Sanierung oder Neubau? Ratgeber für private Hauseigentümer

Vor- und Nachteile im Überblick

Evaluation der Möglichkeiten - Welche Chancen bringt ein Neubau mit sich?

Ein wichtiger Schritt bei der Beurteilung, ob eine Sanierung sinnvoll oder ein Neubau in Betracht zu ziehen ist, bildet die eingehende Prüfung, welche Möglichkeiten ein Neubau anstelle der Sanierung mit sich bringen könnte. Je mehr Veränderungen an einem bestehenden Gebäude, insbesondere an den statisch relevanten Bauteilen und am Rohbau, vorgenommen werden müssten, umso eher kann der Geldbedarf für eine Sanierung die Kosten für einen Neubau übersteigen.

Welche Gebäudeteile vorab unbedingt analysiert werden müssen wird wie folgt aufgelistet:

Neue technische Anlagen und individuelle Wohnträume sprechen für den Neubau

Nachrüsten einer Lüftung oder Wärmedämmung kann bei Altbauten erschwert oder unmöglich sein, das Alter der technischen Anlagen sowie bedenkliche Werkstoffe in alten Rohrleitungen können zum Problem werden und kleine Grundrisse können statische Veränderungen und komfortables Wohnen quasi verunmöglichen. Im Gegensatz dazu lassen sich mit einem Neubau fast alle individuellen Wünsche erfüllen wie zum Beispiel eine energiesparende Gebäudehülle und eine bedarfsgerechte Raumaufteilung. Ausserdem profitiert der Bauherr von einer langen Sanierungspause, da sämtliche technischen Anlagen auf dem neusten Stand sind. Dies wiederum stellt eine nicht unwesentlich höhere Kostensicherheit in Aussicht. Es empfiehlt sich jedoch, von Beginn an einen Architekten beizuziehen, denn es gibt verschiedene Bereiche, die einer seriösen und insbesondere professionellen Abklärung benötigen.

Baubewilligung - wann muss eine Genehmigung beantragt werden?

1. Bewilligungen bei Sanierungen

Für viele Sanierungen und Instandstellungen sind keine Baugenehmigungen erforderlich. Sind diese Massnahmen jedoch im grösseren Ausmass, mit einer Nutzungsänderung einhergehend, die Statik verändernd oder die Brandsicherheit beeinflussend, muss in aller Regel eine Baubewilligung beantragt werden. Beispiele könnten sein:

• Wärmepumpe mit Erdsonden

• Ausbruch oder Verschieben von tragenden Wänden

• Umnutzungen (z.B. Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes in Wohnräume)

• Veränderung der Gebäudehülle (Fassadenmaterial, Fensterformen etc.)

Bei der Sanierung (vor allem aber auch bei Neubauten) setzen die Bau- und Zonenordnungen, die kantonalen Planungs- und Baugesetze sowie die Vorschriften zur Raumplanung zum Umweltschutz gewisse bauliche Grenzen. Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz oder ist es im Register der schützenswerten Objekte (Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, siehe kantonale Geo-Portale der Grundbuchämter), sollte rechtzeitig ein Denkmalpfleger beigezogen werden.

2. Bewilligungen bei Neubauten

Sollte ein Neubau eine valable Alternative sein, dann gilt es in einem ersten Schritt, den Zonenplan und die geltende Bauordnung zu prüfen. Ausnützungsziffer, Bauhöhen, Grenzabstände sowie allfällige übergeordnete Flächennutzungspläne (Gestaltungsplan, Bebauungsplan) sind massgebliche Einflussfaktoren auf die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks. Ausserdem können Anforderungen aus dem Baurecht, von Umweltschutzauflagen oder im Interesse der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit gestellt werden. Privatrechtliche Vereinbarungen in Form von Dienstbarkeiten sind im Planungsprozess zwingend zu berücksichtigen, um Konflikte auf privatrechtlicher Basis zu vermeiden. Wenn das Bauvorhaben den eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Bestimmungen entspricht, wird die Baubewilligung erteilt.

Kosten und Finanzierung - womit muss ich rechnen?

Eine seriöse Kostenkalkulation sollte schon frühzeitig erstellt werden, um die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Mit dieser Grundlage kann entschieden werden, ob die Sanierungsmassnahmen oder Neubaukosten tragbar sind. Daher ist es empfehlenswert, auch diesen Aspekt in die gesamtheitlichen Überlegungen miteinzubeziehen. Bei einer Sanierung kann es sich allenfalls lohnen, die einzelnen Sanierungsmassnahmen in Phasen aufzuteilen, wogegen bei einem Neubau dieses Unterfangen schwierig umsetzbar scheint.

Folgende Fragen sollten demnach in die Planung mit einbezogen werden:

• Welches Eigenkapital steht mir für mein Sanierungs- oder Neubauvorhaben zur Verfügung?

• Ist ein Erbvorbezug oder eine Schenkung geplant?

• Sollen Vorsorgegelder für die Finanzierung eingesetzt oder allenfalls verpfändet werden?

• Ist die Erhöhung der Hypothek eine Möglichkeit?

• Kann allenfalls ein Wertschriftendepot verpfändet und ein Lombardkredit bezogen werden? 

• Für welche Massnahmen erhält man Fördergelder, welche kostenreduzierend eingesetzt werden können?

Es bewährt sich, auch hier den Profi rechtzeitig beizuziehen und die Finanzierung des gesamten Bauvorhabens rechtzeitig sicherzustellen. Allgemein gilt zu sagen, dass die Zusammenarbeit mit einem Bankfachmann oder einem Finanzplaner bei grösseren Investitionen immer empfohlen wird, um auch steuerliche sowie allfällig ehe- wie erbrechtliche Themen in die weitere Planung miteinzubeziehen.