Tout ce qu'il faut savoir sur l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud

L'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud : comment ça marche

L'impôt sur les gains immobiliers est en principe à la charge du vendeur ou de la vendeuse lorsqu'un bien immobilier est cédé avec un bénéfice. Un seuil minimal de 5 000 francs s'applique : les gains inférieurs à ce montant sont exonérés d'impôt.

Le canton de Vaud applique un impôt proportionnel sur les gains immobiliers. Le taux d'imposition est indépendant du montant du gain, mais il diminue en fonction de la durée de détention du bien immobilier.

Le canton de Vaud applique le système dualiste. Seuls les gains immobiliers provenant de la vente de biens immobiliers faisant partie de la fortune privée de personnes physiques sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. En revanche, les gains résultant de la cession d’une fortune commerciale ou du commerce immobilier à titre professionnel sont imposés au titre de l’impôt sur le bénéfice ou sur le revenu.

Un barème d'imposition progressif s'applique aux plus-values élevées : plus la plus-value imposable est élevée, plus le taux d'imposition est élevé. De plus, des majorations ou des réductions sont possibles en fonction de la durée de détention.

Conseil : vous trouverez de plus amples informations, les coordonnées et les documents relatifs à la déclaration d'impôt sur le site officiel du canton de Vaud.

Comment l'impôt sur les gains immobiliers est-il calculé dans le canton de Vaud ?

La base d'imposition est le gain immobilier imposable. Celui-ci correspond au produit de la vente, déduction faite des frais d'acquisition.

Produit de la vente – prix d'achat – investissements générateurs de plus-value – dépenses déductibles

= plus-value immobilière imposable

La plus-value immobilière imposable est multipliée par le taux d'imposition en vigueur, puis d'éventuelles majorations ou réductions sont calculées afin de déterminer le montant effectif de l'impôt.

Ces déductions sont admises pour le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud

1. Prix d'achat

Le prix d'achat initial tel qu'il figure dans l'acte notarié, y compris tous les frais d'acquisition, tels que les frais de notaire ou les frais d'enregistrement au registre foncier.

2. Investissements augmentant la valeur

Investissements destinés à des constructions durables, des rénovations, des travaux de viabilisation, des transformations ou des agrandissements.

3. Frais hypothécaires

Les frais liés aux prêts hypothécaires contractés au moment de l'achat. Les frais liés aux prêts hypothécaires contractés pour des transformations et des réparations sont également déductibles.

4. Frais d'intermédiation

Les frais liés aux prêts hypothécaires contractés au moment de l'achat. Les frais liés aux prêts hypothécaires contractés pour des transformations et des réparations sont également déductibles.

Commissions d'agence immobilière effectivement versées et frais annexes engagés lors de la vente du bien immobilier.

Important : les frais d'entretien ou les dépenses visant uniquement à préserver la valeur du bien ne sont pas déductibles.

À combien s'élève l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud ?

Les gains immobiliers inférieurs à 5 000 francs sont exonérés d'impôt dans le canton de Vaud. Pour les gains supérieurs à ce montant, un taux d'imposition proportionnel s'applique. Cela signifie que le taux d'imposition reste toujours le même, quel que soit le montant du gain.

Toutefois, la durée de détention est prise en compte dans le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers. Plus la durée de détention du bien immobilier est longue, plus le taux d’imposition est bas.

Le taux d’imposition s’élève à 30 % au maximum pour une durée de détention inférieure à un an. Il diminue ensuite à chaque année supplémentaire. Ainsi, le taux d’imposition s’élève par exemple à :

• 18 % après cinq ans de détention ;

• 14 % après dix ans de détention ;

• 12 % après 15 ans de détention.

À partir de 24 ans de détention, le taux d’imposition minimal de 7 % est atteint.

Bon à savoir : toutes les années pour lesquelles vous pouvez prouver que vous avez vous-même occupé le bien immobilier comptent double dans le calcul de la durée de détention. La charge fiscale liée à la vente d’un logement personnel diminue ainsi beaucoup plus rapidement.

Majorations et réductions de l'impôt sur les gains immobiliers

Contrairement à de nombreux autres cantons, le canton de Vaud n'applique pas de majorations ni de déductions directes de l'impôt sur les gains immobiliers en fonction de la durée de détention. Toutefois, les durées de détention plus longues bénéficient d'un taux d'imposition plus faible.

Exemple de calcul de l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud

Calcul de l'impôt sur les gains immobiliers suite à la vente d'un bien immobilier après 12 ans de possession et une plus-value de 200 000 francs dans le canton de Vaud :

• Prix de vente : 1 000 000 CHF

• Prix d'achat : 800 000 CHF

• Investissements déductibles : 50 000 CHF

• Autres déductions, par exemple frais d’agence : 5'000 CHF

= Bénéfice imposable : 145'000 CHF

Taux d'imposition pour une durée de détention de 12 ans : 13 %

→ Impôt effectif sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud : 18 850 CHF

À titre de comparaison : pour le même bien immobilier, mais avec une durée de détention de seulement 9 mois : taux d'imposition pour une durée de détention inférieure à 1 an : 30 %

→ Montant effectif de l'impôt : 43 500 CHF

Dans quels cas l'impôt sur les gains immobiliers est-il différé ?

Dans certains cas, l'impôt sur les gains immobiliers peut être différé dans le canton de Vaud. C'est notamment le cas :

• en cas d'héritage, d'avance sur héritage ou de donation ;

• lors de transferts de propriété entre conjoints, par exemple dans le cadre d'un partage du régime matrimonial ;

• d’un remplacement d’un logement occupé par son propriétaire, à condition que le produit de la vente soit investi, dans un délai raisonnable, dans un nouveau bien immobilier également occupé par son propriétaire en Suisse.

L’impôt n’est pas supprimé pour autant, mais il ne sera exigible qu’au moment d’une vente ultérieure soumise à l’impôt.

Important : le report d’impôt en cas de remplacement ne s’applique qu’aux biens immobiliers occupés par leur propriétaire. Les résidences secondaires, les appartements de vacances et les immeubles de rapport en sont exclus. Pour toute question concernant l’interprétation précise de l’assujettissement à l’impôt, il est recommandé de contacter l’administration fiscale cantonale.