Sie planen den Verkauf Ihrer Liegenschaft und sind sich bezüglich des Verkaufspreises nicht sicher? Der Immobilienprofi wird an diesem Punkt den Eigentümer darauf hinweisen, dass eine seriös durchgeführte Potentialanalyse sich durchaus lohnen kann, um allfällig verstecktes Potential optimal auszuschöpfen und einen Mehrwert zu generieren.
Fast jedes Grundstück oder Gebäude birgt ungenutztes Potential, welches sichtbar gemacht werden sollte und dadurch in einem zukünftigen Verkaufspreis auch Aufnahme findet. Eine konsequente Ausnutzung der jeweiligen Bau- und Zonenordnung bilden dabei Basis in Kombination mit verschiedenen Markt- und Analysedaten. Es soll möglichst ein Angebot geschaffen werden, welches am Immobilienmarkt die bestmögliche Nachfrage findet. Zentral sind dabei folgende Tätigkeiten:
Bei der Potentialanalyse ist natürlich ebenfalls der Zustand der Bausubstanz zu prüfen, ob und inwieweit diese einer Sanierung noch Stand hält. Zahlreiche ältere Liegenschaften verfügen noch über genügend Substanz, dass sich darin wohnen lässt. Mit altrechtlichen Liegenschaften geht zudem einher, dass sie oftmals über einen grosszügigen Umschwung verfügen, was zusätzliche Wohnqualität versprüht.
Auf der anderen Seite haben in den vergangenen Jahrzehnten jedoch zahlreiche Gemeinden ihre Bau- und Zonenordnung angepasst und dabei wurde die Ausnützungsziffer teilweise erhöht. Diese Ausnützungsziffer definiert letztendlich, wie viel Bruttogeschossfläche (BGF) im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. So lässt sich also leicht feststellen, ob die mögliche Bruttogeschossfläche auf einer bestehenden Parzelle früher ausgenutzt wurde oder ob hier noch ein Potential brach liegt und der Bau eines kleinen Mehrfamilienhauses möglich wäre anstelle eines Einfamilienhauses mit Garten. Dabei spielen aber auch die Grenzabstände eine zentrale Rolle, denn nicht immer sind die Grundstücksgrenzen parallel und somit lässt sich der Footprint eines möglichen Ersatzbaus problemlos ins Grundstück einfügen. Hier kann unter Umständen eine bestehende Fassade miteinbezogen werden, um eine maximale Fläche zu erreichen.
Eine gut studierte Bauordnung lässt unter Umständen auch eine prozentuale Gratisnutzung zusätzlicher Attikageschosse zu, was wiederum den Baukörper in seinem äusseren Erscheinungsbild beeinflussen kann. Generell können Aufstockungen wie auch Anbauten, sofern bewiligungsfähig, mehr Wohnraum schaffen. Ein regelmässiger Austausch mit den Behörden kann zudem hilfreich sein um zu erfahren, ob in den kommenden Monaten und Jahren Planungsverfahren oder Anpassungen an die bestehenden Verhältnisse geplant sind.
Gerade im Hinblick auf eine mögliche neue Umgebungsplanung macht es zudem Sinn, sich vorab über die zukünftige Heizung Gedanken zu machen, erfordert doch eine Erdwärmepumpe grössere Aufwendungen im Bereich des Gartens, welcher nach sorgfältiger Planung und Renaturierung wieder einladend ausschauen soll.
Im Hinblick auf eine Potentialanalyse eines bestehenden Grundstückes geht es aber nicht nur um Quantität durch mehr Wohnfläche, sondern auch um Qualität. Dies können flexible Grundrisse sein, verbesserter Einbruchsschutz, erneuerbare Energiequellen wie auch Aussicht und Besonnung der Aussenräume. Wer zu Hause alt werden möchte, sollte sich zudem rechtzeitig Gedanken über Umbaumöglichkeiten im Hinblick auf altersgerechtes Wohnen machen.
Neben einer nicht ausgeschöpften Ausnützungsreserve kann aber immer auch über den Teilverkauf einer Fläche vom gesamten Grundstück nachgedacht werden. Er bietet dem Erwerber die Möglichkeit, einen Neubau auf der erworbenen Fläche zu realisieren und stellt insbesondere bei grossen Grundstücken eine spannende Option dar. Damit kann zudem eine ältere Bausubstanz erhalten und gleichzeitig einen Neubau realisiert werden bzw. durch den Verkauf des einen die Finanzierung des anderen geregelt werden.
Um das vorhandene Potential einer Liegenschaft professionell einzuschätzen, empfiehlt sich der Beizug eines Immobilienberaters. Gerne beraten wir Sie umfassend und unverbindlich und freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme.
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