Lex Koller Guide: acquisition immobilière pour les investisseurs étrangers en Suisse

L'origine de la lex koller

Il existe en Suisse déjà depuis 1961 des lois qui régissent l’acquisition immobilière par des non-ressortissants suisses.

Les dispositions ont été plusieurs fois assouplies, pour la dernière fois en 1997, et sont aujourd’hui connues sous le nom de «Lex Koller». La loi Lex Koller est édictée au niveau fédéral et donc applicable dans toute la Suisse et exécutée par chaque canton. Elle règle les autorisations qui sont nécessaires aux acheteurs étrangers pour un achat immobilier en Suisse.

Toutes les transactions, pour lesquelles les conditions préalables suivantes sont remplies, sont soumises à l’obligation d’autorisation:

• L’acquéreur est une personne de l’étranger

• Le bien-fonds est en raison de son utilisation soumis à autorisation

• Le droit acquis est considéré comme une acquisition immobilière au sens de la Lex Koller 

Toutes les autres transactions ne nécessitent aucune autorisation et sont possibles sans problème.

Champ d’application: Quels acheteurs sont soumis à la Lex Koller?

La loi Lex Koller définit que les «personnes à l’étranger» sont soumises à la Lex Koller. Les groupes suivants en font partie:

• Les ressortissants étrangers domiciliés à l’étranger

• Citoyens de l'UE / AELE domiciliés en Suisse sans permis de séjour B, C ou L

• Citoyens d'autres États étrangers domiciliés en Suisse sans permis d'établissement C

Les personnes suivantes peuvent acquérir librement des biens immobiliers en Suisse:

• Les Suisses / les doubles-nationaux domiciliés en Suisse ou à l’étranger

• Les citoyens de l’UE/AELE dont le domicile juridique et effectif est en Suisse (autorisation de séjour B, C, éventuellement de séjour de courte durée [livret L])

• Les citoyens d’autres États avec une autorisation C et dont le domicile effectif est en Suisse

L’acquisition via une personne morale ne peut s’effectuer que si la société possède à la fois son siège sociale en Suisse et est contrôlée par des personnes domiciliées en Suisse. L’acquisition par le biais d’une société anonyme suisse ne fonctionne pas pour les étrangers. Le statut des personnes physiques «ayant-droit économiquement» est pertinent pour l’obligation d’autorisation.

Exceptions: Qu’est-ce que les non-ressortissants suisses peuvent acquérir sans problème?

Dans la loi Lex Koller, il existe certaines exceptions et possibilités importantes pour acquérir des biens immobiliers ou un terrain à bâtir en Suisse en tant que non-ressortissant suisse domicilié à l’étranger.

1. Exception: propriétés à usage commercial et établissements stables

Aucune autorisation n’est nécessaire si le terrain est utilisé aux fins suivantes :

• Établissement stable d’une entreprise commerciale ou de production

• Établissements exploités en la forme commerciale

• Exploitation artisanale

• Professions libérales

• Restaurants

• Cabinets médicaux

L’achat ne pose problème que si le bien est utilisé non seulement à des fins commerciales mais aussi à des fins résidentielles. Les logements appartenant à des biens immobiliers commerciaux ne peuvent être acquis sans autorisation que dans des cas exceptionnels justifiés. C’est le cas, par exemple, s’ils sont nécessaires à l’exploitation ou si une séparation de la partie utilisée à des fins professionnelles ne peut pas être exigée.

En outre, les propriétés à usage mixte dont la part résidentielle ne dépasse pas 50% peuvent être acquises si la propriété est située dans une zone où la part résidentielle minimale est obligatoire. De plus, les logements existants ne peuvent pas dépasser la part résidentielle minimale prescrite.

2. Exception: non-ressortissants suisses dont le lieu de domicile et le domicile fiscal est en Suisse

Selon la loi Lex Koller, les personnes suivantes possèdent une résidence en Suisse:

• Les ressortissants de l’UE/AELE dont le domicile juridique et effectif est en Suisse et avec
  une autorisation de séjour B

• Les ressortissants d'autres pays étrangers ayant un domicile effectif et légal en Suisse et un permis d'établissement C valable.

Ces deux groupes de personnes sont donc sur un pied d’égalité avec les citoyens suisses en ce qui concerne l’acquisition de biens immobiliers et peuvent acquérir tous les biens immobiliers sans aucune restriction et sans avoir besoin d’une autorisation. On citera par exemple les logements multifamiliaux ou les résidences secondaires.

Un ressortissant de pays tiers (hors UE/AELE) sans permis d’établissement C domicilié en Suisse peut acquérir sans autorisation un logement à l’endroit de son lieu effectif de résidence. Toutefois, il doit l’occuper lui-même et ne peut pas le louer en tout ou en partie. S’il a acquis le logement de manière valide, il ne doit pas le revendre s’il quitte par la suite la Suisse ou s’il déménage à l’intérieur de la Suisse.

Dans tous les cas, il est décisif que la personne doit à la fois disposer d’un permis de séjour ou d’un permis d’établissement nécessaire et du domicile fiscal requis, mais aussi d’un domicile effectif en Suisse. Les autorités demandent des preuves du lieu de résidence du partenaire et des enfants en âge de scolarité, de la participation à la vie sociale en Suisse (associations, etc.), l’enregistrement des véhicules concernés en Suisse, etc.

3. Exception: sociétés immobilières et fonds de placement suisses

Lorsqu’une société immobilière est cotée dans une bourse suisse, l’achat de ses actions n’est pas soumis à la Lex Koller.
Si la société immobilière est cotée dans une bourse qui n’est pas suisse et si elle a pour but d’acquérir ou de détenir des biens immobiliers résidentiels ou d’autres biens immobiliers non commerciaux, les non-ressortissants suisses ne peuvent pas acquérir d’actions.
Le facteur décisif ici est la proportion des biens immobiliers de la société soumis à autorisation. Comme il n’existe pas de valeur limite spécifique, il est nécessaire d’obtenir une autorisation à partir d’une proportion de biens résidentiels de 10 à 20%.

4. Exception: résidences de vacances selon les cantons

Certains cantons autorisent l’achat des résidences de vacances sans autorisation (exemptées de la Lex Koller): Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Obwald, Nidwald, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwytz, Tessin, Uri, Vaud et Valais.

Il existe toutefois une limite de surface: la surface du terrain doit être inférieure à 1.000 mètres carrés et la surface nette habitable inférieure à 200 mètres carrés. Cette dernière comprend toutes les pièces habitables et chauffables, y compris les saunas, les piscines et les pièces de loisirs, mais pas les balcons, les escaliers, les caves et les greniers.

L’acquisition de résidences de vacances par des non-ressortissants suisses est soumise dans toute la Suisse à un contingentement. Tous les ans, seulement 1.500 résidences de vacances peuvent être acquis par des non-ressortissants suisses domiciliés à l’étranger, mais le nombre par canton varie fortement.

Le canton du Valais dispose par exemple de 330 contingentements par ans, les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures, d’Uri, de Nidwald, d’Obwald, de Glaris, du Jura et de Schaffhouse de seulement 20 chacun. Lors de l’achat d’une résidence de vacances, le logement doit donc disposer d’un tel contingentement. Ces dernières années, suffisamment de contingentements étaient disponibles dans la plupart des cantons.

La Lex Koller pour les personnes morales

Les personnes morales sont également soumises à la loi Lex Koller. L’acquisition de biens-fonds est donc soumise à autorisation pour elles. À cet égard, la loi Lex Koller s’applique aux personnes morales à l’étranger. Il s’agit donc de:

• Sociétés qui ont leur siège social à l’étranger, peu importe que des ressortissants suisses ou des ressortissants domiciliés à l’étranger soient impliqués.

• Sociétés avec leur siège social en Suisse, qu’elles soient dirigées directement ou indirectement par des ressortissants domiciliés à l’étranger.

Une position dominante dans une société ou d’une personne morale est constatée lorsque les ressortissants domiciliés à l’étranger:

• Détiennent plus d’un tiers du capital de la société,

• Cumulent directement ou indirectement plus d’un tiers des voix ou

• Disposent de fonds étrangers dans une certaine mesure.

Ici aussi, le principe est que les personnes morales considérées comme des personnes à l'étranger doivent obtenir une autorisation auprès de l'autorité compétente avant de pouvoir acquérir un bien immobilier en Suisse.

Et ici aussi les exceptions susmentionnées s’appliquent, notamment le fait que l’acquisition d’un bien-fonds qui sert d’établissement stable/de production/d’entreprise artisanale est exemptée de la loi Lex Koller.

L’acquisition d’un bien-fonds dans le but de construire ou louer des logements en Suisse est toutefois exclue.