Tout ce qu'il faut savoir sur l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton des Grisons

L'impôt sur les gains immobiliers dans le canton des Grisons: comment ça marche

L'impôt sur les gains immobiliers est en principe à la charge du vendeur ou de la vendeuse lorsqu'un bien immobilier est cédé avec un bénéfice. La déclaration d'impôt distincte doit être déposée dans les 90 jours suivant son envoi.

Dans le canton des Grisons, les gains immobiliers inférieurs à 4'200 francs sont exonérés d'impôt. Pour les plus-values supérieures à ce montant, un barème d’imposition progressif s’applique: plus la plus-value imposable est élevée, plus le taux d’imposition est élevé. De plus, des majorations ou des réductions sont possibles en fonction de la durée de détention.

Dans les Grisons, le système dualiste s’applique: seules les plus-values issues de la vente de biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé des personnes physiques sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières.

En revanche, les plus-values réalisées par les personnes morales lors de la vente de biens immobiliers faisant partie de leur patrimoine commercial, ainsi que les bénéfices issus du commerce immobilier à titre professionnel, sont imposées au titre de l’impôt ordinaire sur le revenu ou sur les bénéfices.

Conseil: vous trouverez de plus amples informations, les coordonnées des interlocuteurs et les documents relatifs à la déclaration d’impôt sur le site officiel du canton des Grisons.

Comment l'impôt sur les gains immobiliers est-il calculé dans les Grisons?

La base d'imposition est le gain immobilier imposable. Celui-ci correspond au produit de la vente, déduction faite des frais d'acquisition.

Produit de la vente
– Prix d'achat
– Investissements générateurs de plus-value
– Dépenses déductibles

= Gain immobilier imposable

Une particularité du canton des Grisons réside dans la prise en compte de l’inflation au niveau des frais d’acquisition. Si l’indice national des prix à la consommation a varié de plus de dix pour cent depuis la dernière cession du bien immobilier donnant lieu à l’imposition, les frais d’acquisition sont ajustés à hauteur de la moitié de cette variation.

De plus: les pertes subies au cours des dix dernières années lors de la vente de biens immobiliers privés dans le canton peuvent être déduites des plus-values imposables.

Les déductions suivantes sont possibles pour le calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières dans le canton des Grisons

Prix d’achat:
Le prix d’achat initial tel qu’il figure dans l’acte notarié, y compris tous les frais d’acquisition, tels que les frais de notaire ou les frais d’enregistrement au registre foncier.

Investissements augmentant la valeur:
Investissements dans des constructions durables, des rénovations, des viabilisations, des transformations et des agrandissements.

Contributions des propriétaires fonciers:
Contributions de périmètre, taxes sur la plus-value et charges publiques similaires.

Frais d’intermédiation:
Commissions d’agence habituelles et frais accessoires liés à la vente du bien immobilier.

Pertes:
Pertes subies lors d’autres ventes immobilières dans le canton des Grisons au cours des dix dernières années.

Important: les frais d’entretien ou les dépenses visant uniquement à maintenir la valeur du bien ne sont pas déductibles.

À combien s'élève l'impôt sur les gains immobiliers dans les Grisons?

Les gains immobiliers inférieurs à 4'200 CHF sont exonérés d'impôt dans le canton des Grisons. Au-delà de ce montant, la charge fiscale augmente en fonction du montant du gain.

Le taux d’imposition est de 5% pour les premiers 9'100 francs et augmente de 1% pour chaque tranche supplémentaire de 9'100 francs de plus-value. Il atteint un taux maximal de 25% pour la tranche de plus-value comprise entre 172'900 francs et 191'000 francs.

À partir d’un bénéfice de 191'000 francs, le taux d’imposition maximal de 15% s’applique à l’intégralité du bénéfice immobilier.

Suppléments et réductions de l'impôt sur les gains immobiliers

Dans les Grisons, un supplément s'applique lorsque le bien immobilier a été détenu pendant moins de 2 ans. Par ailleurs, une longue durée de détention est récompensée: à partir de 10 ans de détention, vous bénéficiez d'une réduction de 1,5 % par an, dans la limite de 51%.

Exemple de calcul de l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton des Grisons

Calcul de l'impôt sur les gains immobiliers suite à la vente d'un bien immobilier après 12 ans et une plus-value de 200 000 francs dans le canton des Grisons :

Prix de vente: 1'000'000 CHF
Prix d'achat: 800'000 CHF
Investissements déductibles: 50'000 CHF
Autres déductions, par exemple frais d'agence: 5'000 CHF

= Plus-value imposable: 145'000 CHF

Barème de base de l'impôt sur les gains immobiliers: 34'270 CHF
Durée de détention: 12 ans (= réduction de 3 %)

→ Impôt effectif sur les gains immobiliers dans le canton des Grisons : 33'242 CHF

À titre de comparaison:
Même bien immobilier, mais durée de détention de seulement 9 mois:
Barème de base: 34 270 CHF
Majoration pour durée de détention courte = 32 %

→ Montant effectif de l’impôt: 45'236 CHF

Dans quels cas l'impôt sur les gains immobiliers est-il différé?

Dans certains cas, l'impôt sur les gains immobiliers peut être différé dans le canton des Grisons. C'est notamment le cas:

• En cas d'héritage, d'avance sur héritage ou de donation ;

• Lors de transferts de propriété entre conjoints, par exemple dans le cadre d'un partage des biens matrimoniaux ;

• D’un remplacement d’un logement occupé par son propriétaire, à condition que le produit de la vente soit investi, dans un délai de deux ans, dans un nouveau bien immobilier situé en Suisse et également occupé par son propriétaire.

L’impôt n’est pas supprimé pour autant, mais il ne sera exigible qu’au moment d’une vente ultérieure soumise à l’impôt.

Important: le report d’impôt en cas de remplacement ne s’applique qu’aux biens immobiliers occupés par leur propriétaire. Les résidences secondaires, les appartements de vacances et les immeubles de rapport en sont exclus.