Immobilienpreise Österreich


Der Marktbericht Wohnimmobilien für alle Bundesländer sowie ausgewählte Städte und Regionen
Zu den lokalen Marktberichten

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Engel & Völkers Research

Immobilienpreise Österreich

Wie haben sich die Immobilienpreise Österreichs entwickelt und wohin geht der Trend? Informieren Sie sich in unseren Karten und Grafiken über die aktuellen Immobilienpreise Österreichs, Preisentwicklungen und Trends am Wohnimmobilienmarkt. Wir haben für Sie den Markt für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in allen Bundesländern sowie zusätzlich in wichtigen Städten und Regionen im Detail analysiert. Erfahren Sie mehr über Preisentwicklungen, Transaktionen und Mieten.  

Vergleichen Sie die Immobilienpreise in Österreichs Städten und Regionen


1. Marktentwicklung: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise Österreichs?

Flächendeckende Preissteigerungen – diese Überschrift hätte die letzten Jahre über jeden österreichischen Wohnimmobilien-Marktbericht gepasst und passt auch bei der Betrachtung der Marktzahlen aus dem Jahr 2021 erneut. Im Segment der Eigentumswohnungen erhöhten sich die Quadratmeterpreise in allen Bundesländern zwischen 4,4 Prozent (Kärnten) und 17,6 Prozent (Burgenland). Noch deutlicher fielen die Preisanstiege im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Die durchschnittlichen Verkaufspreise stiegen zwischen 8,0 Prozent (Oberösterreich, Steiermark) und sogar um 23,7 Prozent in der Hauptstadt Wien.


 
Nach einem leichten Rückgang der Transaktionszahlen im Jahr 2020 zog die Handelsaktivität 2021 wieder deutlich an. Die Verunsicherungen zu Pandemiebeginn sind verflogen und der Markt hat insgesamt seine Krisenfestigkeit bestätigen können. Im Segment der Ein- und  Zweifamilienhäuser wurden 9,7 Milliarden Euro umgesetzt und bei den Eigentumswohnungen sogar 14,7 Milliarden Euro. 2021 wurden insgesamt 71.600 Objekte verkauft und damit etwa 18 Prozent mehr als 2020.

Erfahren Sie mehr Details zu den Immobilienmärkten Österreichs mit einem Klick auf die Karte.

2. Immobilienpreise Österreich: Wo ist es am teuersten?

Das Preisgefüge bleibt in Österreich äußerst heterogen. Während im niederösterreichischen Bezirk Waidhofen an der Thaya bei 155 Hausverkäufen nur gerade so ein Durchschnittspreis von rund 100.000 Euro erreicht wurde, lag dieser in den Städten Innsbruck und Salzburg über einer Million Euro und im Spitzenbezirk Kitzbühel sogar bei fast 2,5 Millionen Euro. Die Bundeshauptstadt Wien befand sich mit rund 980.000 Euro nur noch knapp unter der Eine-Million-Marke und schob sich wieder vor Tirol als teuerstes Bundesland Österreichs. Die prozentuale Preiszunahme war in den beiden Bundesländern trotz des bereits hohen Niveaus am größten.

 

Im Segment der Eigentumswohnungen gesellen sich die Bundesländer Salzburg und Vorarlberg zu Tirol und Wien in die Gruppe der besonders hochpreisigen Länder. Während in diesen vier Ländern der durchschnittliche  Verkaufspreis 2021 bei über 5.000 Euro pro Quadratmeter lag, erreichte er in den fünf anderen Bundesländern eine Spanne zwischen 3.000 und 3.700. Damit lässt sich aus Oberösterreich, Niederösterreich, Steiermark, Kärnten und Burgenland eine zweite Gruppe mit niedrigerem Preisniveau bilden. Selbst in beliebten Großstädten wie Graz, Linz oder Klagenfurt sind die Preise noch vergleichsweise moderat. Deutliche Preisanstiege hat es jedoch flächendeckend in beiden Gruppen gegeben.


In vielen beliebten Regionen des Landes stiegen die Preise durch ein zu knappes Angebot an Wohnraum. Eine Vergrößerung des Angebots durch Wohnungsneubau ist jedoch derzeit eher gebremst, da deutlich gestiegene Baupreise und Ressourcenmangel zu Verzögerungen und nötigen Neukalkulationen bei Projektentwicklungen führen. Der österreichische Baupreisindex stieg laut Angaben von Statistik Austria im ersten Quartal 2022 um 8,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

3. Leerstandsabgabe: Wo gilt sie in Österreich?

Die Medien beherrschte außerdem das Thema der Leerstandsabgabe. Dies ist eine Maßnahme, die Wohnungsleerstand für Vermietende teurer macht mit dem Ziel, das Wohnungsangebot zu erhöhen und so den steigenden Mieten entgegenzuwirken. Während eine bundesweite Einführung abgelehnt wurde, hat die Steiermark die Leerstandsabgabe nun als erstes Bundesland eingeführt, und auch Salzburg beabsichtigt, eine Abgabe für Zweitwohnsitze und leerstehende Wohnungen zu beschließen.

Eine Auswahl unserer aktuellen Eigentumswohnungen in Österreich

4. Wo ist die Nachfrage am höchsten?

Die Inflationsrate in Österreich stieg im Juni 2022 auf 8,7 Prozent, während sie vor einem Jahr noch bei 2,8 Prozent lag. Als Reaktion der Zentralbanken auf die deutlich gestiegenen Verbraucherkosten steigen nun auch die Kreditzinsen nach Jahren der Niedrigzinspolitik wieder an. Zwar gab es seit Februar dieses Jahres einen deutlichen Anstieg der Zinsen, bei Betrachtung des historischen Verlaufs ist der Zinssatz jedoch weiterhin moderat. Wie lange und wie hoch die Zinsen steigen, lässt sich derzeit nicht vorhersagen. Mit dem Krieg in der Ukraine und Problemen in den Lieferketten ist schwer abzusehen, wie lange die hohen Inflationsraten anhalten werden. Wenn die Inflationsrate zurückgeht, sollte auch der Anstieg des Zinsniveaus wieder beendet sein.



Der erhebliche Nachfrageüberhang nach Wohnraum in guten und sehr guten Lagen führt dazu, dass auch bei sich verschlechternden Finanzierungsbedingungen mit keinem deutlichen Rückgang der Preise zu rechnen ist. Zwar ist mittelfristig eine Abflachung der Preiszuwächse zu erwarten, in den beliebtesten Lagen des Landes wird es jedoch auch weiterhin eine hohe Nachfrage geben. In mittleren und einfachen Lagen können sich für Kaufinteressenten neue Chancen ergeben. Dort, wo Bieterwettbewerbe den Immobilienerwerb erschwerten, kann es jetzt wieder attraktive Möglichkeiten geben. 


Mit einem Einbruch der Preise und erheblich günstigeren Kaufbedingungen sollte jedoch nicht gerechnet werden, denn der Bedarf an Wohnraum ist weiterhin so hoch, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch bei höheren Zinsen weiter gegeben ist. Zukünftig werden weiterhin Wohnimmobilien in den beliebten Städten wie  Wien, Salzburg, Graz und Innsbruck besonders gefragt sein. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser in den schönen Berglandschaften Tirols, Salzburgs und Kärntens oder an den Seen des Salzkammerguts und des Kärntener Zentralraums bleiben äußerst attraktiv. Große Wohnflächen sowie auch Gartenflächen bleiben dabei sehr gefragt. 

5. Energieeffizienz: Welche Rolle spielt sie beim Erwerb?

Durch die gestiegenen Energiekosten spielt beim Erwerb auch die Energieeffizienz eine immer größer werdende Rolle. Energetisch sanierte Bestandsobjekte mit guter Wärmedämmung werden vermehrt gesucht. Durch die hohen Bau- und Ressourcenkosten und Ungewissheiten bei der Materialverfügbarkeit werden Objekte ohne baldigen Sanierungsbedarf inzwischen trotz höherer Kaufpreise häufig bevorzugt. 


Auch für Kapitalanleger ist der Wohnimmobilienmarkt weiterhin attraktiv. Das erste Halbjahr 2022 hat erneut die Krisenfestigkeit gegenüber alternativen Anlagen wie beispielsweise Aktien belegt, die sich erheblich volatiler zeigen. Eine Wohnimmobilie in einem gefragten Markt kann da der Sicherheitsanker in der eigenen Vermögensallokation sein. Da die Mieten zudem weiter steigen, ist auch die Renditekompression zunächst beendet.


Generell bedarf es sowohl für Eigentümer als auch für Käufer in den aktuellen Zeiten einer professionellen Beratung. Nur so kann sichergestellt werden, dass ein
marktgerechter Preis erzielt wird. Lassen Sie sich von Ihren lokalen Experten bei Engel & Völkers vor Ort bestmöglich bei Ihren Immobilienfragen unterstützen.


6. Wohnungsbau: Droht der Bautätigkeit ein Einbruch?

Österreich verzeichnete gemäß aktuellsten Daten von Statistik Austria im Jahr 2020 rund 68.100 fertiggestellte Wohnungen. Dies ist nach 2019 der zweithöchste Wert in diesem Jahrtausend. Im Vorjahr wurden rund 0,9 Prozent mehr Wohneinheiten fertiggestellt. Der Trend einer stetig zunehmenden Bautätigkeit als Folge der dynamischen Entwicklung der Wohnraumnachfrage wurde damit erstmals seit 2010 wieder unterbrochen. Dabei entfielen die meisten Fertigstellungen auf das Bundesland Wien ­­- rund 20,6 Prozent aller fertiggestellten Wohnungen Österreichs. 



Hohe Dynamik im Mehrfamilienhausbau


Die Zuwächse im Wohnungsbau waren in den letzten Jahren vor allem auf die steigende Zahl von Mehrfamilienhäusern zurückzuführen. 2020 sind im Vorjahresvergleich in diesem Bereich jedoch 2,9 Prozent weniger Wohneinheiten entstanden. Im längerfristigen Vergleich zeigt sich, dass der Geschosswohnungsbau deutlich an Bedeutung gewonnen hat. 2020 wurden in diesem Segment rund 87,6 Prozent mehr Wohnungen errichtet als noch im Jahr 2011. Damit geht der Trend eindeutig zum Mehrfamilienhaus. Der politische Fokus auf den Mietwohnungsbau begünstigt diese Entwicklung. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ist die Zahl der Fertigstellungen hingegen im Zeitverlauf relativ stabil geblieben.


Seit 2017 sind die Baubewilligungen in der Tendenz rückläufig. Grund dafür sind die vielerorts knapper werdenden Bauflächen und die hohe Kapazitätsauslastung in der Bauwirtschaft. Zudem sind die Baukosten infolge der pandemiebedingten Störungen entlang der Lieferketten stark angestiegen und in jüngster Zeit kommen deutlich gestiegene Zinsen hinzu. Damit dürfte sich die Zahl der Baubewilligungen mittelfristig weiter verringern. Die Bautätigkeit wird damit in den kommenden Jahren auf einem geringeren Niveau verweilen.



Wohnbaurate: Tirol Spitzenreiter


Bei den Fertigstellungen in Relation zur Bevölkerungszahl ergibt sich regional ein differenziertes Bild. Im Durchschnitt der letzten fünf vergangenen Jahre verzeichnete das Bundesland Tirol mit 8,9 fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Einwohnern die höchste Wohnbaurate Österreichs. Danach folgt mit Vorarlberg das westlichste Bundesland Österreichs. Wien erreicht im untersuchten Zeitraum nur eine vergleichsweise geringe Wohnbaurate von 6,1 Fertigstellungen je 1.000 Einwohnern. Absolut betrachtet ist das Bundesland Oberösterreich Spitzenreiter. Dort wurden zwischen 2016 und 2020 rund 60.700 Wohnungen fertiggestellt. In der zweitplatzierten österreichischen Bundeshauptstadt waren es im gleichen Zeitraum mit rund 58.700 Wohneinheiten knapp 150 Fertigstellungen mehr als im drittplatzierten Niederösterreich.



Jüngste Wohngebäudesubstanz in Vorarlberg


Die hohen Wohnbauraten in Tirol und Vorarlberg machen sich auch am hohen Anteil von ab 2011 errichteten Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand bemerkbar. Während im gesamten Österreich rund 9,7 Prozent der Wohnungen auf diese jüngste Baualtersperiode entfallen, beträgt ihr Anteil im Bundesland Vorarlberg rund 13,4 Prozent. An zweiter Stelle folgt Tirol mit 11,5 Prozent knapp vor dem Burgenland mit 11,4 Prozent. Den höchsten Anteil in Österreich nimmt die Bauperiode von 1971 bis einschließlich 1990 ein. Rund ein Viertel aller Wohnungen Österreichs wurden in diesem Zeitraum errichtet. Den mit Abstand höchsten Anteil an Altbauwohnungen weist die Hauptstadt Wien auf. 28,1 Prozent aller Wohnungen wurden dort vor 1919 errichtet. Hierzu gehört eine Vielzahl an aufwendig sanierten historischen Wohnobjekten, die das Stadtbild entscheidend prägen.

7. Lokale Marktberichte: Wie hoch sind die Immobilienpreise in verschiedenen Städten und Regionen?

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Für den Marktbericht Immobilienpreise Österreich hat Engel & Völkers Research Miete, Immopreise und Preisentwicklungen in folgenden Städten, Kantonen und Regionen untersucht:


Burgenland


Kärnten

  • Klagenfurt
  • Region Oberkärnten - Millstätter See
  • Region Wörthersee - Ossiachersee


Niederösterreich

  • Baden bei Wien
  • Klosterneuburg
  • Mödling


Oberösterreich

  • Linz
  • Wels


Salzburg

  • Salzburg
  • Region Salzkammergut
  • Region Zell am See


Steiermark

  • Graz
  • Region Schladming-Dachstein
  • Region Südsteiermark


Tirol

  • Innsbruck
  • Region Kitzbühel
  • Region Seefeld


Vorarlberg

  • Bregenz


Wien