Marktreport Stuttgart


Aktuelle Zahlen, Analysen und Prognosen

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Immobilienpreise Stuttgart – aktuelle Statistiken zu allen Immobilientypen

Stuttgart ist nach Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main die sechstgrößte Stadt der Bundesrepublik. Aufgrund ihrer Bedeutung als politisches und wirtschaftliches Ballungszentrum des Landes Baden-Württemberg gilt die Metropole als attraktiver Wohnort. Wie keine andere der Top-7-Städte ist der Immobilienmarkt durch seine Kessellage auch stark von der Topographie beeinflusst, wodurch die Ausdehnung der Stadt begrenzt wird. Die Folge sind eine geringe Leerstandsquote und hohe Immobilienpreise in Stuttgart.


Trotz kontinuierlich steigender Angebotspreise bietet die Stadt nach wie vor gute Bedingungen für den Immobilienkauf. In unserem Marktbericht erfahren Sie alles Wichtige zu den aktuellen Angebotsmieten, den Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie zur Entwicklung der Immobilienpreise in Stuttgart.


Inhaltsverzeichnis:


1. Immobilienmarkt Stuttgart: Aktuelle Entwicklungen

 Hamburg
- Immobilienpreise Stuttgart Übersicht

Wie viele andere Metropolen Deutschlands verzeichnet auch Stuttgart ein kontinuierliches Wachstum bei seiner Bevölkerung. Mehr als 608.000 Menschen bewohnen zurzeit das Stadtgebiet, was einem Plus von +1,0 Prozent seit dem Jahr 2015 entspricht. Sowohl als Wohn- als auch Kapitalanlagenstandort ist die Stadt beliebt, sodass der Wohnimmobilienmarkt von einem Nachfrageüberhang geprägt ist.


Während bei Familien die begehrten Halbhöhenlagen gefragt sind, zieht es viele Singles und Paare in die stadtnahen Wohnanlagen. Kapitalanleger investieren aufgrund der attraktiven Rendite und der guten Vermietbarkeit vor allem in die zentralen Lagen.


Der ungebrochen hohe Bedarf an Wohnraum lässt sich auch an der geringen Leerstandsquote ablesen. Gerade einmal 0,5 Prozent der Immobilien in Stuttgart sind unbewohnt. Damit reiht sich die Stadt neben anderen begehrten Metropolen wie Berlin (0,8 Prozent) oder Hamburg (0,5 Prozent) ein.


2. Mietpreise in Stuttgart - kontinuierlicher Aufwärtstrend

Wie vielerorts in Deutschland verzeichnen auch die Mietpreise in Stuttgart seit Jahren ein kontinuierliches Wachstum. Dies gilt sowohl für Bestandsobjekte als auch für Neubauprojekte. Im Vergangenen Jahr schwächte sich die Dynamik des Mietanstiegs etwas ab. Für bestehende Immobilien stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten im zweiten Quartal 2021 auf 13,92 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In den vergangenen drei Jahren stiegen die Mietpreise für diesen Objekttypen um +8,7 Prozent.


Auch die Angebotsmieten für Neubauten setzten im vergangenen Jahr ihren Aufwärtstrend fort. Die Quadratmeterpreise für das Wohnen in einem Stuttgarter Neubau lagen im zweiten Quartal 2020 bei durchschnittlich 17,18 Euro. Auf einen Dreijahreszeitraum gerechnet betrug die Preissteigerung pro Quadratmeter durchschnittlich +8,4 Prozent.

So entwickeln sich die Stuttgarter Angebotsmieten in Bestand und Neubau

 Hamburg
- Immobilienpreise Stuttgart Miete

Eine Auswahl unserer aktuellen Angebote in Stuttgart


3. Immobilienpreise in Stuttgart: Eigentumswohnungen

Für Kapitalanleger stellen Eigentumswohnungen eine reizvolle Investition dar, denn durch die Vermietung lassen sich konstante Einnahmen generieren. Dies ist besonders in Anbetracht der zuletzt stetig gestiegenen Mietpreise in Stuttgart attraktiv. Allerdings stiegen gleichzeitig auch die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in der Baden-Württembergischen Metropole. Wie auch bei den Mietpreisen kann im Hinblick auf die Preisentwicklung zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten unterschieden werden. 


Für den Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung in Stuttgart lag das Preisniveau im zweiten Quartal 2021 bei durchschnittlich 5.250Euro pro Quadratmeter. Auf die vergangenen fünf Jahre gesehen betrug der Wertzuwachs +52,4 Prozent. 


Auch im Neubausektor befinden sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart seit Jahren im Aufwind. Zwischen 2020 und dem zweiten Quartal 2021 stiegen hier die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von 7.772 Euro auf 8.327 Euro. Über den vergangenen Fünfjahreszeitraum betrug die Steigerung des Preisniveaus durchschnittlich +44,4 Prozent.

So entwickeln sich die Stuttgarter Angebotspreise für Eigentumswohnungen

 Hamburg
- Immobilienpreise Stuttgart Preise


4. Immobilienpreise in Stuttgart: Preise für Häuser gestiegen

Auch die Häuserpreise in Stuttgart sind von dem konstanten Wachstum betroffen. Das durchschnittliche Preisniveau für Einfamilienhäuser stieg zum zweiten Quartal 2021 um +19,9 Prozent im Vergleich zum 1. Halbjahr 2019. Hauskäufer zahlten somit einen im Mittel einen Angebotspreis von 812.000 Euro. 


Anlageimmobilien


Der Stuttgarter Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäuser ist sehr aktiv. 2020 wurden mehr wohnwirtschaftliche Kapitalanlagen verkauft als je zuvor. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2021 bei 4.710 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Stuttgart auf einem sehr hohen Niveau. Transaktionszahlen, Mieten, Preise und Faktoren finden Sie ausführlich und stets in unserem Online-Marktbericht.

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5. Immobilienpreise in Stuttgarter Bezirken

Nicht nur die Beschaffenheit und Art einer Immobilie beeinflussen deren Preis; auch die Lage des Objekts ist ein entscheidender Faktor bei der Wertermittlung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Hierbei unterscheidet man zwischen sehr guter, guter, mittlerer und einfacher Lage. Zu den begehrtesten Lagen zählen in Großstädten erfahrungsgemäß vor allem die Gebiete in Zentrumsnähe.


Sehr gute Lage

So auch in Stuttgart: Bezirke in sehr guter Lage sind unter anderem große Teile von Kräherwald, Mönchhalde, Gänsheide, Bopser, Frauenkopf, Sonnenberg, Killesberg und Birkenäcker. In diesen Teilen von Stuttgart liegen die Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 1,6 Millionen Euro und 5 Millionen Euro. Auch hiesige Eigentumswohnungen erzielen mit durchschnittlichen Preisen zwischen 6.500 Euro und 16.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche Spitzenwerte in Stuttgart. Engel & Völkers erwartet, dass sowohl die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch solche für Eigentumswohnungen weiter steigen werden. 


Mehrfamilienhäuser werden zwischen 3.700 und 5.800 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Engel & Völkers erwartet, dass sowohl die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser, für Eigentumswohnungen als auch solche für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser weiter steigen werden.


Gute Lage

Andere zentrumsnahe Bezirke in guter Lage sind Hasenberg, Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Teile von Stuttgart-Mitte. Die restlichen Bezirke, die eine gute Lage aufweisen, verteilen sich auf die äußeren Stadtgebiete wie Bad Cannstatt, Degerloch und Sonnenberg oder Teilgebiete von Untertürkheim und Möhringen. In diesen Teilen Stuttgarts liegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 900.000 Euro und 3,5 Millionen Euro. Auch die Eigentumswohnungen befinden sich auf einem hohen Preisniveau: Sie erzielen durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 5.000 Euro und 12.000 Euro. Mehrfamilienhäuser/Wohn- und Geschäftshäuser werden in guter Lage zwischen 3.100 und 5.000 Euro je Quadratmeter verkauft.


Mittlere Lage

In den mittleren Lagen von Stuttgart, zu denen unter anderem die Bezirke Stuttgart-Ost, Zuffenhausen, Münster, Wangen, Obertürkheim, Birkach, Vaihingen und Teile von Möhringen gehören, erreichen Ein- und Zweifamilienhäuser eine Preisspanne zwischen 650.000 Euro und 1,8 Millionen Euro. Auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen erzielen trotz der mittleren Lage mit einer Spanne zwischen 4.000 Euro und 9.000 Euro ein hohes Niveau. Mehrfamilienhäuser kosten zwischen 2.500 und 3.900 Euro je Quadratmeter.


Einfache Lage

Nur wenige, vor allem nördlich gelegene Bezirke Stuttgarts weisen eine einfache Immobilienlage auf. Hierzu zählen Mühlhausen, Teile von Birkenäcker und Weilimdorf. Hauskäufer können hier mit Angebotspreisen zwischen 480.000 Euro und 1 Million Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser rechnen. Eigentumswohnungen erreichen durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 3.200 Euro und 7.000 Euro. Mehrfamilienhäuser mit oder ohne Gewerbeanteil kosten in einfacher Lage zwischen 2.200 und 3.400 Euro.


Eine genaue Lageeinordnung der einzelnen Bezirke und deren Preisspanne können Sie unserer Karte für Immobilienpreise in Stuttgart entnehmen: 

Wohnlagen in Stuttgart

 Hamburg
- Immobilienpreise Stuttgart Karte


So viel kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in den Stuttgarter Lagen (in Euro)

 Hamburg
- Immobilienpreise Stuttgart Prognose 1

So viel kosten Eigentumswohnungen in den Stuttgarter Lagen (Euro/m²)

 Hamburg
- Immobilienpreise Stuttgart Prognose 2


6. Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise in Stuttgart

Für sämtliche Lagen und Objektarten erwartet Engel & Völkers eine weitere Steigerung der Angebotspreise. Die einzigen Ausnahmen bilden Ein- und Zweifamilienhäuser in den einfachen Lagen. Hier werden sich aktueller Voraussicht nach die Preise auf dem aktuellen Niveau einpendeln. 

Weitere Immobilienpreise

Noch mehr fundierte Einblicke zum Wohnimmobilienmarkt in den wichtigsten 71 Großstädten in Deutschland erhalten Sie in unserem interaktiven Vergleich der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland oder bei einem persönlichen Gespräch mit Deutschlands fairstem Immobilienmakler. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!


Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Stuttgart


Den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser bewertet Andre Dohm von Engel & Völkers Commercial Stuttgart: „Stuttgart bleibt auch weiterhin ein stark gefragter Standort für Investoren. Daran ändert auch die erstmals seit acht Jahren rückläufige Bevölkerungsentwicklung nichts. Es ist nicht auszuschließen, dass diese Entwicklung auch pandemiebedingt war oder vielleicht auf die über die Jahre gestiegenen Mieten zurückzuführen ist, welche allerdings zuletzt etwas nachgaben. Eine Auswirkung auf die aktuell erzielbaren Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser ist noch nicht erkennbar.”


Erfahren Sie mehr über Angebotsmieten, Angebotspreise, Faktoren und Preisentwicklungen für Mehrfamilienhäuser in unserem aktuellen Marktbericht für Mehrfamilienhäuser Stuttgart.

7. Ansprechpartner – das sagen Ihre Experten vor Ort

Stephan-Andreas Philipp, Engel & Völkers Stuttgart

Stephan-Andreas Philipp

Engel & Völkers Stuttgart

Stephan-Andreas Philipp von Engel & Völkers Stuttgart prognostiziert eine insgesamt positive Entwicklung des Immobilienmarktes: „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist auch weiterhin deutlich höher als das Angebot. Die momentane Zurückhaltung potenzieller Verkäufer hat die Situation noch verstärkt. Besonders groß ist die Nachfrage aktuell nach familiengerechten Wohnungen und Häusern. Mit Corona haben sich auch die Ansprüche an den Wohnraum verändert. Mehr Platz und größere Außenbereiche stehen im Fokus und lassen die Suchenden daher auch in den Speckgürtel Stuttgart ausweichen.”

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Immobilienpreise

Quellen nach Kapitel: 

Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Stuttgart: Stadt Stuttgart, CBRE-empricia Leerstandsindex, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Mietpreise in Stuttgart: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Immobilienpreise in Stuttgart: Eigentumswohnungen: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

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Immobilienpreise in Stuttgart: Steigende Preise für Mehrfamilienhäuser empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Immobilienpreise in den Stuttgarter Bezirken: Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial