Tout sur l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich

Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich: comment fonctionne-t-il?

Dans le canton de Zurich, l’impôt sur les gains immobiliers est payé par le vendeur ou la vendeuse. Dans les 30 jours suivant le transfert de propriété, une déclaration fiscale spécifique doit être déposée auprès de la commune compétente, accompagnée du contrat d’achat et de tous les justificatifs.

Bon à savoir: le formulaire «Déclaration fiscale pour l’impôt sur les gains immobiliers» est disponible en ligne auprès de la commune compétente.

Le système moniste s’applique. Cela signifie que tous les gains immobiliers sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers, aussi bien pour les personnes physiques que pour les personnes morales.

Le taux d’imposition est progressif, c’est-à-dire que plus le gain est élevé, plus la charge fiscale en pourcentage est importante.

Comment l’impôt sur les gains immobiliers est-il calculé à Zurich?

La base de calcul est le gain immobilier imposable réalisé lors de la vente. Celui-ci se compose comme suit:

Produit de la vente – prix d’achat – investissements créant une plus-value – dépenses déductibles

= gain immobilier imposable

Le gain immobilier imposable est multiplié par le taux d’imposition applicable. Les éventuelles majorations ou réductions sont ensuite prises en compte afin de déterminer le montant effectif de l’impôt.

Déductions autorisées dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers en détail

Prix d’achat:

Pour déterminer le gain immobilier imposable, les vendeurs peuvent déduire le prix d’achat initial du bien immobilier ainsi que tous les frais liés à son acquisition. Cela comprend généralement:

• Les frais de notaire

• Les frais d’inscription au registre foncier

• Les droits de mutation

Conseil: Si le dernier transfert de propriété remonte à plus de 20 ans, il est possible d’utiliser la valeur vénale du bien il y a 20 ans à la place du prix d’achat. Vous pouvez demander ce calcul auprès de l’administration fiscale. Cette solution est souvent avantageuse, car après une si longue période de possession, il arrive fréquemment que les documents relatifs à l’achat soient incomplets, voire inexistants.

Investissements créant une plus-value:

Cela comprend tous les investissements ayant contribué à augmenter la valeur du bien immobilier, c’est-à-dire l’ensemble des coûts liés aux rénovations, modernisations, transformations ou agrandissements.

Important: Les frais d’entretien ou les investissements visant uniquement à maintenir la valeur du bien ne peuvent pas être déduits.

Dépenses déductibles:

Cela comprend la commission habituelle de l’agent immobilier ainsi que les éventuels frais d’annonces liés à la vente du bien immobilier.

Quel est le montant de l’impôt sur les gains immobiliers à Zurich ?

Dans le canton de Zurich, tous les gains immobiliers inférieurs à 5’000 francs sont exonérés d’impôt. Si le gain dépasse ce seuil, un taux d’imposition progressif s’applique. Il commence à 10 % pour les premiers 4’000 francs de gain et augmente progressivement jusqu’à un taux de 40 % pour toutes les parts de gain supérieures à 100’000 francs.

Taux de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich

Majorations et réductions de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich

La durée de détention a une influence importante sur le montant final de l’impôt sur les gains immobiliers. Le canton de Zurich applique une majoration pouvant aller jusqu’à 50% de l’impôt lorsque la durée de détention est très courte. Cette mesure vise à réduire l’attrait de la spéculation à court terme sur les terrains et les biens immobiliers.

La majoration est de:

• 50% si le bien immobilier a été détenu pendant moins d’un an.

• 25% si le bien immobilier a été détenu pendant moins de deux ans.

À l’inverse, les vendeurs qui possèdent leur bien immobilier depuis cinq ans ou plus bénéficient d’une réduction pouvant aller jusqu’à 50%.

Exemple de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers à Zurich

Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers après la vente d’un bien immobilier dans le canton de Zurich, après 12 ans de possession et une plus-value de 200’000 francs:

Gain immobilier: CHF 200’000 – Investissements déductibles: CHF 80’000 – Autres déductions, p. ex. frais de courtage: CHF 5’000 = Gain immobilier imposable: CHF 115’000

Tarif de base de l’impôt sur les gains immobiliers: CHF 35’400
Réduction d’impôt pour une durée de détention de 12 ans: 26 %

L’impôt effectif sur les gains immobiliers pour ce bien dans le canton de Zurich s’élève à: CHF 26’196

À titre de comparaison: si le même bien immobilier était revendu après seulement 9 mois avec le même gain, le montant effectif de l’impôt serait de 53’100 francs, soit plus du double.

Dans quels cas un report de l’impôt sur les gains immobiliers est-il possible?

Dans le canton de Zurich, l’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté dans certains cas. Cela comprend notamment:

• Changement de propriété par succession

• Avancement d’hoirie ou donation

• Transferts de propriété entre époux dans le cadre du régime matrimonial, pour compenser des contributions extraordinaires à l’entretien de la famille ou dans le cadre de prétentions liées au divorce, pour autant que les deux époux y consentent.

Même dans le cadre de la vente ordinaire d’un bien immobilier occupé par son propriétaire, l’impôt peut être reporté si le produit de la vente est réinvesti dans un bien de remplacement utilisé de la même manière en Suisse dans un délai de deux ans.

Cela permet aux propriétaires de continuer à investir dans un logement en propriété sans devoir s’acquitter immédiatement d’un impôt élevé.