Eine Zweitwohnung in der Schweiz kaufen – das müssen Sie wissen

Welche Vorgaben gelten beim Kauf einer Zweitwohnung?

Als Zweitwohnung gelten grundsätzlich Immobilien, die:

• in einer anderen Gemeinde stehen als der, in der man niedergelassen und angemeldet ist und

• die nicht für Erwerbs- und Ausbildungszwecke dauerhaft bewohnt werden.

Entsprechend sind Zweitwohnungen in der Schweiz in der Regel Feriendomizile.

Für Schweizer Staatsangehörige ist der Erwerb von Zweitwohnungen grundsätzlich ohne Auflagen erlaubt. Allerdings gibt es seit Inkrafttreten des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen am 1. Januar 2016 strenge Regeln, wie viele Zweitwohnungen in einer Gemeinde erlaubt sind. Konkret ist der Zweitwohnungsanteil auf maximal 20 % begrenzt.

Sobald dieser Wert erreicht ist, dürfen keine neuen Ferien- oder Zweitwohnungen bewilligt werden – mit Ausnahme von Wohnungen, die ausschliesslich touristisch genutzt und vermietet werden.

Was müssen ausländische Staatsangehörige beim Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz beachten?

Für ausländische Personen gelten – je nach ihrem Herkunftsland und ihrer Aufenthaltsbewilligung – deutlich strengere Regeln. Denn dem Kauf von Immobilien durch Ausländer:innen setzt die sogenannte Lex Koller enge Grenzen.

Ausgenommen sind von diesen Beschränkungen sind:

• Personen aus EU- und EFTA-Staaten, die in der Schweiz ihren Hauptwohnsitz haben,

• Personen mit einer Niederlassungsbewilligung (C-Ausweis) sowie

• Grenzgängerinnen und Grenzgänger, die die Staatsbürgerschaft eines EU- oder EFTA-Staates haben und die eine Immobilie in der Gegend ihres Arbeitsplatzes erwerben.

Sie haben beim Immobilienkauf die gleichen Rechte wie Schweizerinnen und Schweizer.

Ausländische Personen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, brauchen eine Bewilligung, um eine Zweitwohnung zu kaufen. Diese gilt es, bei der zuständigen kantonalen Behörde am Ort einholen, an dem sich die Immobilie befindet.

Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein, damit ein Kauf einer Zweit- oder Ferienwohnung erlaubt ist:

• Die Wohnung muss sich in einem Fremdenverkehrsort befinden.

• Die Nettowohnfläche darf 200 m2 nicht übersteigen, und die die Fläche des Baulands darf höchstens 1000 m2 betragen.

• Eine Ferienwohnung darf nicht ganzjährig, sondern nur vorübergehend vermietet werden; gar nicht vermietet werden dürfen Zweitwohnungen.

• Sie dürfen nicht mehr als eine Ferienwohnung oder Zweitwohnung in der Schweiz besitzen.

• Haben sie den Hauptwohnsitz im Ausland, ist der Kauf einer Zweitwohnung nur in einem Ort möglich, zu dem eine aussergewöhnlich enge und schutzwürdige Beziehung besteht.

Zudem können die Kantone weitere Beschränkungen aufstellen. Genaueres zum Thema auf der Seite des Bundes

Was sind meine Pflichten nach dem Kauf eine Zweitwohnung in der Schweiz?

Wer eine Zweitwohnung in der Schweiz kauft, muss sich innerhalb von 14 Tagen nach Bezug der Zweitwohnung der Einwohnerkontrolle der Gemeinde anmelden. Das kostet eine Gebühr, die je nach Gemeinde unteschiedlich hoch ist. Für die Anmeldung ist ein gültiger Heimatausweis sowie eine Identitätskarte oder Pass nötig.

Finanzierung der Zweitwohnung kann komplex sein

Eine Zweitwohnung ist ein Luxus – entsprechend können Käufer:innen nicht wie beim Erstwohnsitz von vereinfachten Finanzierungen profitieren. So ist es nicht erlaubt, für den Kauf einer Zweitwohnung das Vorsorgevermögen aus 2. Säule oder Säule 3a vorzubeziehen.

Zudem sind die Anforderungen für eine Finanzierung in der Regel strenger als beim Hauptwohnsitz – viele Banken verlangen oft 50% Eigenkapital oder mehr, da sie das Risiko höher einstufen.

Nicht zuletzt sind die Immobilienwerte in vielen beliebten Zweitwohnungsdestinationen sehr hoch. Die Zweitwohnungsinitiative hat diese Entwicklung zusätzlich angetrieben, da in vielen Orten kein neuer Wohnraum gebaut werden kann, obwohl die Nachfrage gross ist – und teilweise weiter steigt.

Das macht es zusätzlicher schwerer, das nötige Eigenkapital für den Erwerb aufzubringen. Umso wertvoller ist eine gute Beratung und Unterstützung durch Expertinnen und Experten, die die Möglichkeiten und Grenzen individuell aufzeigen können.

Welche Steuern und Abgaben fallen bei einer Zweitwohnung an?

Zweitwohnsitze werden steuerlich gleich behandelt wie Erstwohnsitze. Das heisst, der Eigenmietwert wird als Einkommen versteuert, zugleich sind Abzüge für Hypothekarzinsen und energetische Erneuerungen möglich. Wird die Immobilie vermietet, müssen zudem die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden – dafür verringert sich der Eigenmietwert um den Mietertrag, sodass das zusätzliche steuerbare Einkommen gleich hoch bleibt.

Zudem fallen weitere Steuern für Immobilen an, wie etwa Vermögens- und Handänderungssteuern oder die Grundstücksgewinnsteuer beim Verkauf.

Nicht zu vergessen: Unterhaltskosten und Nebenkosten, sowie in vielen Kantonen Kurtaxen pro Übernachtung in einer Ferienwohnung

Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für Zweitwohnungsbesitzer:innen?

Am 28. September 2025 stimmte das Schweizer Stimmvolk für die Abschaffung des Eigenmietwerts, die ab 2028 umgesetzt werden dürfte. Das bedeutet einerseits eine Entlastung für alle Besitzer:innen von Wohneigentum. Aber zugleich werden auch die Abzugsmöglichkeiten abgeschafft.

Zudem können die Kantone neue Steuern für Zweitwohnungsbesitzer:innen erheben, um die Ausfälle in der Kasse zu kompensieren. Bevor diese in Kraft treten, müssen sie aber jeweils vom Stimmvolk abgesegnet werden.