Vendere o affittare la propria casa?

Le quattro domande fondamentali da porsi quando si deve decidere se affittare o vendere

Per un proprietario, decidere se vendere o affittare la propria casa è sempre una scelta da valutare attentamente. È opportuno elaborare per tempo un piano a lungo termine su come e quando utilizzare o liberare il patrimonio immobilizzato nell’immobile. I proprietari dovrebbero porsi le seguenti domande.

Conviene vendere o posso trarre vantaggio dall'aumento dei prezzi degli immobili?

I prezzi degli immobili residenziali in Svizzera sono aumentati notevolmente nel corso degli anni. I prezzi elevati degli immobili possono rendere interessante una vendita, soprattutto se i proprietari desiderano realizzare gran parte del patrimonio immobiliare accumulato. Tuttavia, non vi è alcuna garanzia di ulteriori aumenti dei prezzi. Allo stesso tempo, occorre tenere conto anche della situazione locale del mercato degli affitti.

A ciò si aggiunge lo stato dell’immobile. Soprattutto nel caso di case più vecchie, potrebbero presto rendersi necessari investimenti consistenti nell’impianto di riscaldamento, nell’involucro edilizio, nella cucina, nei bagni o in altre parti dell’edificio. Questi costi dovrebbero essere presi in considerazione sia in vista di una locazione pianificata, sia nel valutare il momento ottimale per la vendita.

Una valutazione professionale e un’analisi del mercato locale delle vendite e degli affitti aiutano a confrontare in modo realistico i diversi scenari.

Voglio che la casa o l'appartamento rimangano in famiglia?

Quando si tratta di una casa ereditata o di una residenza di famiglia di lunga data, spesso non sono solo le considerazioni finanziarie a giocare un ruolo importante. Forse si desidera che i propri figli possano utilizzare l’immobile in futuro, oppure che la proprietà rimanga nella famiglia a lungo termine. Affittare l’immobile lascia aperte queste possibilità.

D'altra parte, gran parte del patrimonio rimane vincolato nel settore immobiliare. Ciò può limitare la flessibilità finanziaria. Nel caso di una comunione ereditaria si aggiunge un’ulteriore questione: tutti gli eredi perseguono gli stessi obiettivi? Se una persona desidera vendere mentre un’altra vuole conservare l’immobile, è opportuno chiarire il prima possibile quale soluzione sia accettabile per tutte le parti coinvolte.

Preferisco ottenere un reddito da locazione regolare o una somma ingente dalla vendita?

Una vendita, invece, consente di liberare in un colpo solo gran parte del capitale immobilizzato nell'immobile. Il denaro può quindi essere utilizzato liberamente. A tal proposito, tuttavia, i proprietari dovrebbero tenere conto anche dei costi legati alla vendita di un immobile.

L'affitto garantisce entrate regolari e può quindi costituire una fonte di reddito aggiuntiva o contribuire a sostenere il finanziamento di un altro immobile o del proprio mutuo.

Va tuttavia tenuto presente che: Il canone mensile concordato non corrisponde al rendimento effettivo. Dai proventi dell’affitto devono essere detratti, tra l’altro, i costi di manutenzione, amministrazione, finanziamento ed eventuali periodi di sfitto. Proprio questi costi vengono spesso sottovalutati.

Nel caso di immobili più vecchi, occorre inoltre prevedere accantonamenti per lavori di ristrutturazione e investimenti di sostituzione di entità rilevante. Questi possono ridurre notevolmente il rendimento effettivo.

Un esempio semplificato con un immobile del valore di CHF 1’000’000:

L’affitto genera un reddito locativo netto di CHF 26'000 all’anno, pari a un rendimento netto del 2,6%. A ciò si aggiunge il fatto che l’immobile rimane di proprietà e può continuare ad aumentare di valore.

In caso di vendita, è possibile ottenere un ricavo netto di vendita, al netto delle spese accessorie, pari a CHF 950'000. Il capitale è immediatamente disponibile e può essere utilizzato, ad esempio, per l’acquisto di un nuovo immobile o investito in altro modo.

Dal punto di vista finanziario, la vendita risulta più vantaggiosa se un investimento alternativo offre un rendimento superiore al 2,6 per cento, oltre all’aumento di valore previsto dell’immobile.

Una consulenza professionale può aiutare a valutare in modo realistico diversi scenari.

Sono disposto ad assumermi l’onere della locazione?

La vendita è un processo di durata limitata. Una volta trasferito l’immobile, in linea di principio cessa anche la responsabilità in qualità di proprietario.

In caso di affitto, la responsabilità permane e i proprietari devono assumersi compiti amministrativi e organizzativi.

Tra questi figurano, ad esempio:

• Ricerca e selezione di inquilini idonei

• Visite e contratti di locazione

• Comunicazione con gli inquilini

• Organizzazione di riparazioni e lavori di manutenzione

• Sostituzione di elettrodomestici difettosi

• Contabilità e adempimenti amministrativi

Chi si occupa personalmente della gestione necessita quindi di tempo sufficiente e di una notevole competenza. In alternativa, è possibile incaricare un’agenzia di gestione esterna che si occupi di questi compiti. Ciò comporta tuttavia costi aggiuntivi. Prima di prendere una decisione, è quindi opportuno chiarire quanto tempo e impegno i proprietari intendono investire a lungo termine e quali costi devono prevedere per una gestione professionale.

Vendere o affittare una casa: pro e contro

Imposte sulla vendita e sulla locazione di un immobile

Le imposte possono influire in modo significativo sulla scelta dell’opzione finanziariamente più vantaggiosa. Per questo motivo è opportuno considerare tempestivamente le conseguenze fiscali sia in caso di vendita che di locazione.

In caso di vendita di un immobile può essere dovuta un’imposta sulle plusvalenze immobiliari. In linea di principio, viene tassata la plusvalenza realizzata. Le modalità concrete di calcolo dell’imposta variano a seconda del cantone.

In caso di locazione, i ricavi da locazione realizzati rientrano nel reddito imponibile. Allo stesso tempo, è possibile dedurre fiscalmente determinati costi di manutenzione e amministrazione.

Quali costi siano effettivamente deducibili e a quanto ammonti l’onere fiscale dipende, tra l’altro, dal cantone, dal finanziamento, dalla situazione fiscale personale e dall’immobile stesso.

Soprattutto in caso di patrimoni di entità considerevole, di più immobili o di un finanziamento più complesso, può quindi essere opportuno far verificare da un professionista le conseguenze fiscali specifiche.

Quando si deve scegliere tra la vendita e la locazione, occorre tenere conto di molti fattori

Non è possibile dare una risposta generale alla domanda se sia più conveniente vendere o affittare una casa. Anziché limitarsi a considerare l’andamento attuale dei prezzi, vale la pena partire dalla propria strategia a lungo termine: quali obiettivi finanziari deve soddisfare l’immobile? Come potrebbero cambiare le proprie circostanze di vita? Quando, eventualmente, si vorrebbe disporre del capitale immobilizzato?

I proprietari non dovrebbero quindi limitarsi a confrontare il prezzo di vendita e l’affitto lordo. È più significativo considerare gli effetti netti a lungo termine di entrambe le opzioni. Una valutazione immobiliare professionale e un’analisi della situazione del mercato locale delle vendite e degli affitti costituiscono una solida base per questa decisione.

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Una valutazione immobiliare professionale è un passo importante verso una vendita di successo. Fornisce chiarezza sul prezzo che l’immobile potrebbe raggiungere sul mercato attuale e costituisce quindi anche una base fondamentale per il confronto tra vendita e locazione.

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