s’avérer longue et coûteuse. De plus, rien ne garantit que les souhaits de chacun des héritiers soient ainsi respectés – notamment si le tribunal ordonne la vente aux enchères publique du bien immobilier.

Vente, location ou reprise du bien immobilier : telles sont les options qui s'offrent aux communautés d'héritiers

En principe, les communautés d'héritiers ont trois possibilités pour gérer le bien immobilier – à condition qu'elles parviennent à s'entendre.

• Vous pouvez vendre le bien immobilier et répartir le produit de la vente – déduction faite des frais de vente – en fonction des parts successorales.

• Vous pouvez conserver la copropriété du bien immobilier et le mettre en location.

• Un héritier ou une héritière reprend le bien immobilier et indemnise les autres héritiers et héritières.

Chaque solution présente ses propres avantages et défis. Le choix de la solution la plus appropriée dans chaque cas dépend fortement de la situation particulière.

5 conseils destinés aux communautés d'héritiers qui héritent d'un bien immobilier

• Discuter ensemble dès que possible : Déterminez le plus tôt possible quels sont les intérêts de chacun des héritiers. Discutez également des différentes options envisageables pour l'avenir du bien immobilier et des conditions à remplir pour chacune d'entre elles.

• Prendre en compte les aspects émotionnels : Les émotions jouent un rôle particulièrement important lorsqu'il s'agit du domicile parental. Il peut être utile de séparer les souhaits émotionnels et les intérêts financiers lors des discussions.

• Envisager dès que possible de solliciter un conseil juridique : En cas de situations successorales complexes ou de questions relatives au partage successoral, il est recommandé de faire appel à un conseil juridique. Vous garantissez ainsi la transparence pour toutes les parties concernées.

• Rassembler l'ensemble des documents : Conservez les documents importants relatifs au bien immobilier dans un endroit central et accessible à tous les héritiers. Il arrive souvent que des documents essentiels à une évaluation fondée et au déroulement ultérieur de la vente fassent défaut. Il s'agit notamment d'extraits récents du registre foncier, de plans, d'indications sur la surface habitable, de descriptifs de construction ou de documents relatifs à des rénovations et investissements antérieurs.

• Faire appel à un soutien neutre : En cas de désaccord insoluble, faites appel dès que possible à un professionnel indépendant – par exemple un agent immobilier ou un médiateur – afin de trouver une solution à l'amiable.

Conclusion : une solution commune nécessite une base solide

Un bien immobilier hérité appartient en commun à la communauté des héritiers ; en principe, aucun héritier ne peut disposer seul de ce bien. Plus il y a de transparence concernant les intérêts et les souhaits personnels, ainsi que le financement, les coûts et la valeur du bien immobilier, plus il est généralement facile de trouver une solution acceptable pour toutes les parties concernées.