Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?

Maklerprovision

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Liegenschaft in die Hände von Expert:innen legen möchten, fällt eine Maklerprovision an. Die Höhe ist immer Verhandlungssache, eine gesetzliche Regelung gibt es nicht. So können zur vereinbarten Provision auf den Verkaufspreis auch weitere Vermarktungskosten dazu kommen, die Ihnen der oder die Makler:in in Rechnung stellen kann. Etwa für das Home Staging, Inserate oder für hochwertige Fotos und Drohnenaufnahmen für das Verkaufsdossier.

Tipp: Legen Sie die Höhe der Provision und die Pflichten, welche der oder die Makler:in übernehmen soll (und in Rechnung stellen darf) im Maklervertrag genau fest.

Im Endeffekt kann die Maklerprovision nach einem erfolgreichen Verkauf schnell mehrere 10’000 Franken betragen. Obwohl viele Verkäufer:innen diese Kosten scheuen, können sie den Betrag im Endeffekt oft wieder herausholen.

Denn durch ihre genaue Kenntnis des lokalen Markts, ihre Erfahrung im Immobilienverkauf und viel Know-how für optimale Vermarktungsstrategien können Makler:innen oft einen höheren Verkaufspreis für die Immobilie erzielen.

Zudem profitieren Verkäufer:innen davon, dass spezialisierte Makler:innen ein grosses Netzwerk an kaufinteressierten Personen haben, denen sie die Immobilie anbieten können. Das verkürzt oft die Verkaufsdauer. Und nicht zuletzt sparen sie sich den grossen zeitlichen und organisatorischen Aufwand, die ein Verkauf mit sich bringt – etwa für Besichtigungen.

Grundstückgewinnsteuer

In der Schweiz kennen die Immobilienpreise eigentlich nur eine Richtung: nach oben. Das ist grundsätzlich eine gute Nachricht für Verkäufer:innen, heisst aber auch, dass beim Verkauf eine höhere Grundstückgewinnsteuer anfällt. Diese ist naturgemäss vollständig von der Verkäuferin oder dem Verkäufer zu tragen.

Grundlage für die Berechnung der Steuer ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis inklusive allen wertvermehrenden Investitionen und dem Verkaufspreis abzüglich von Verkaufskosten wie den Maklergebühren oder der Handänderungssteuer.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz?

Der Satz für die Grundstückgewinnsteuer ist je nach Kanton, der Dauer zwischen Kauf und Verkauf und dem Wertzuwachs der Immobilie unterschiedlich hoch. Die Mehrheit der Kantone kennt einen progressiven Steuersatz – je höher der Gewinn, desto höher die Steuer.

Zudem spielt es für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer eine Rolle, wie lange Sie die Immobilie besessen haben. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher die Grundstückgewinnsteuer.

In einigen besonderen Fällen wie Erbgang, Eigentumsübertragungen unter Familienangehörigen oder Verkauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie wird die Grundstückgewinnsteuer in allen Kantonen aufgeschoben oder fällt ganz weg.

Beispiel-Steuersätze für die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Stadt und Neuenburg:

Im Kanton Basel-Stadt beträgt die Grundstückgewinnsteuer bei einer Besitzdauer unter fünf Jahren 60% und sinkt schrittweise auf 12%, wenn die Immobilie mindestens 25 Jahre im Besitz war. Bei Wohnimmobilien, die dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt waren, beträgt der Anfangssteuersatz 30% und sinkt nach fünf Jahren Besitzdauer ebenfalls schrittweise auf 12%.

Im Kanton Neuenburg liegt der Grundsteuersatz zwischen 10% und 33%, je nach Höhe des Gewinns. Wird die Immobilie weniger als vier Jahre gehalten, rechtet das Steueramt einen Zuschlag zwischen 15% und 60% auf. Ab 5 Jahren Besitzdauer verringert sich der Steuerbetrag um 6% pro Jahr, bis zu einer maximalen Reduktion von 60% nach 15 Jahren.

Ausführliche Informationen über die Grundstückgewinnsteuer in den Kantonen in diesem Dokument der eidgenössischen Steuerverwaltung.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer wird bei der Übertragung einer Immobilie fällig. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie mit dem Verkauf der Liegenschaft einen Gewinn oder einen Verlust erzielt haben. Denn die Steuer wird in der Regel anhand des Verkaufspreises festgelegt. Je nach Kanton können aber auch der Verkehrswert oder der amtliche Wert als Grundlage dienen.

Wie hoch die Handänderungssteuer ist, hängt vom Kanton ab. Bei den Normalsätzen beträgt sie zwischen 1% im Wallis, Thurgau oder St.Gallen und 3,3% in Neuenburg. Beispiel: Beim Verkauf einer Immobilie für 1’000’000 Franken kostet die Handänderungssteuer zwischen 10’000 Franken und 33’000 Franken.

Aber es gibt auch Ausnahmen. Für Immobilienübertragungen in den Kantonen Aargau, Glarus, Schaffhausen, Tessin, Uri, Zug und Zürich müssen Sie lediglich eine Gebühr bezahlen, die in der Regel deutlich tiefer ist als die Steuertarife. Und Schwyz kennt als einziger Kanton weder eine Steuer noch eine Gebühr für die Handänderung.

Wer die Steuer oder Gebühr für die Handänderung bezahlen muss – ob Verkäufer:in, Käufer:in oder beide – ist ebenfalls von Kanton zu Kanton unterschiedlich.

Informieren Sie sich am besten direkt bei der Steuerbehörde Ihrer Gemeinde, um die Kosten genau abschätzen zu können. Eine erste Übersicht über die Steuertarife und Gebühren für Handänderungen in allen Kantonen finden Sie in diesem Dokument der eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV).

Mehr Details über alle Steuern rund um Immobilien in der Schweiz erhalten Sie in diesem Blog.

Notariatskosten

Beim Erwerb von Immobilien oder Grundstücken wird der Kaufvertrag von einem Notariat errichtet und beurkundet. Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar auch die Eintragung ins Grundbuch. Diese Notariatsarbeiten sind verpflichtend und kosten selbstverständlich Geld, jedoch in der Schweiz von Kanton zu Kanton unterschiedlich viel. Dieser Unterschied kann schnell mehrere Tausend Franken betragen.

Im Kanton Zürich beispielsweise werden pauschal 0,1% des Kaufpreises fällig. In anderen Kantonen ist der Notariatstarif flexibler und vom Verkaufspreis abhängig. So kostet es im Kanton Bern bei einem Verkaufspreis von 1’000’000 Franken zwischen 0,2915% und 0,4575%.

Konkret heisst das beim Verkauf einer Immobilie für 1’000’000 Franken, dass die Notariatskosten

• in Zürich 1’000 Franken und

• in Bern zwischen 2’915 Franken und 4’575 Franken kosten.

Im Normalfall werden die Notariatskosten unter der Käuferschaft und der Verkäuferschaft hälftig aufgeteilt. Diese Auteilung kann in vielen Kantonen jedoch frei angepasst werden, es ist daher sinnvoll, den Punkt im Vertrag genau festzulegen.

Grundbuchgebühr

Wenn nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags der Eintrag ins Grundbuch erfolgt, wird eine Grundbuchgebühr fällig. Auch bei diesen Kosten gibt es kantonal sehr grosse Unterschiede.

Sie beträgt bis zu 0,5 Prozent des Kaufpreises und wird in der Regel von beiden Parteien hälftig bezahlt. Sie können diese Aufteilung aber in vielen Kantonen frei anpassen. Legen Sie den Punkt daher vertraglich fest, um Missverständnisse zu vermeiden.

Schuldbrief

Wenn auf einer Liegenschaft eine Hypothek lastet, wird ein Schuldbrief erstellt, der eine Art Sicherheit für die Bank des Käufers bildet. Sollte die Besitzerin oder der Besitzer irgendwann mal die Hypothek nicht mehr bezahlen können, darf die Bank das entsprechende Grundstück verpfänden.

Die Kosten für die Erstellung betragen, je nach Kanton, zwischen 0,1% und 0,3% der Höhe des Schuldbriefs, die einzig und allein die Käuferschaft trägt.

Bei einer Hypothek von 600’000 Franken beträgt die Gebühr für den Schuldbrief also zwischen 600 Franken und 1’800 Franken.

Wenn bereits ein Schuldschein vorliegt, kann es sich lohnen, diesen zu übernehmen. Dies kann bei der Preisverhandlung während des Verkaufs angesprochen werden.

Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihrer Liegenschaft. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Wir freuen uns auf Sie!