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- von Bluedog
Berechnung der Verkaufsfläche einer Immobilie
Die Berechnung der Verkaufsfläche liefert einen objektiven Parameter, der für die korrekte Schätzung des Wertes einer Immobilie nützlich ist
Bei einer Immobilien-Transaktion ist die Berechnung der Verkaufsfläche ein entscheidender Schritt, um den Wert einer Immobilie korrekt zu bestimmen. Diese Berechnung sorgt dafür, dass die Immobilie zum richtigen Preis auf den Markt kommt und vermeidet schädliche Unterschätzungen, die den Gewinn des Verkäufers gefährden oder den Wert der Immobilie für den Käufer verfälschen könnten. Schauen wir uns an, wie die Verkaufsfläche berechnet wird und welche relevanten Vorschriften es gibt.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die kommerzielle Fläche einer Immobilie?
Wie berechnet man die Verkaufsfläche?
Berechnung der bedeckten Flächen
Berechnung der offenen und dekorativen Flächen
Was fließt nicht in die Berechnung der Verkaufsfläche ein?
Was ist die kommerzielle Fläche einer Immobilie?
Die kommerzielle Fläche einer Immobilie ist die Summe aller Flächen, aus denen eine Eigenschaft besteht, sei es ein ganzes Gebäude oder ein Teil davon.
Der Nutzen der Berechnung der kommerziellen Fläche einer Immobilie liegt darin, dass sie einen objektiven Parameter darstellt und eine Grundlage für die korrekte Bewertung einer Immobilie bietet. Das zugrunde liegende Prinzip ist im D.P.R. vom 23. März 1998, Nr. 138, Anhang C, enthalten, das den Quadratmeter der Katasterfläche als Maßeinheit für die Konsistenz von städtischen Immobilien mit gewöhnlicher Nutzung festlegt.
Oft wird sie mit der nutzbaren oder tatsächlich begehbaren Fläche verwechselt, die in der Tat die Summe aller tatsächlich nutzbaren Innenflächen darstellt und für deren Berechnung lediglich eine einfache technische Messung erforderlich ist. Um den Wert von Immobilienkäufen zu homogenisieren, wird gemäß der Praxis des OMI (Observatorium des Immobilienmarktes) seit mehreren Jahren die kommerzielle Fläche mit der Katasterfläche gleichgesetzt. Diese gibt die steuerliche Konsistenz der Immobilie an und wird gemäß den Parametern berechnet, die im bereits erwähnten DPR Nr. 138/98 – Anhang C festgelegt sind.
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Wie berechnet man die Verkaufsfläche?
Die Referenztabellen mit den Koeffizienten sind im Kodex der Immobilienbewertung enthalten, der von Tecnoborsa und der Agenzia delle Entrate herausgegeben wurde. Laut der Definition der Agenzia delle Entrate ergibt sich die Berechnung der Verkaufsfläche einer Immobilie aus der Summe der folgenden Flächen:
Bodenflächen, einschließlich Innenwände und Außenwände;
Gewichtete Flächen zur exklusiven Nutzung wie Terrassen, Balkone, Höhlen und Gärten;
Flächen der Nebengebäude, wie Keller, offene und überdachte Parkplätze, Dachböden und Mansarden.
Um den Wert zu berechnen, reicht es aus, die nutzbare Fläche mit dem spezifischen Koeffizienten zu multiplizieren, der aus den folgenden ausgewählt wird.
Berechnung der bedeckten Flächen
Die Berechnung der bedeckten Flächen einer Immobilie muss unter Verwendung der folgenden Koeffizienten erfolgen:
100% der nutzbaren Flächen;
100% der Flächen von nicht tragenden Innenwänden;
50% der Flächen von tragenden Innen- und Außenwänden;
Im Fall von eigenständigen Immobilien oder Einfamilienhäusern können Flächen zu 100% bewertet werden, vorausgesetzt, dieser Wert überschreitet nicht 10% der Summe der nutzbaren Flächen und der Innenwände.
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Berechnung der offenen und dekorativen Flächen
Für die Berechnung der offenen Flächen, die zur Berechnung der Verkaufsfläche einer Immobilie beitragen, schlägt die Vorschrift die folgenden Kriterien vor:
25% der Balkone und Dachterrassen;
35% der Terrassen und Loggien;
35% der Innenhöfe und Portiken;
40% der Terrassen von Penthouse-Wohnungen;
60% der Veranden, Kellerräume und bewohnbaren Untergeschosse;
75% der Dachböden;
15% der Gärten von Wohnungen;
10% der Gärten von Villen und kleinen Villen.
Was fließt nicht in die Berechnung der Verkaufsfläche ein?
Sofern es sich nicht um eine einzelne Immobilie handelt, fließen folgende Flächen nicht in die Berechnung der Verkaufsfläche ein: Gemeinschaftsflächen (wie Besprechungsräume); Treppen, Treppenabsätze und gemeinschaftliche Galerien; technische Räume; Gärten, Grünflächen und Gehwege, die zum Gebäude gehören; Haupt- und Nebengebäude mit einer Höhe von weniger als 150 Zentimetern.
Alles klar? Bei Zweifeln können Sie sich auf die Erfahrung der Engel & Völkers Varese-Agentur verlassen, die Sie nicht nur beim Kauf von Immobilien in Varese und der Umgebung unterstützt, sondern auch beim Verkauf von Immobilien und der korrekten Bewertung Ihres Hauses.
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