Jetzt ist der beste Zeitpunkt, um ein Haus in Berlin zu kaufen

Acht schlagkräftige Gründe, dass jetzt der ideale Kaufzeitpunkt gekommen ist – von Rackham F. Schröder

Als Makler erlebten wir in den vergangenen Jahren oft ein Gedränge von vielen Kauffreudigen um relativ wenige verfügbare Objekte. Die Chancen standen schlecht, in bester Innenstadtlage ein WGH mit enormem Wertsteigerungspotenzial zu erwerben. Einige kamen sich fast wie Bittsteller vor.

Die Zeiten des Verkäufermarkts sind jedoch vorbei – und für Käufer brechen deutlich bessere Zeiten an. Warum genau jetzt der beste Kaufzeitpunkt ist, erkläre ich Ihnen mit folgenden acht Argumenten:

1. Berlin ist die Insel der Glückseligen, denn die Wirtschaft wächst weiterhin

In ganz Deutschland wird es dunkler – in ganz Deutschland? Nein, kein gallisches Dorf, sondern die Hauptstadt der Deutschen glänzt mehr denn je und nimmt bundesweit eine Alleinstellungsposition ein. In Berlin ist Wohnraum knapper denn je, die Wirtschaft wächst weiterhin mit immer mehr sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten und einer seit Jahren sinkenden Arbeitslosigkeit. Berlin ist mittlerweile bundesweit betrachtet eine Wachstumslokomotive: 2022 wuchs die deutsche Wirtschaft um 1,8 Prozent, in Berlin hingegen um 4,9 Prozent.

Andernorts sinken die Immobilienpreise viel stärker, die Aussichten verdüstern sich überall im Industrieland angesichts der Energiekrise, der galoppierenden Inflation und den steigenden Zinsen. In einigen Regionen Deutschlands gerät wegen der immer teurer werdenden Energie das produzierende Gewerbe immer stärker unter Druck und Arbeitsplätze sind zunehmend gefährdet.

Viel resilienter in diesen Krisenzeiten zeigt sich hingegen die Beinahe-Vier-Millionen-Metropole mit ihren vielen Arbeitsplätzen in der Dienstleistung, Verwaltung, bei internationalen und nationalen Verbänden und Organisationen. Die Hauptstadt brummt und ist weiterhin auf einem langfristigen ökonomischen Wachstumspfad.

Wohnungen sind und bleiben knapp. Die Nachfrage ist hoch und wird dauerhaft hoch bleiben. Hinzu kommt, dass der Neubau vom ohnehin niedrigen Niveau bei relativ hohen Zinsen noch weiter zurückgeht.

2. Ein Regierungswechsel steht an

Ein Alleinstellungsmerkmal hat Berlin auch, wenn es um die politische Teilhabe der Einwohner geht. Berlinerinnen und Berliner dürfen öfter wählen als andernorts – und haben das Linksbündnis Rot-Grün-Linke ins politische Abseits geschickt. Bald regiert CDU-Bürgermeister Kai Wegner zusammen mit der gebeutelten SPD der bisherigen Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey. Die CDU/SPD-Regierung macht Hoffnung auf eine rationalere, berechenbarere und ideologiefreie Stadtpolitik. Enteignungsfantasien dürften der Vergangenheit angehören. Statt Immobilieninvestoren zu vergraulen und einzuschüchtern, dürfte in den Fluren des Roten Rathauses eine investorenfreundlichere Sprache gesprochen werden.

3. Mietsteigerung in Maßen möglich und Inflationsschutz

Angesichts der stark gestiegenen Mieten in den zurückliegenden Jahren habe ich größtes Verständnis für einen hohen Mieterschutz. Mit der Kappung der Mietsteigerung auf höchstens 15 Prozent in drei Jahren hat der Senat die Weichen gegen Exzesse richtig gestellt. Investoren ist es jedoch tatsächlich in Zeiten hoher Inflation möglich, Jahr für Jahr die Miete um fünf Prozent zu erhöhen. Die vermietete Immobilie ist bei einem faktisch ausbleibenden Leerstand in Berlin daher für Anleger ein wichtiger Inflationsschutz.

4. Niedrigere Einstandspreise

Einen solch massiven Preisrutsch hat es noch nicht gegeben. Die Zinssteigerungen sorgten dafür, dass die Preise um rund 30 Prozent gesunken sind. 2021 noch erzielten Verkäufer durchschnittlich 3.500 Euro pro Quadratmeter, ein Jahr später bewegten sich die Preise im Schnitt zwischen 2.200 und 2.400 Euro. Seitdem ist allerdings ein tiefes Plateau erreicht, das wahrscheinlich nicht mehr unterschritten wird. Ein idealer Einstiegszeitpunkt.

Einen Quadratmeter Hauptstadt werden Sie zu solchen Preisen möglicherweise nie wieder kaufen können.

5. Weniger Mitbewerber

Wer die höheren Zinsen von etwa vier Prozent stemmen und zudem in vielen Fällen eine deutlich höhere Eigenkapitalquote erfüllen muss, wird mit verschiedenen Banken um die optimale Finanzierung ringen müssen.

Viele Interessenten haben bereits aufgegeben und sich zurückgezogen – zumindest vorläufig. Die gute Nachricht: Als Käufer haben Sie aktuell deutlich weniger Mitbewerber. Und Verkäufer haben mehr Zeit und Interesse, Ihnen ihr Haus mit den individuellen Besonderheiten und der eventuell notwendigen Sanierung in bestimmten Bereichen genauer zu erklären.

6. Zinsdelle nutzen

Wer hingegen über hohe Eigenmittel verfügt, dem bieten sich im Moment die besten Chancen. Durchschnittlich 30 bis 40 Prozent Eigenkapital erwarten die meisten Banken aktuell, um eine Immobilie zu finanzieren. Derjenige mit viel Geld und besten Kontakten zur Bank hat auch jetzt kein Problem einen Kredit zu bekommen – sogar eine 95-Prozent-Finanzierung kann in diesen Zeiten durchaus drin sein.

Mein Tipp an (bislang) erfolgreiche Aktienanleger: Wenn Sie angesichts der globalen wirtschaftlichen Unruhen Bauchschmerzen haben, ob die hoch stehenden Aktienwerte noch lange Bestand haben, sollten Sie lieber Ihre Gewinne absichern und ins Haus tragen – in Ihr eigenes Haus, das Sie dann vermieten. Für eine Umschichtung in ein WGH ist jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen.

Aktuell können Sie aufgrund der Bankkrise für Ihren Kredit eine zwischenzeitliche Zinsdelle nutzen: In den vergangenen Wochen sind die Zinsen für zehnjährige Darlehen Interhyp zufolge um rund 0,3 Prozentpunkte auf nun 3,77 Prozent gesunken.

7. Wertsteigerung

Der Berliner Immobilienmarkt lag mit seinen Wertsteigerungen jahrelang deutschlandweit an der Spitze. Das wird sich auch künftig nicht ändern. Bei einem aktuellen Vervielfältiger von rund 23und weiterhin steigenden Werten ergibt sich eine kaum schlagbare Gesamtrendite für langfristig orientierte Anleger.

8. Steuerliche Vorteile

Mindestens zehn Jahre sollten Sie als privater Vermieter schon einplanen, denn dann können Sie die Wertsteigerung steuerfrei realisieren. In der Zeit davor hilft das Steuerrecht, Ihren Spitzensteuersatz kräftig zu drücken. Den Aufwand für Sanierungsmaßnahmen können Sie natürlich genauso wie die Abschreibungen als Werbungskosten absetzen.

Bei einem vor dem Jahr 1925 gebauten Haus können Sie regulär pro Jahr 2,5 Prozent (bei späterer Fertigstellung 2,0 Prozent) abschreiben. Häufig ist sogar das Doppelte drin: Müssen Sie beispielsweise eine neue Heizung einbauen, viel Dämmen und andere Sanierungsmaßnahmen vornehmen, lassen Sie sich das von einem Gutachter bestätigen. Statt einer regulären Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergeben sich dann nicht selten nur noch 20 Jahre und Sie können pro Jahr sogar fünf Prozent des Gebäudewerts abschreiben.

Selbstverständlich müssen Sie die Mieteinnahmen im Gegenzug versteuern, doch gerade in sanierungsbedürftigen Gebäuden könnte in der Anfangsphase ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung entstehen. Dieser ist mit den positiven Einkünften etwa aus einer gewerblichen Tätigkeit oder einem hohen Gehalt verrechenbar. In der Folge sinkt insgesamt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Für die Gesamtrendite sollten Sie unbedingt auch diese steuerlichen Effekte miteinbeziehen.

Auch im Familienverbund ist die Immobilie in Berlin attraktiv. Ihre Tochter oder Ihr Sohn will in Berlin studieren oder arbeiten und benötigt dringend bezahlbaren Wohnraum? Als Vermieter können Sie eine clevere Vereinbarung treffen: Zahlt Ihr Kind mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung auf jeden Fall als vollentgeltlich und Sie können Ihre gesamten Werbungskosten ungekürzt absetzen. Verlangen Sie zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, müssen Sie eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Wenn diese ergibt, dass Sie langfristig – etwa über 30 Jahre – mit der Vermietung einen Gewinn erzielen, bleibt es beim vollen Abzug der Werbungskosten. Verlangen Sie zu wenig Miete, sieht das Finanzamt darin einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil und Sie dürfen nur die auf den entgeltlichen Teil anfallenden Werbungskosten absetzen. Details besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.