Guida alle imposte e al mercato immobiliare in Svizzera

Imposte sugli immobili facenti parte del patrimonio privato

Gli immobili detenuti nel patrimonio privato possono essere soggetti a diverse tipologie di imposte:

L’imposta sul reddito

I proventi derivanti da immobili facenti parte del patrimonio privato sono soggetti all’imposta sul reddito. Tale imposta viene riscossa dalla Confederazione, dai Cantoni e dai Comuni. Sono considerati redditi imponibili in particolare i proventi da locazione nonché, per gli immobili ad uso proprio, fino alla fine del 2028 il cosiddetto valore locativo.

In cambio, fino alla fine del 2028 è possibile dedurre fiscalmente, tra l’altro, i costi di manutenzione e finanziamento – in particolare gli interessi ipotecari e i costi per la risoluzione anticipata di un’ipoteca.

A partire dal 2029, le possibilità di deduzione degli interessi passivi subiranno modifiche sostanziali. Per gli immobili ad uso proprio, la deduzione generale degli interessi passivi non sarà più possibile nella misura attuale. Rimane prevista una deduzione limitata nel tempo e nell’importo per gli acquirenti di prima casa. Le spese che comportano un aumento di valore non sono, in linea di principio, deducibili come spese di manutenzione. Possono tuttavia essere considerate come costi di investimento in caso di successiva vendita soggetta all’imposta sugli utili immobiliari.

Un’eccezione può essere costituita dalle misure di risparmio energetico e di tutela ambientale. Queste possono essere deducibili ai fini dell’imposta sul reddito, nonostante un possibile aumento di valore, secondo le rispettive disposizioni cantonali. È necessario verificare le normative cantonali caso per caso.

L’imposta sul patrimonio

Gli immobili facenti parte del patrimonio privato sono soggetti all’imposta sul patrimonio. I debiti connessi all’immobile possono, in linea di principio, essere dedotti dal patrimonio imponibile.

L’imposta sul patrimonio viene riscossa a livello cantonale e comunale. La Confederazione non riscuote alcuna imposta sul patrimonio.

L’imposta sugli utili immobiliari

L’imposta sugli utili immobiliari è un’imposta cantonale e, in parte, comunale che viene riscossa sull’utile realizzato al momento della vendita di un immobile.

In linea di principio viene tassato l’utile immobiliare realizzato, sebbene l’ammontare dell’imposta e il calcolo dell’utile imponibile possano variare a seconda del cantone. A livello federale, un utile privato derivante dalla vendita di un immobile non è, in linea di principio, soggetto all’imposta federale diretta. Gli immobili facenti parte del patrimonio privato sono quindi, in linea di principio, soggetti all’imposta sugli utili immobiliari.

A determinate condizioni, l’imposta sugli utili immobiliari può essere differita. Tra i possibili casi di differimento fiscale figurano, ad esempio, una successione, una liquidazione del regime patrimoniale o un acquisto sostitutivo. In questi casi, la tassazione non viene annullata, ma rinviata a una data successiva.

Tipi di imposte sui trasferimenti di proprietà

Gli immobili oggetto di trasferimento possono essere soggetti ai seguenti tipi di imposte:

Imposta sui trasferimenti di proprietà

L’imposta sui trasferimenti di proprietà è un’imposta cantonale o comunale che viene riscossa in occasione del passaggio di proprietà di un immobile dal precedente al nuovo proprietario. Le norme variano da cantone a cantone. Tutti i cantoni prevedono diverse trasferimenti di proprietà esenti da imposta o soggetti a tassazione agevolata. Tra questi figurano, ad esempio, la successione ereditaria, la liquidazione del regime patrimoniale o l’acquisto sostitutivo.

In alcuni cantoni non viene riscossa alcuna imposta sul trasferimento di proprietà. Altri cantoni riscuotono, in sostituzione o in aggiunta all’imposta sul trasferimento di proprietà, una tassa secondo il regolamento sulle tasse. Si tratta di un indennizzo per le spese sostenute, privo di carattere fiscale.

Imposta sugli immobili

Anche l’imposta sugli immobili è una imposta cantonale o comunale. In alcuni cantoni e comuni viene riscossa annualmente sul valore di un immobile. A differenza dell’imposta sul patrimonio, i debiti che gravano sull’immobile non possono essere dedotti. In linea di principio viene tassato l’intero valore fiscale dell’immobile.

Con l’abolizione del valore locativo a partire dal 1° gennaio 2029, i Cantoni potranno inoltre introdurre una speciale imposta sugli immobili di seconda casa ad uso proprio. Questa va distinta concettualmente dall’attuale imposta cantonale o comunale generale sugli immobili.

Imposta sul valore aggiunto

Se un immobile è utilizzato esclusivamente a fini privati, in linea di principio non è dovuta l’IVA né sulla vendita né sulla locazione. Di conseguenza, non è possibile far valere alcuna deduzione dell’imposta a monte sui costi di investimento, di esercizio o di amministrazione.

Nel caso di nuove costruzioni, è particolarmente rilevante il momento della vendita. Se la vendita dell’immobile avviene prima dell’inizio dei lavori, può sussistere una prestazione immobiliare imponibile. Se invece la vendita o il contratto d’opera vengono conclusi solo dopo l’inizio dei lavori, la cessione è in linea di principio esente dall’IVA.

La valutazione concreta dipende tuttavia da diversi fattori, tra cui il contenuto del contratto, il potere di disposizione economico e il ruolo delle parti coinvolte. È quindi necessario esaminare il singolo caso di volta in volta.

Se gli immobili sono utilizzati a fini commerciali e il locatario o l’acquirente è soggetto all’IVA, la locazione o la vendita possono essere assoggettate volontariamente all’IVA a determinate condizioni. In questo caso può essere possibile una corrispondente detrazione dell’IVA a monte. Anche in caso di utilizzo aziendale da parte del proprietario è possibile far valere l’IVA a monte, a condizione che quest’ultimo sia soggetto all’IVA. L’entità della detrazione dell’imposta a monte dipende dall’aliquota dell’imposta a monte applicabile.

La normativa sull’IVA in materia immobiliare è complessa. Un chiarimento tempestivo da parte di uno specialista fiscale può aiutare a valutare correttamente le conseguenze fiscali ed evitare, a seconda della situazione, costi considerevoli.

Fatti generatori di imposta relativi agli immobili facenti parte del patrimonio privato

Di seguito vengono brevemente illustrati i principali fatti generatori di imposta relativi agli immobili facenti parte del patrimonio privato.

Sovranità fiscale vs. tipologia di imposta – una tabella riassuntiva

L'imposta sugli utili immobiliari viene di norma riscossa solo dai Cantoni, mentre in alcuni Cantoni anche dai Comuni. Nei Cantoni di Zugo e Zurigo, invece, la riscossione spetta esclusivamente ai Comuni.

Le modalità di applicazione dell'imposta sul trasferimento di proprietà e dell'imposta immobiliare variano da Cantone a Cantone e, in parte, da Comune a Comune. In alcuni Cantoni e Comuni queste imposte non vengono riscosse.

Privato in qualità di operatore immobiliare professionale

A determinate condizioni, un privato può essere classificato dalle autorità fiscali come operatore immobiliare professionale. In tal caso, dal punto di vista fiscale gli immobili vengono generalmente trattati come patrimonio d’impresa.

Tale classificazione può avere notevoli ripercussioni sul carico fiscale e comportare inoltre conseguenze in materia di previdenza sociale.

Quando una persona è considerata un operatore immobiliare a titolo professionale?

Non esiste una definizione universalmente valida di «attività a titolo professionale». La valutazione avviene sulla base di diversi criteri e indizi sviluppati dalla giurisprudenza del Tribunale federale. Le autorità fiscali esaminano in ciascun caso la situazione complessiva del singolo caso e dispongono di un certo margine di discrezionalità.

Come possibili indizi si considerano in particolare:

• Numero di acquisti e vendite

• Breve durata di possesso degli immobili

• Eccessivo ricorso al finanziamento esterno

• Legame con l’attività professionale o commerciale o particolari competenze specialistiche, ad esempio nel caso di architetti, agenti immobiliari o amministratori di immobili

• utilizzo degli utili derivanti da transazioni immobiliari per il finanziamento del sostentamento

Quando è necessaria particolare cautela?

Particolarmente critiche possono essere le attività immobiliari di ampia portata e orientate al conseguimento di utili. Tra queste rientra, ad esempio, la realizzazione di un progetto complessivo con successiva costituzione di proprietà per piani e vendita delle singole unità. Anche la vendita di più condomini o unità immobiliari in un breve lasso di tempo può portare a una verifica del carattere professionale dell’attività.

Tuttavia, è sempre determinante la valutazione complessiva delle circostanze concrete. La presenza di singoli indizi non comporta automaticamente la classificazione come operatore immobiliare a titolo professionale.

Immobili nel patrimonio aziendale

Se gli immobili sono detenuti da una persona giuridica o da una persona fisica nell’ambito del patrimonio aziendale, si applicano in linea di principio norme fiscali diverse rispetto a quelle relative agli immobili nel patrimonio privato. Le persone giuridiche sono soggette, per i propri immobili, all’imposta sul reddito e sul capitale. Per le persone fisiche, i relativi redditi sono soggetti all’imposta sul reddito e sul patrimonio.

Se gli immobili sono detenuti in più cantoni, è inoltre necessaria una ripartizione fiscale.

Tassazione delle plusvalenze

Per quanto riguarda la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili, i cantoni distinguono in linea di principio tra un sistema dualistico e uno monistico.

Nel sistema dualistico, le plusvalenze immobiliari relative a beni facenti parte del patrimonio aziendale sono soggette, in linea di principio, all’imposta ordinaria sul reddito. Questo sistema si applica nei seguenti cantoni: Lucerna, Obvaldo, Glarona, Zugo, Friburgo, Soletta, Sciaffusa, Appenzello Esterno, Appenzello Interno, San Gallo, Grigioni, Argovia, Turgovia, Vaud, Vallese e Neuchâtel.

Nel sistema monistico, le plusvalenze immobiliari sono in linea di principio tassate con l’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Questo sistema si applica nei seguenti cantoni: Zurigo, Berna, Uri, Svitto, Nidvaldo, Basilea Città, Basilea Campagna, Ticino e Giura. Il Cantone di Ginevra prevede una regolamentazione speciale.

Anche nei cantoni monistici gli ammortamenti recuperati sono in linea di principio soggetti all’imposta sul reddito.

Ammortamenti

Per gli immobili facenti parte del patrimonio d’impresa, gli ammortamenti possono essere in linea di principio fatti valere nell’ambito dell’effettivo deprezzamento o in base alle aliquote di ammortamento fiscalmente ammesse.

Operazioni tra società e proprietari

Nel caso di immobili detenuti da una persona giuridica, tutte le transazioni tra la società e i suoi proprietari o le persone a loro vicine devono avvenire a condizioni di mercato.

Le possibilità di pianificazione fiscale, ad esempio la locazione al proprietario a un canone di affitto nettamente inferiore al prezzo di mercato o il trasferimento dell’immobile nel patrimonio privato a un valore troppo basso, sono quindi possibili solo in misura molto limitata.

Distribuzione e trasferimento nel patrimonio privato

Gli utili di una persona giuridica, distribuiti ai proprietari sotto forma di dividendi, sono in linea di principio soggetti all’imposta sul reddito per questi ultimi. Se un immobile viene trasferito dal patrimonio aziendale di una persona fisica al suo patrimonio privato, ciò può determinare una realizzazione fiscale. Le relative riserve occulte possono essere tassate in tale occasione.

Patrimonio privato o patrimonio aziendale?

La scelta se detenere un immobile nel patrimonio privato o tramite una persona giuridica dipende da diversi fattori. Tra questi figurano in particolare la strategia del proprietario, la durata prevista della detenzione, il finanziamento, l’utilizzo e la situazione personale o aziendale.

Una tale strutturazione dovrebbe pertanto essere attentamente esaminata e valutata dal punto di vista fiscale caso per caso.

Disclaimer: Gli immobili e le relative implicazioni fiscali costituiscono un ambito complesso del diritto tributario svizzero. La presente guida intende rispondere alle vostre domande più importanti in materia, ma non può sostituire una valutazione concreta della vostra situazione specifica. Saremo lieti di fornirvi una consulenza personalizzata in merito alla vostra questione.

Partner di cooperazione

La presente guida è stata redatta in collaborazione con la Fidura Treuhand AG.

Tutte le informazioni sono aggiornate a settembre 2026 e sono fornite senza garanzia. In particolare, al momento non sono ancora sufficientemente note le esatte conseguenze fiscali relative alla riforma della tassazione della proprietà abitativa, che entrerà in vigore il 1° gennaio 2029, e alla possibile introduzione a livello cantonale di un’imposta sugli immobili di seconda casa.