Tout ce qu'il faut savoir sur l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Lucerne

L'impôt sur les plus-values immobilières dans le canton de Lucerne : voici comment cela fonctionne

Dans le canton de Lucerne, c'est en principe le vendeur ou la vendeuse qui doit s'acquitter de l'impôt sur les gains immobiliers. À cette fin, une déclaration d'impôt distincte doit être déposée dans les 30 jours suivant la notification du formulaire de déclaration d'impôt après la vente.

Lucerne applique le système dualiste. Cela signifie que seuls les gains immobiliers provenant de la vente de biens immobiliers faisant partie de la fortune privée de personnes physiques sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers.

En revanche, les gains provenant de la cession de biens faisant partie de la fortune commerciale ou du commerce immobilier à titre professionnel sont imposés au titre de l'impôt sur le bénéfice ou de l'impôt sur le revenu.

Comment l'impôt sur les plus-values immobilières est-il calculé à Lucerne ?

Le calcul repose sur le gain immobilier imposable réalisé lors de la vente. Celui-ci se compose comme suit :

Prix de vente – Prix d'achat – Investissements générateurs de plus-value – Frais déductibles

= Gain immobilier imposable

Le gain ainsi déterminé est multiplié par le taux d'imposition en vigueur avant que des majorations ou des réductions ne soient appliquées afin de déterminer le taux d'imposition final.

Déductions autorisées au titre de l'impôt sur les plus-values immobilières : détails

1. Prix d'achat

Le prix d'achat initial du bien immobilier, y compris tous les frais liés à l'acquisition, est déductible du bénéfice. Ces frais comprennent notamment :

• les frais d'authentification

• les frais d'enregistrement au registre foncier

• les frais liés à la constitution de droits de gage immobilier

• les droits de mutation

2. Investissements valorisants

Sont pris en compte les frais liés aux mesures ayant contribué à l'augmentation de la valeur du bien immobilier. Il s'agit par exemple des travaux de rénovation et de modernisation, des transformations ou des agrandissements.

3. Frais déductibles

Cette catégorie comprend des frais tels que la commission d’agence et les frais de publication d’annonces pour la vente du bien immobilier, les frais de viabilisation du terrain, les indemnités versées pour la constitution ou le rachat de servitudes ou de charges foncières, ainsi que les contributions à la construction ou à la remise en état d’infrastructures publiques telles que les routes, les trottoirs ou les réseaux d’assainissement.

Important : les frais d'entretien ou les investissements visant uniquement à préserver la valeur du bien ne peuvent pas être déduits.

À combien s'élève l'impôt sur les gains immobiliers à Lucerne ?

À Lucerne, les plus-values inférieures à 13 000 francs sont exonérées de l'impôt sur les gains immobiliers. Au-delà de ce seuil, les plus-values sont d'abord imposées selon le barème actuel de l'impôt sur le revenu applicable aux personnes seules, conformément à l'article 57 de la loi fiscale cantonale.

Ce montant est ensuite multiplié par le taux d'imposition de 4,2 afin de calculer l'impôt sur les gains immobiliers.

Bon à savoir : vous trouverez ici le tableau des barèmes fiscaux en vigueur sur le site web du canton.

Majorations et réductions de l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Lucerne

En fonction de la durée de détention du bien immobilier, des majorations et des réductions peuvent être appliquées au montant de l'impôt.

Si la durée de détention est inférieure à 6 ans, une majoration de 10 % par an s'applique. Par exemple, pour une durée de détention de 4 ans, la majoration s'élève à 20 %. Toutefois, l’impôt ne peut dépasser au total 40 % du gain immobilier, quelle que soit la durée de détention du bien.

À partir de 9 ans de détention, les vendeurs bénéficient en revanche d’une réduction de 1 % par an, jusqu’à un maximum de 25 % après 33 ans.

Exemple de calcul de l'impôt sur les gains immobiliers à Lucerne

Calcul de l'impôt sur les gains immobiliers après la vente d'un bien immobilier au bout de 12 ans et une plus-value de 200 000 francs dans le canton de Lucerne :

• Prix de vente : 1 100 000 CHF

• Prix d'achat : 900 000 CHF

• Investissements déductibles : 80 000 CHF
  Autres déductions, par exemple frais d'agence : 5 000 CHF
  = Plus-value immobilière imposable : 115 000 CHF

Barème de base selon le barème fiscal : 4'920,75 CHF

Multiplication par le coefficient de l'impôt foncier de 4,2 : 20'667,15

Durée de détention : 12 ans (= réduction de 4 %)

→ Impôt effectif sur les gains immobiliers dans le canton de Lucerne : 19 840,50 CHF

À titre de comparaison :

Même bien immobilier, mais durée de détention de seulement 9 mois :

Barème de base selon le tableau des barèmes : 4'920,75 CHF

Majoration pour durée de détention courte = 50 %

→ Montant effectif de l'impôt : 31'000,70 CHF

Dans quels cas un report de l'impôt sur les gains immobiliers est-il possible ?

Il existe des situations clairement définies dans lesquelles le paiement de l'impôt sur les gains immobiliers à Lucerne est reporté. Notamment :

• Changement de propriétaire par succession, avance sur héritage ou donation

• Transferts de propriété entre conjoints ou partenaires dans le cadre d'un partenariat enregistré, y compris dans le cadre de règlements de régime matrimonial

L’impôt est également reporté en cas de vente d’un bien immobilier à usage personnel, à condition que le produit de la vente soit investi dans un délai de deux ans dans un bien immobilier de remplacement à usage identique en Suisse. Les propriétaires peuvent ainsi conserver leur logement sans avoir à supporter une charge fiscale considérable

Bon à savoir : si le bien de remplacement est situé dans un autre canton, le bénéfice différé dans le canton de Lucerne peut faire l’objet d’un redressement fiscal si l’autre canton exige également ce redressement dans un cas analogue. Il est souvent judicieux de clarifier cette question au préalable avec l’administration fiscale compétente.