Eine Immobilie in Italien kaufen

Schritt 1: Kauf eines Hauses in Italien - Erhalt des Codice Fiscale

Der erste Schritt im Kaufprozess einer Immobilie in Italien ist die Beantragung des Codice Fiscale. Dieser einzigartige Identifikationscode wird basierend auf Ihren persönlichen Daten, wie Name, Geburtsort und -datum, erstellt. Er wird von der Agenzia delle Entrate ausgestellt und ist für jede Interaktion mit den italienischen Behörden erforderlich.

Schritt 2: Eröffnung eines italienischen Bankkontos

Die Eröffnung eines italienischen Bankkontos ist unerlässlich, nicht nur für die Überweisung der Mittel für den Kauf der Immobilie, sondern auch für die automatische Zahlung der Nebenkosten. In der Regel erfolgt die Endzahlung per Überweisung. Sie können sich auch dafür entscheiden, die Mittel auf ein "Sperrkonto" zu übertragen, um mehr Sicherheit zu gewährleisten.

Schritt 3: Formelles Kaufangebot

Nachdem Sie die Immobilie besichtigt und sich für den Kauf entschieden haben, beginnt die Verhandlung mit einem formellen Kaufangebot. Das Angebot muss schriftlich erfolgen und ist mit einer Anzahlung in Form einer Überweisung oder eines Schecks zu begleichen. Der Verkäufer kann seine Zustimmung mündlich mitteilen. Nach Annahme des Angebots verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum nicht an einen anderen Käufer zu verkaufen, um die Chancen des Käufers zu schützen.

Schritt 4: Katasterprüfung

Bevor Sie fortfahren, ist es ratsam, den Eigentumstitel beim Katasteramt („Conservatoria e Catasto“) zu überprüfen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass die Immobilie korrekt registriert ist, dem Verkäufer gehört und frei von laufenden Hypotheken oder anderen Belastungen ist.

Schritt 5: Kauf einer Immobilie in Italien – Due Diligence und Dokumentation

Bevor Sie mit dem Kauf fortfahren, ist es entscheidend, die Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, die die Dokumentation zur Herkunft der Immobilie, Baugenehmigungen und städtebauliche Zertifikate, die Eigentümergemeinschaftsordnung, andere administrative und technische Aspekte sowie die Umweltkonformität umfasst. Darüber hinaus erhalten Sie Unterstützung bei der Beantragung des Codice Fiscale, der Eröffnung eines italienischen Bankkontos, der formellen Kaufangebote, der Katasterüberprüfungen und der notariellen Verfahren.

Schritt 6: Nachweis der finanziellen Mittel

Für Transaktionen von hohem Wert (über einer Million Euro) kann der Verkäufer einen „Nachweis der Verfügbarkeit der Mittel“ verlangen. Dieses Dokument zeigt, dass der Käufer über legale und verfügbare Mittel für die Transaktion verfügt. Ohne dieses Dokument könnte der Verkäufer das Angebot ablehnen, selbst wenn es ansonsten in Ordnung ist.

Schritt 7: Vorvertrag („Compromesso“)

Das „Compromesso“ ist ein rechtsverbindliches Dokument, das den Kaufpreis, das Abschlussdatum („Rogito“) sowie die Informationen und Rechte an der Immobilie festlegt. Das „Rogito“ wird in der Regel 1 bis 3 Monate nach dem „Compromesso“ abgeschlossen.

Schritt 8: Kaufurkunde („Rogito“)

Der endgültige Vertrag, auch als „notarieller Akt“ bekannt, wird nach dem „Compromesso“ unterschrieben. Dies erfolgt, wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Beide Parteien unterschreiben den Akt, und das Eigentum wird offiziell übertragen. Der Notar stellt eine beglaubigte Kopie des Dokuments aus und registriert es beim Kataster.

Schritt 9: Kauf einer Immobilie in Italien – Erwerbssteuern

Die Erwerbssteuern in Italien variieren je nach Art der Immobilie und dem Status des Käufers. Beispielsweise gelten unterschiedliche Steuersätze für Erstwohnungen, Zweitwohnungen und Käufe über Gesellschaften. Stellen Sie sicher, dass Sie die anwendbaren Steuersätze kennen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Schritt 10: Kauf eines landwirtschaftlichen Unternehmens

Der Kauf eines landwirtschaftlichen Unternehmens in Italien unterliegt speziellen Regeln und Vorteilen. Es ist entscheidend, einen landwirtschaftlichen Berater und einen vertrauenswürdigen Steuerberater hinzuzuziehen, um den Prozess effektiv zu verwalten. Für den Kauf eines landwirtschaftlichen Unternehmens gibt es bestimmte steuerliche Vorteile und Anreize.

Schritt 11: Immobiliensteuern

Neben den Erwerbssteuern müssen Immobilienbesitzer in Italien auch Immobiliensteuern zahlen, einschließlich der IMU (Kommunalsteuer auf Immobilien) und der TARI (Müllsteuer). Diese Steuern variieren je nach dem geschätzten Wert der Immobilie.

Schritt 12: Mieteinkünfte

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, könnten Sie der Einkommenssteuer unterliegen.

Die „Cedolare Secca“ ist eine Pauschalsteuer von 21%, die auf die jährlichen Mieteinnahmen angewendet wird.

Schritt 13: Wer kann in Italien kaufen

Das Recht, eine Immobilie in Italien zu kaufen, steht in der Regel den meisten Ausländern zu, wobei die Verfahren je nach Nationalität unterschiedlich sind.

Für Staatsbürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums gelten die gleichen Verfahren wie für italienische Staatsbürger. Für andere Nationalitäten hängt die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, von bilateralen Abkommen zwischen Italien und dem jeweiligen Land ab.

Schritt 14: Kauf eines Hauses in Italien – Investorenvisum

Italien bietet Visa für ausländische Investoren an, die Kapitalinvestitionen zugunsten der italienischen Wirtschaft tätigen. Das Programm fördert Investitionen, die zur Schaffung von Arbeitsplätzen, Forschung und gemeinnützigen Aktivitäten führen. Zudem sind Steuer- und Finanzvergünstigungen für Ausländer verfügbar, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Italien verlegen.

Die Navigation auf dem italienischen Immobilienmarkt kann eine komplexe Aufgabe sein, aber mit dem richtigen Wissen und der notwendigen Unterstützung können Sie sich den Traum vom Eigentum in Italien erfüllen. Stellen Sie sicher, dass Sie mit erfahrenen Fachleuten zusammenarbeiten, die Sie durch den Prozess führen und einen erfolgreichen Kauf abschließen können.

Engel & Völkers Lago Maggiore freut sich, Sie bei Ihrem italienischen Traum zu unterstützen! Zögern Sie nicht, unsere Geschäfte zu besuchen oder uns für weitere Fragen zu kontaktieren!