Marktreport Hamburg


Aktuelle Zahlen, Analysen und Prognosen

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Immobilienpreise Hamburg - aktuelle Statistiken zu allen Immobilientypen

Hamburg ist beliebt. Als bedeutender Wirtschaftsstandort mit einem reichhaltigen Kultur- und Bildungsangebot und dem unverkennbaren hanseatischen Flair gehört die Elbmetropole zweifellos zu den begehrtesten Wohnorten Deutschlands

Das ist auch auf dem Wohnungs- und Häusermarkt zu spüren: Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Hamburg und machen die Elbmetropole nach München und Frankfurt zu der Stadt mit dem bundesweit dritthöchsten Preisniveau. Damit bietet Hamburg hervorragende Bedingungen für ImmobilienverkäuferInnen, zugleich hält die Stadt aber auch diverse vielversprechende Möglichkeiten für gewinnbringende Immobilieninvestitionen bereit. 

Im Folgenden erfahren Sie alles zu den aktuellen Quadratmeterpreisen in Hamburg, den besten Lagen und, welche Entwicklungen für die Zukunft zu erwarten sind:

Engel & Völkers Marktberichte


1. Immobilienmarkt Hamburg: Aktuelle Entwicklungen und Trends

 Hamburg
- Immobilienpreise Hamburg Übersicht

Wie in den meisten deutschen Metropolen ist auch in Hamburg ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum festzustellen. Inzwischen wohnen 1,9 Millionen Menschen in der Hansestadt, was einem Zuwachs von +3,8 Prozent im Vergleich zu 2015 entspricht. Die Nachfrage nach Wohnraum ist daher ungebrochen. Gleichzeitig können die fertiggestellten Neubauwohnungen den wachsenden Bedarf nicht vollständig decken. Mit 11.269 fertiggestellten Wohnungen konnte 2020 jedoch eine besonders hohe Neubautätigkeit verbucht werden.


Diese Entwicklung führt zusammen mit dem anhalten Niedrigzinsumfeld zu kontinuierlichen Preissteigerungen. Für ImmobilienkäuferInnen stellen Wohnimmobilien im Hamburger Umland deshalb zunehmend attraktive Alternativen dar. Ein weiteres Indiz für die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum ist die geringe Leerstandsquote. Gerade einmal 0,5 Prozent der Geschosswohnungen in Hamburg sind zurzeit unbewohnt. 


2. Mietpreise in Hamburg

Der enorme Zulauf an Einwohnern, den die Hansestadt erhält, und die damit verbundene Wohnungsnachfrage schlägt sich in den Mietpreisen nieder. Seit Jahren befinden sich die durchschnittlichen Angebotsmieten in Hamburg in einem kontinuierlichen Aufschwung, sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Neubauten. 


MieterInnen von Bestandsimmobilien in Hamburg zahlten im 2. Quartal 2021 im Durchschnitt 12,63 Euro pro Quadratmeter neuvermietete Wohnfläche. Das entspricht einer Preissteigerung von +4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Betrachtet man die Angebotsmieten der letzten drei Jahre, stiegen die Quadratmeterpreise sogar um +8,7 Prozent.


Auch bei den Neubauten sind die Angebotsmieten wieder gestiegen. Im zweiten Quartal 2021 lag die durchschnittliche Angebotsmiete hier bei 16,12 Euro pro Quadratmeter. Damit stieg der Mietzins um +7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

So entwickeln sich die Hamburger Angebotsmieten in Bestand und Neubau

 Hamburg
- Immobilienpreise Hamburg Miete

So entwickeln sich die Hamburger Angebotspreise für Eigentumswohnungen

 Hamburg
- Immobilienpreise Hamburg Preise


3. Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind 2021 in Hamburg weiter gestiegen. Für einen Neubau zahlten KäuferInnen im zweiten Quartal 2021 durchschnittlich 7.837 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von +12,1 Prozent entspricht. 


Bei den Bestandsimmobilien ist der positive Trend ebenfalls ungebrochen. Bestehende Eigentumswohnungen erzielten im vergangenen Jahr einen Quadratmeterangebotspreis von durchschnittlich 6.256 Euro. Damit lagen die Preise hier um +17,4 Prozent höher als noch im Jahr 2020.


4. Immobilienpreise für Häuser in Hamburg

Auch der Häusermarkt Hamburgs ist von einem durchgehend hohen Preisniveau gekennzeichnet. Für ein Einfamilienhaus zahlten ImmobilienkäuferInnen 2021 einen Durchschnittspreis von 650.000 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von +9,2 Prozent im Vergleich zum 1. Halbjahr 2020.


Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser in Hamburg

Hamburgs Markt für Zinshäuser ist seit Jahren von hoher Nachfrage und geringem Angebot. Daher steigen die Preise seit Jahren stark an. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2020 bei 4.792 Euro pro Quadratmeter. Transaktionszahlen, Mieten, Preise und Faktoren finden Sie ausführlich in unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2021.

Wohnlagen in Hamburg


 Hamburg
- Immobilienpreise Hamburg Karte

So viel kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in den Hamburger Lagen (in Euro)

 Hamburg
- Immobilienpreise Hamburg Prognose 1

So viel kosten Eigentumswohnungen in den Hamburger Lagen (Euro/m²)

 Hamburg
- Immobilienpreise Hamburg Prognose 2

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5. Immobilienpreise in Hamburg nach Stadtteilen

Neben der Art und dem Zustand eines Objekts hängen die Immobilienpreise in Hamburg auch von dessen Lage ab. Generell sind Immobilien nördlich der Elbe gefragter als Häuser und Eigentumswohnungen im Süden der Stadt. Das höchste Preisniveau erzielen zentrumsnahe Objekte und solche, die am Nordufer der Elbe liegen.


Sehr gute Lage 

Zu den Stadtteilen in sehr guter Lage zählen traditionell Blankenese, Nienstedten, Othmarschen und das Gebiet rund um die Alster. Darüber hinaus gehören die HafenCity, Marienthal sowie Teile von Volksdorf Wellingsbüttel, Poppenbüttel, Bergedorf und Wohlsdorf-Ohlstedt zu den begehrtesten Immobilienstandorten. 


Ein- und Zweifamilienhäuser erzielen in dieser Lage Preise zwischen 1,5 und 18 Millionen Euro. Auch die hiesigen Eigentumswohnungen zeichnen sich durch ein sehr hohes Preisniveau aus. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 6.500 Euro und 30.000 Euro. Zinshäuser an Alster und Elbe werden für 5.500 bis 9.500 Euro je Quadratmeter verkauft.


Gute Lage

Stadtteile in guter Lage sind unter anderem Eimsbüttel, Lokstedt, Winterhude, St. Georg und die Altstadt. Auch das südlich gelegene Heimfeld weist eine gute Lage auf. Die Preisspanne ist in diesen Stadtteilen allerdings geringer als in den Gebieten, die eine sehr gute Lage aufweisen. 


Zwischen 800.000 Euro und 5 Millionen Euro kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage. Hiesige Eigentumswohnungen erzielen Preise zwischen 4.000 Euro und 12.500 Euro pro Quadratmeter. Zinshäuser in guter Lage erreichen Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 6.500 Euro.


Mittlere Lage

Stadtteile in mittlerer Lage sind mit Barmbek-Nord, Bramfeld, Rahlstedt und Eidelstedt vor allem nördlich der Elbe zu finden. Diese Gebiete weisen Hauspreise zwischen 500.000 Euro und 1,5 Millionen Euro auf. 


Bei Eigentumswohnungen können KäuferInnen mit einer Preisspanne von 3.000 Euro bis 8.500 Euro rechnen. Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser erreichen Quadratmeterpreise von 3.400 bis 4.800 Euro.


Einfache Lage

Zu den Stadtteilen in einfacher Lage gehören unter anderem Horn, Billstedt, Wilhelmsburgs owie viele weitere Wohngebiete südlich der Elbe. Die weniger begehrte Lage gleichen diese Viertel mit einer geringen Investitionshürde aus: Mit einer Preisspanne von 280.000 Euro bis 900.000Euro fallen die hiesigen Hauspreise vergleichsweise moderat aus. 


Ähnliches gilt für Eigentumswohnungen: Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 2.400 Euro und 5.200 Euro mit steigender Tendenz. Auch bei Zinshäusern beginnen die Immobilienpreise in einfacher Lage bereits bei 2.700 und reichen bis 3.800.


6. Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Hamburg?

In sämtlichen Lagen geht Engel & Völkers Hamburg von einer weiteren Preissteigerung im nächsten Jahr aus. Einzige Ausnahme könnten die Eigentumswohnungen in der mittleren Lage bilden, für die eine Preisstabilisierung prognostiziert wird. Carolina Geber und Oliver Warzulik vom hiesigen Shop resümieren:


„Nach wie vor übersteigt die Nachfrage das Angebot an Immobilien in Hamburg. Dieser Trend wurde durch die Covid-19-Pandemie noch verstärkt. Das Bedürfnis nach einem eigenen Zuhause, einem Rückzugsort mit einem weiteren Arbeitszimmer und einem Garten oder Balkon hat außerdem das Suchprofil im letzten Jahr deutlich geprägt. Durch den ungebrochenen Nachfrageüberhang wurden bereits in den letzten Jahren Rekordpreise erzielt. Es ist deutlich zu erkennen, dass die Preise für Wohnen auch in der nächsten Zeit steigen werden. Eine Trendumkehr ist nicht in Sicht; im Gegenteil zeigt sich, dass neben der Lage Parameter wie Wohn- und Bauqualität einen hohen Stellenwert bei Käufern haben.”


Noch mehr fundierte Einblicke zum Wohnimmobilienmarkt in den wichtigsten 71 Großstädten in Deutschland erhalten Sie in unserem aktuellen Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2021/2022 oder bei einem persönlichen Gespräch mit Deutschlands fairstem Immobilienmakler. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Die aktuelle Entwicklung am Hamburger Zinshausmarkt bewerten Bente Tralau und Oliver D. Ihrt von Engel & Völkers Commercial Hamburg: "Früher 25, heute 35: Der Faktor- und Preisrally in Hamburg konnte selbst die Corona-Pandemie nichts anhaben. Obwohl in Hamburg 2020 weniger Objekte gehandelt wurden, vertrauten mehr Eigentümer denn je auf uns, den Marktführer im Bereich Wohn- und Geschäftshäuser (Nettoprov. Verkauf MFH Deutschland 2019). 2020 vermittelte Engel & Völkers Commercial Hamburg gut 70 Objekte an glückliche Käufer."


Faktoren, Entwicklungen, Mietpreise und Immobilienpreise in Hamburg und 66 weiteren deutschen Städten finden Sie in unserem aktuellen Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2021.  

7. Ansprechpartner – das sagen Ihre Experten vor Ort

Carolina Geber

Carolina Geber

Team Lead
Oliver Watzulik

Oliver Watzulik

Team Lead

"Nach wie vor übersteigt die Nachfrage das Angebot an Immobilien in Hamburg. Dieser Trend wurde durch die Covid-19-Pandemie noch verstärkt. Das Bedürfnis nach einem eigenen Zuhause, einem Rückzugsort mit einem weiteren Arbeitszimmer und einem Garten oder Balkon hat außerdem das Suchprofil im letzten Jahr deutlich geprägt. Durch den ungebrochenen Nachfrageüberhang wurden bereits in den letzten Jahren Rekordpreise erzielt. Es ist deutlich zu erkennen, dass die Preise für Wohnen auch in der nächsten Zeit steigen werden. Eine Trendumkehr ist nicht in Sicht; im Gegenteil zeigt sich, dass neben der Lage Parameter wie Wohn- und Bauqualität einen hohen Stellenwert bei Käufern haben."

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Quellen nach Kapitel: 

Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Hamburg: Stadt Hamburg, CBRE-empricia Leerstandsindex, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Mietpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Hamburg: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

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Immobilienpreise in Hamburg nach Stadtteilen: Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial