Tout ce qu'il faut savoir sur l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zoug

L'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zoug: comment ça marche

Dans le canton de Zoug, le vendeur ou la vendeuse d'un bien immobilier doit s'acquitter de l'impôt sur les gains immobiliers si la vente génère un bénéfice. Contrairement à la plupart des cantons, cet impôt n'est pas prélevé à un taux forfaitaire sur le montant du bénéfice, mais sur le rendement annuel.

Pour cela, il faut déposer une déclaration d’impôt distincte, ainsi que les documents suivants, en fonction de la durée de possession:

• Si l’achat du bien immobilier remonte à moins de 25 ans, il faut également joindre le contrat de vente, accompagné de toutes les pièces justificatives relatives aux déductions et à un éventuel remplacement.

• Pour les biens immobiliers détenus depuis plus de 25 ans, un extrait de l’assurance cantonale des bâtiments est nécessaire. Celui-ci indique la valeur d’assurance d’il y a 25 ans, que l’administration utilise pour calculer la valeur vénale actuelle.

C’est le système dualiste qui s’applique. Cela signifie que seuls les gains immobiliers provenant de la vente de biens immobiliers faisant partie de la fortune privée de personnes physiques sont soumis à l’impôt. Les gains immobiliers provenant de la cession de biens professionnels ou du commerce immobilier à titre professionnel sont en revanche imposés au titre de l’impôt sur les bénéfices ou sur le revenu.

Le taux d’imposition est progressif: plus le rendement réalisé est élevé, plus la charge fiscale en pourcentage est importante.

Comment l'impôt sur les plus-values immobilières est-il calculé à Zoug?

Le calcul repose sur la plus-value immobilière et le rendement global généré par le bien immobilier.

La plus-value immobilière est calculée à partir du produit de la vente, déduction faite de tous les coûts d'investissement tels que le prix d'achat, les investissements générateurs de plus-value ou les dépenses déductibles.

Le rendement peut ensuite être déterminé:

Rendement total = (plus-value immobilière * 100) / coûts d'investissement

Le taux d'imposition effectif correspond au rendement annuel. Celui-ci est calculé différemment selon la durée de détention :

Rendement annuel (durée de détention jusqu'à 5 ans):

(rendement total * 12) / durée de détention en mois

Rendement annuel (durée de détention supérieure à 5 ans):

rendement total / durée de détention en années

Déductions autorisées au titre de l’impôt sur les plus-values immobilières en détail

Prix d’achat:

Pour déterminer la plus-value immobilière imposable, les vendeurs peuvent déduire le prix d’achat initial du bien immobilier ainsi que tous les frais liés à l’acquisition. Cela comprend généralement:

• les frais de notaire

• les frais d’enregistrement au registre foncier

• les droits de mutation immobilière

Investissements générateurs de plus-value:

Cette catégorie comprend tous les investissements ayant contribué à l'augmentation de la valeur du bien immobilier. Il s'agit donc de l'ensemble des frais liés aux rénovations et modernisations, aux transformations ou aux agrandissements.

Important: les frais d'entretien ou les investissements visant uniquement à préserver la valeur du bien ne peuvent pas être déduits.

Dépenses déductibles:

Cela comprend la commission habituelle versée à l'agent immobilier et les éventuels frais d'annonces publicitaires engagés lors de la vente du bien immobilier.

À combien s'élève l'impôt sur les gains immobiliers à Zoug?

Dans le canton de Zoug, tous les gains immobiliers inférieurs à 5'000 francs sont exonérés d'impôt. Si le gain dépasse ce seuil, le taux d'imposition correspond au rendement calculé.

L'impôt sur les gains immobiliers s'élève alors à un minimum de 10% et à un maximum de 60%.

Majorations et réductions de l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zoug

La durée de détention influe sur le montant final de l'impôt sur les plus-values immobilières. Ainsi, les vendeurs qui possèdent leur bien immobilier depuis douze ans ou plus bénéficient d'une réduction de 2,5% par an sur l'impôt sur les plus-values immobilières.

Important: la réduction maximale est de 35% ; par ailleurs, le taux d'imposition ne peut être inférieur à 10%.

Exemple de calcul de l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zoug

Calcul de l'impôt sur les gains immobiliers suite à la vente d'un bien immobilier après 15 ans de possession et une plus-value de 300 000 francs dans le canton de Zoug:

Prix d'achat: 800 000 CHF

Plus-value immobilière: CHF 300'000
– Investissements déductibles: CHF 80'000
– Autres déductions, par exemple frais d’agence: 5'000
= Plus-value immobilière imposable: CHF 215'000

Rendement total = 215'000 francs * 100 / 885'000 francs = 24,3%

Rendement annuel: 24,3 / 15 = 1,6%

Abattement fiscal pour une durée de détention de 15 ans: 7,5%

Dans cet exemple, le rendement effectif utilisé pour le calcul de l’impôt correspond donc au taux d’imposition minimal de 10%.

L’impôt sur les gains immobiliers pour ce bien immobilier s’élève donc à CHF 21'500 dans le canton de Zoug.

À titre de comparaison: si le même bien immobilier est revendu après seulement 9 mois avec le même bénéfice, le rendement annuel s’élève à 32,4%. Le montant effectif de l’impôt passe alors à 69'642 francs, soit plus du triple.

Dans quels cas un report de l'impôt sur les gains immobiliers est-il possible?

Dans le canton de Zoug, l’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté dans certains cas. Il s’agit notamment:

• d’un transfert de propriété par succession;

• d’un avancement d’héritage ou d’une donation ;

• de transferts entre conjoints dans le cadre du régime matrimonial, en compensation de contributions exceptionnelles à l’entretien de la famille ou dans le cadre de droits découlant du divorce, pour autant que les deux conjoints y consentent.

Même en cas de vente ordinaire d’un bien immobilier à usage personnel, l’impôt peut être reporté si le produit de la vente est investi, dans un délai de deux ans, dans un bien immobilier de remplacement à usage identique situé en Suisse. Les propriétaires conservent ainsi la possibilité de continuer à investir dans la propriété immobilière sans avoir à s’acquitter d’un impôt élevé.