Ratgeber Steuern & Immobilien in der Schweiz

Steuern auf Immobilien im Privatvermögen

Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden, können verschiedene Steuerarten auslösen:

Die Einkommenssteuer

Einnahmen aus Liegenschaften im Privatvermögen unterliegen der Einkommenssteuer. Diese wird vom Bund, den Kantonen und den Gemeinden erhoben. Als steuerbare Einnahmen gelten insbesondere Mieterträge sowie bei selbstbewohnten Liegenschaften bis Ende 2028 der sogenannte Eigenmietwert.

Im Gegenzug können bis Ende 2028 unter anderem Unterhalts- und Finanzierungskosten – insbesondere Hypothekarzinsen sowie Kosten für die vorzeitige Auflösung einer Hypothek – steuerlich in Abzug gebracht werden.

Ab 2029 ändern sich die Möglichkeiten für Schuldzinsabzüge wesentlich. Für selbstgenutztes Wohneigentum ist der allgemeine Schuldzinsabzug nicht mehr im bisherigen Umfang möglich. Vorgesehen bleibt ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Abzug für Ersterwerber. Wertvermehrende Aufwendungen sind grundsätzlich nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig. Sie können jedoch bei einer späteren grundstückgewinnsteuerpflichtigen Veräusserung als Anlagekosten berücksichtigt werden.

Eine Ausnahme können Energie- und Umweltschutzmassnahmen bilden. Diese können trotz einer möglichen Wertvermehrung nach den jeweiligen kantonalen Bestimmungen einkommenssteuerlich abzugsfähig sein. Die kantonalen Regelungen sind dabei jeweils zu prüfen.

Die Vermögenssteuer

Liegenschaften im Privatvermögen unterliegen der Vermögenssteuer. Schulden, die mit der Immobilie zusammenhängen, können grundsätzlich vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden.

Die Vermögenssteuer wird auf kantonaler und kommunaler Ebene erhoben. Der Bund erhebt keine Vermögenssteuer.

Die Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale und teilweise kommunale Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie auf dem erzielten Gewinn erhoben wird.

Besteuert wird grundsätzlich der realisierte Grundstückgewinn, wobei die Höhe der Steuer und die Berechnung des steuerbaren Gewinns je nach Kanton unterschiedlich ausfallen können. Auf Bundesebene unterliegt ein privater Veräusserungsgewinn aus einer Immobilie grundsätzlich nicht der direkten Bundessteuer. Immobilien im Privatvermögen unterliegen somit grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Zu den möglichen Steueraufschub-Tatbeständen gehören beispielsweise ein Erbgang, eine güterrechtliche Auseinandersetzung oder eine Ersatzbeschaffung. In diesen Fällen wird die Besteuerung nicht aufgehoben, sondern auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.

Steuerarten bei Handänderungen

Immobilien, welche sich im Übertrag befinden, können die folgenden Steuerarten auslösen:

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist eine kantonale oder kommunale Steuer, die beim Eigentumswechsel einer Immobilie vom bisherigen auf den neuen Eigentümer erhoben wird. Die Regelungen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Sämtliche Kantone kennen verschiedene steuerbefreite oder privilegiert besteuerte Handänderungen. Dazu gehören beispielsweise ein Erbgang, eine güterrechtliche Auseinandersetzung oder eine Ersatzbeschaffung.

In einzelnen Kantonen wird keine Handänderungssteuer erhoben. Andere Kantone erheben anstelle oder zusätzlich zur Handänderungssteuer eine Gebühr gemäss Gebührenordnung. Dabei handelt es sich um eine Aufwandsentschädigung ohne Steuercharakter.

Liegenschaftssteuer

Auch bei der Liegenschaftssteuer handelt es sich um eine kantonale oder kommunale Steuer. Sie wird in einzelnen Kantonen und Gemeinden jährlich auf dem Wert einer Liegenschaft erhoben. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer können Schulden, die auf der Liegenschaft lasten, nicht in Abzug gebracht werden. Besteuert wird grundsätzlich der volle steuerlich massgebende Liegenschaftswert.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 1. Januar 2029 können Kantone zudem eine besondere Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen. Diese ist begrifflich von der bisherigen allgemeinen kantonalen oder kommunalen Liegenschaftssteuer zu unterscheiden.

Mehrwertsteuer

Wird eine Immobilie ausschliesslich privat genutzt, ist grundsätzlich weder auf dem Verkauf noch auf der Vermietung Mehrwertsteuer geschuldet. Entsprechend kann auch kein Vorsteuerabzug auf Investitions-, Betriebs- oder Verwaltungskosten geltend gemacht werden.

Bei Neubauten ist insbesondere der Zeitpunkt des Verkaufs relevant. Erfolgt der Liegenschaftsverkauf vor Baubeginn, kann eine steuerbare Immobilienleistung vorliegen. Wird der Verkauf beziehungsweise der Werkvertrag erst nach Baubeginn abgeschlossen, ist die Lieferung grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen.

Die konkrete Beurteilung hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem vom Vertragsinhalt, der wirtschaftlichen Verfügungsmacht und der Rolle der beteiligten Parteien. Der Einzelfall ist deshalb entsprechend zu prüfen.

Werden Liegenschaften geschäftlich genutzt und ist der Mieter oder Käufer mehrwertsteuerpflichtig, kann die Vermietung oder der Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen freiwillig der Mehrwertsteuer unterstellt werden. In diesem Fall kann ein entsprechender Vorsteuerabzug möglich sein. Auch bei einer betrieblichen Nutzung durch den Eigentümer können Vorsteuern geltend gemacht werden, sofern dieser mehrwertsteuerpflichtig ist. Der Umfang des Vorsteuerabzugs richtet sich dabei nach der jeweiligen Vorsteuerquote.

Das Mehrwertsteuerrecht im Zusammenhang mit Immobilien ist komplex. Eine frühzeitige Abklärung durch einen Steuerspezialisten kann helfen, die steuerlichen Folgen richtig einzuschätzen und je nach Situation erhebliche Kosten zu vermeiden.

Steuertatbestände bei Immobilien im Privatvermögen

Im Folgenden werden die wichtigsten Steuertatbestände im Zusammenhang mit Immobilien im Privatvermögen kurz erläutert.

Steuerhoheit vs. Steuerart - eine tabellarische Übersicht

Die Grundstückgewinnsteuer wird in aller Regel nur von den Kantonen erhoben, in einigen Kantonen auch von den Gemeinden. In den Kantonen Zug und Zürich sind es nur die Gemeinden.

Die Ausgestaltung der Handänderungs- und Liegenschaftssteuer ist kantonal und teilweise kommunal unterschiedlich. In einzelnen Kantonen und Gemeinden werden diese Steuern nicht erhoben.

Privatperson als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler

Eine Privatperson kann unter bestimmten Voraussetzungen von den Steuerbehörden als gewerbsmässige Liegenschaftshändlerin bzw. gewerbsmässiger Liegenschaftshändler eingestuft werden. In diesem Fall werden die Immobilien steuerlich grundsätzlich wie Geschäftsvermögen behandelt.

Eine solche Einstufung kann erhebliche Auswirkungen auf die Steuerbelastung haben und zudem sozialversicherungsrechtliche Folgen nach sich ziehen.

Wann gilt eine Person als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler?

Eine allgemeingültige Definition der Gewerbsmässigkeit gibt es nicht. Die Beurteilung erfolgt anhand verschiedener Kriterien und Indizien, die von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelt wurden. Die Steuerbehörden prüfen dabei jeweils die Gesamtsituation des Einzelfalls und verfügen über einen gewissen Ermessensspielraum.

Als mögliche Indizien gelten insbesondere:

• Anzahl der Käufe und Verkäufe

• Kurze Besitzdauer der Immobilien

• Übermässige Fremdfinanzierung

• Nähe zur beruflichen oder geschäftlichen Tätigkeit bzw. besondere Fachkenntnisse, beispielsweise bei Architekten, Immobilienmaklern oder Immobilienverwaltern

• Verwendung der Gewinne aus Immobilientransaktionen zur Finanzierung des Lebensunterhalts

Wann ist besondere Vorsicht geboten?

Besonders kritisch können umfangreiche und auf Gewinnerzielung ausgerichtete Immobilienaktivitäten sein. Dazu gehören beispielsweise die Realisierung eines Gesamtprojekts mit anschliessender Begründung von Stockwerkeigentum und Verkauf der einzelnen Einheiten. Auch der Verkauf mehrerer Mehrfamilienhäuser oder Stockwerkeinheiten innerhalb kurzer Zeit kann zu einer Prüfung der Gewerbsmässigkeit führen.

Entscheidend ist jedoch stets die Gesamtbetrachtung der konkreten Umstände. Das Vorliegen einzelner Indizien führt nicht automatisch zur Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler.

Immobilien im Geschäftsvermögen

Werden Immobilien von einer juristischen Person oder von einer natürlichen Person im Geschäftsvermögen gehalten, gelten grundsätzlich andere steuerliche Regeln als bei Immobilien im Privatvermögen. Juristische Personen unterliegen mit ihren Immobilien grundsätzlich der Ertrags- und Kapitalsteuer. Bei natürlichen Personen werden die entsprechenden Einkünfte im Rahmen der Einkommens- und Vermögenssteuer erfasst.

Werden Immobilien in mehreren Kantonen gehalten, ist zudem eine Steuerausscheidung erforderlich.

Besteuerung von Verkaufsgewinnen

Bei der Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien unterscheiden sich die Kantone grundsätzlich zwischen einem dualistisch und einem monistisch ausgestalteten System.

Im dualistischen System unterliegen Grundstückgewinne aus Immobilien im Geschäftsvermögen grundsätzlich der ordentlichen Ertrags- beziehungsweise Einkommenssteuer. Dieses System gilt in den Kantonen: Luzern, Obwalden, Glarus, Zug, Freiburg, Solothurn, Schaffhausen, Appenzell Ausserrhoden, Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Graubünden, Aargau, Thurgau, Waadt, Wallis und Neuenburg.

Im monistischen System werden Grundstückgewinne grundsätzlich mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Dieses System gilt in den Kantonen: Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura. Der Kanton Genf verfügt über eine Sonderregelung.

Auch in den monistischen Kantonen werden wiedereingebrachte Abschreibungen grundsätzlich mit der Ertrags- beziehungsweise Einkommenssteuer erfasst.

Abschreibungen

Bei Immobilien im Geschäftsvermögen können Abschreibungen grundsätzlich im Rahmen des tatsächlichen Wertverzehrs beziehungsweise der steuerlich zulässigen Abschreibungssätze geltend gemacht werden.

Geschäfte zwischen Gesellschaft und Eigentümer

Bei Immobilien, die von einer juristischen Person gehalten werden, müssen sämtliche Transaktionen zwischen der Gesellschaft und ihren Eigentümerinnen und Eigentümern oder diesen nahestehenden Personen zu marktüblichen Bedingungen erfolgen.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, beispielsweise eine Vermietung an den Eigentümer zu einem deutlich unter dem Marktpreis liegenden Mietzins oder eine Überführung der Immobilie ins Privatvermögen zu einem zu tiefen Wert, sind deshalb nur sehr eingeschränkt möglich.

Ausschüttung und Überführung ins Privatvermögen

Gewinne einer juristischen Person, die in Form von Dividenden an die Eigentümer ausgeschüttet werden, unterliegen bei diesen grundsätzlich der Einkommenssteuer. Wird eine Immobilie aus dem Geschäftsvermögen einer natürlichen Person in deren Privatvermögen überführt, kann dies eine steuerliche Realisation auslösen. Die entsprechenden stillen Reserven können dabei steuerlich erfasst werden.

Privatvermögen oder Geschäftsvermögen?

Ob eine Immobilie im Privatvermögen oder über eine juristische Person gehalten werden sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören insbesondere die Eigentümerstrategie, die geplante Haltedauer, die Finanzierung, die Nutzung und die persönlichen beziehungsweise unternehmerischen Verhältnisse.

Eine solche Strukturierung sollte deshalb im Einzelfall sorgfältig geprüft und steuerlich beurteilt werden.

Disclaimer: Immobilien und deren Steuerfolgen sind ein komplexes Gebiet im schweizerischen Steuerrecht. Dieser Ratgeber soll Ihre wichtigsten Fragen dazu beantworten, kann aber eine konkrete Beurteilung der spezifischen Situation nicht ersetzen. Gerne beraten wir Sie persönlich in Ihrer Angelegenheit.

Kooperationspartner

Dieser Ratgeber ist in Zusammenarbeit mit der Fidura Treuhhand AG entstanden.

Alle Angaben sind aktuell per September 2026 und erfolgen ohne Gewähr. Insbesondere die genauen steuerlichen Konsequenzen im Zusammenhang mit der ab 1.1. 2029 in Kraft tretenden Reform der Wohneigentumsbesteuerung und der möglichen Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf kantonaler Ebene ist im aktuellen Zeitpunkt noch nicht hinreichend bekannt.