Quali sono i costi da sostenere quando si vende un immobile?

Provvigione dell’agente immobiliare

Se desiderate affidare la vendita della vostra proprietà a degli esperti, è prevista una provvigione per l’agente immobiliare. L’ammontare è sempre negoziabile; non esiste una regolamentazione legale. Oltre alla provvigione concordata sul prezzo di vendita, l’agente può addebitare ulteriori costi di marketing, ad esempio per home staging, annunci, foto di alta qualità o riprese con droni per il dossier di vendita.

Consiglio: stabilite con precisione nel contratto di mediazione l’ammontare della provvigione e i compiti che l’agente deve svolgere (e per i quali può fatturare).

Alla fine, dopo una vendita conclusa con successo, la provvigione dell’agente può facilmente ammontare a diverse decine di migliaia di franchi. Sebbene molti venditori esitino a sostenere questi costi, spesso possono recuperarne l’importo nel risultato finale.

Grazie alla loro profonda conoscenza del mercato locale, alla loro esperienza nella vendita di immobili e alle competenze nelle strategie di marketing ottimali, gli agenti possono spesso ottenere un prezzo di vendita più alto per la proprietà.

Inoltre, i venditori traggono vantaggio dal fatto che gli agenti specializzati hanno una vasta rete di potenziali acquirenti a cui proporre l’immobile. Ciò riduce spesso i tempi di vendita. Infine, si risparmia tempo e fatica nell’organizzazione della vendita, ad esempio per le visite.

Imposta sulle plusvalenze immobiliari

In Svizzera i prezzi degli immobili sono praticamente sempre in aumento. Questo è generalmente una buona notizia per i venditori, ma significa anche che alla vendita si applica un’imposta sulle plusvalenze immobiliari più elevata. Questa imposta è, per sua natura, interamente a carico del venditore.

La base imponibile si calcola come la differenza tra il prezzo di acquisto (inclusi eventuali investimenti che aumentano il valore) e il prezzo di vendita, detratte le spese di vendita come la provvigione dell’agente o l’imposta di trasferimento immobiliare.

Qual è l’aliquota dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari in Svizzera?

L’aliquota dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari varia a seconda del cantone, della durata tra l’acquisto e la vendita e dell’aumento di valore dell’immobile. La maggior parte dei cantoni applica un’aliquota progressiva: maggiore è il guadagno, maggiore è l’imposta.

Inoltre, ai fini del calcolo dell’imposta conta anche il periodo di possesso dell’immobile. Più breve è il possesso, più alta sarà l’imposta sulle plusvalenze immobiliari.

In alcuni casi particolari, come successioni, trasferimenti di proprietà tra familiari o vendita di immobili abitati dal proprietario, l’imposta sulle plusvalenze immobiliari è sospesa o completamente annullata in tutti i cantoni.

Esempi di aliquote per l’imposta sulle plusvalenze immobiliari a Basilea Città e Neuchâtel:

Nel cantone di Basilea Città, l’imposta sulle plusvalenze è del 60% per un periodo di possesso inferiore a cinque anni e diminuisce gradualmente fino al 12% se l’immobile è stato posseduto per almeno 25 anni. Per immobili residenziali abitati in modo permanente ed esclusivo dal proprietario, l’aliquota iniziale è del 30% e diminuisce gradualmente fino al 12% dopo cinque anni di possesso.

Nel cantone di Neuchâtel, l’aliquota di base varia tra il 10% e il 33%, a seconda dell’ammontare del guadagno. Se l’immobile è posseduto per meno di quattro anni, l’autorità fiscale applica un supplemento tra il 15% e il 60%. Dopo cinque anni di possesso, l’importo dell’imposta viene ridotto del 6% all’anno fino a un massimo del 60% dopo 15 anni.

Informazioni dettagliate sull’imposta sulle plusvalenze immobiliari nei cantoni sono disponibili in questo documento dell’Amministrazione federale delle contribuzioni.

Imposta di trasferimento immobiliare

L’imposta di trasferimento immobiliare è dovuta al momento del trasferimento di proprietà di un immobile. Non importa se dalla vendita si ottiene un guadagno o una perdita, poiché l’imposta è generalmente calcolata sul prezzo di vendita. Tuttavia, a seconda del cantone, la base imponibile può essere anche il valore di mercato o il valore ufficiale.

L’ammontare dell’imposta dipende dal cantone. Le aliquote standard variano dall’1% nei cantoni Vallese, Turgovia o San Gallo, al 3,3% nel cantone di Neuchâtel.
Esempio: per la vendita di un immobile a CHF 1’000’000, l’imposta di trasferimento varia tra CHF 10’000 e CHF 33’000.

Esistono tuttavia delle eccezioni. Nei cantoni di Argovia, Glarona, Sciaffusa, Ticino, Uri, Zugo e Zurigo si paga soltanto una tassa, generalmente molto inferiore alle aliquote fiscali. Il cantone di Svitto è l’unico a non prevedere né imposta né tassa per il trasferimento di proprietà.

Chi deve pagare l’imposta o la tassa – venditore, acquirente o entrambi – varia da cantone a cantone.

È consigliabile rivolgersi direttamente all’autorità fiscale del proprio comune per stimare con precisione i costi. Una prima panoramica delle aliquote e delle tasse sui trasferimenti immobiliari in tutti i cantoni è disponibile in questo documento dell’Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC).

Per ulteriori dettagli su tutte le imposte legate agli immobili in Svizzera, consultate questo blog.

Spese notarili

All’acquisto di immobili o terreni, il contratto di vendita viene redatto e autenticato da un notaio. Dopo la firma del contratto, il notaio provvede anche all’iscrizione nel registro fondiario. Questi servizi notarili sono obbligatori e comportano naturalmente dei costi, che variano notevolmente da cantone a cantone in Svizzera. Le differenze possono facilmente raggiungere alcune migliaia di franchi.

Nel cantone di Zurigo, ad esempio, si applica un tasso fisso dello 0,1% del prezzo di acquisto. In altri cantoni, le tariffe notarili sono più flessibili e dipendono dal prezzo di vendita. Nel cantone di Berna, per un prezzo di vendita di CHF 1’000’000, le spese notarili variano tra lo 0,2915% e lo 0,4575%.

In concreto, per la vendita di un immobile a CHF 1’000’000, le spese notarili ammontano a:

• CHF 1’000 nel cantone di Zurigo, e

• tra CHF 2’915 e CHF 4’575 nel cantone di Berna.

Di norma, le spese notarili vengono suddivise a metà tra acquirente e venditore. In molti cantoni, tuttavia, questa ripartizione può essere liberamente concordata, pertanto è consigliabile indicarlo chiaramente nel contratto.

Tassa di iscrizione nel registro fondiario

Dopo la firma del contratto di vendita, l’iscrizione nel registro fondiario comporta il pagamento di una tassa. Anche in questo caso vi sono differenze significative tra cantoni.

La tassa può arrivare fino allo 0,5% del prezzo di acquisto e viene generalmente divisa a metà tra le due parti. In molti cantoni, questa ripartizione può essere liberamente concordata, quindi è consigliabile indicarlo chiaramente nel contratto per evitare malintesi.

Ipoteca / Certificato ipotecario

Se sull’immobile grava un’ipoteca, viene redatto un certificato ipotecario, che costituisce una garanzia per la banca dell’acquirente. Se in futuro il proprietario non fosse più in grado di pagare l’ipoteca, la banca ha il diritto di pignorare l’immobile.

I costi per la creazione del certificato ipotecario variano tra lo 0,1% e lo 0,3% dell’importo del certificato, a carico esclusivo dell’acquirente.

Per un’ipoteca di CHF 600’000, i costi del certificato ipotecario variano quindi tra CHF 600 e CHF 1’800.

Se esiste già un certificato ipotecario, può essere conveniente acquisirlo. Questo può essere discusso durante la trattativa sul prezzo di vendita.

Siamo lieti di supportarvi nella vendita della vostra proprietà. Contattateci – saremo felici di sentirvi!