Analisi del potenziale
È proprietario di un terreno e desidera sfruttarne appieno il potenziale? I nostri esperti del settore valutano per Lei le opportunità più interessanti, ad esempio tramite una nuova costruzione o una ristrutturazione.
Non perda il potenziale della Sua proprietà - Così ne aumenta il valore!
Oldies but Goldies: Questo vale anche per molte case unifamiliari e plurifamiliari in Svizzera. La struttura di questi edifici, spesso datati, è generalmente ancora solida e offre un elevato comfort abitativo. Inoltre, molte di queste proprietà dispongono di ampi spazi esterni che ne accrescono ulteriormente la qualità abitativa.
Per quanto sia sensato preservare l’esistente, i proprietari di immobili più datati dovrebbero porsi una domanda fondamentale: vogliono davvero rinunciare a un guadagno significativo nel lungo termine?
Negli ultimi anni, molte amministrazioni comunali hanno aggiornato i piani regolatori e aumentato notevolmente gli indici di sfruttamento edilizio.
L’indice di sfruttamento definisce la superficie abitabile massima consentita in rapporto alla dimensione del terreno. Più è alto l’indice di sfruttamento, maggiore è il volume edificabile.
Di conseguenza, potrebbe risultare che su un terreno attualmente occupato da una casa unifamiliare con un ampio giardino sia possibile costruire un piccolo condominio, garantendo al proprietario del terreno rendimenti interessanti attraverso la locazione o la vendita delle unità immobiliari.
Un’altra opzione per aumentare lo spazio abitabile senza demolire l’edificio esistente consiste nell’aggiungere uno o più piani o ampliare la struttura con un nuovo corpo di fabbrica.
Valutare il potenziale di valore
Per molti proprietari di immobili datati, prima di un’eventuale vendita è utile ottenere una stima del potenziale della propria proprietà, specialmente se l’edificio attuale è sottoutilizzato rispetto alle nuove norme edilizie.
Fattori
La domanda chiave è: quanta superficie abitabile potrebbe essere realizzata su questo terreno? L’analisi del potenziale risponde a questa domanda, non solo in termini quantitativi (più metri quadrati, più volumetria, più piani), ma anche qualitativi, ad esempio attraverso layout più flessibili, una migliore esposizione solare e un’ottimizzazione della vista in diverse stagioni.
Possibilità
Un punto importante: l’immobile esistente non deve necessariamente essere demolito. Molti edifici possono essere ampliati con un nuovo piano aggiuntivo o con un’estensione moderna, aumentando così il valore della proprietà in modo sostenibile.
Valore aggiunto
Qualunque sia la soluzione adottata per sfruttare al meglio un terreno edificabile, adattare la superficie abitabile alle attuali normative edilizie consente di generare un valore aggiunto significativo. Questo valore non riguarda solo il proprietario del terreno, ma anche i futuri residenti, che beneficeranno di nuovi spazi abitativi adeguati agli standard attuali.
Esempio di analisi del potenziale
250 m²
Superficie abitabile attuale
Esempio: la superficie abitabile attuale, ovvero la superficie netta sul terreno, è di 250 m².
600 m²
Indice di sfruttamento
L’indice di sfruttamento consente una superficie abitabile netta fino a 600 m².
Se questo potenziale venisse sfruttato sotto forma di 5 appartamenti di proprietà da 120 m² ciascuno, il rendimento teorico derivante dalla vendita di queste unità, ipotizzando un prezzo di CHF 14’000 al m² di superficie abitabile netta, potrebbe risultare come segue:
Vendita di 5 appartamenti di proprietà a CHF 1,68 Mio. ciascuno
+ 10 posti auto a CHF 40’000 ciascuno
= Prezzo di vendita totale CHF 8,8 Mio.
Da questo prezzo di vendita devono essere detratti i costi di progettazione, costruzione e commercializzazione del nuovo edificio plurifamiliare. Tuttavia, questo sviluppo non viene solitamente realizzato dal proprietario del terreno, bensì da un promotore immobiliare, che effettua il calcolo sopra indicato e realizza successivamente il progetto.
Per il proprietario del terreno, la questione principale è: quale opzione ha maggiore valore?
L’immobile esistente con il terreno, oppure il terreno con potenziale edificatorio?
A tal fine si utilizza il cosiddetto metodo del valore residuo del terreno, che nell’esempio sopra indicato determina un valore fondiario pari al 30% del prezzo di vendita potenziale di CHF 8,8 Mio., ossia CHF 2,64 Mio. Se questo importo supera il valore di mercato dell’immobile esistente, può risultare conveniente sfruttare il potenziale.
Per effettuare questa valutazione, offriamo in una prima fase un’analisi di potenziale gratuita con calcolo del valore residuo. In una seconda fase si consiglia la realizzazione di uno studio di fattibilità professionale.
