Marktreport Hamburg


Aktuelle Zahlen, Analysen und Prognosen

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Immobilienpreise Hamburg - aktuelle Statistiken zu allen Immobilientypen

Hamburg ist beliebt. Als bedeutender Wirtschaftsstandort mit einem reichhaltigen Kultur- und Bildungsangebot und dem unverkennbaren hanseatischen Flair gehört die Elbmetropole zweifellos zu den begehrtesten Wohnorten Deutschlands

Das ist auch auf dem Wohnungs- und Häusermarkt zu spüren: Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Hamburg und machen die Elbmetropole nach München und Frankfurt zu der Stadt mit dem bundesweit dritthöchsten Preisniveau. Damit bietet Hamburg hervorragende Bedingungen für ImmobilienverkäuferInnen, zugleich hält die Stadt aber auch diverse vielversprechende Möglichkeiten für gewinnbringende Immobilieninvestitionen bereit. 

Im Folgenden erfahren Sie alles zu den aktuellen Quadratmeterpreisen in Hamburg, den besten Lagen und, welche Entwicklungen für die Zukunft zu erwarten sind:

Engel & Völkers Marktberichte


1. Immobilienmarkt Hamburg: Aktuelle Entwicklungen und Trends

 Hamburg
- Hamburg Keyfacts

Wie in den meisten deutschen Metropolen ist auch in Hamburg ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum festzustellen. Fast 1,9 Millionen Menschen wohnen aktuell in der Hansestadt, was einem Zuwachs von +5,3 Prozent im Vergleich zu 2014 entspricht. Die Nachfrage nach Wohnraum ist daher ungebrochen. Gleichzeitig können die fertiggestellten Neubauwohnungen den wachsenden Bedarf nicht vollständig decken.


Diese Entwicklung führt zusammen mit dem anhalten Niedrigzinsumfeld zu kontinuierlichen Preissteigerungen. Für ImmobilienkäuferInnen stellen Wohnimmobilien im Hamburger Umland deshalb zunehmend attraktive Alternativen dar. Ein weiteres Indiz für die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum ist die geringe Leerstandsquote. Gerade einmal 0,5 Prozent der Geschosswohnungen in Hamburg sind zurzeit unbewohnt. 


2. Mietpreise in Hamburg

Der enorme Zulauf an Einwohnern, den die Hansestadt erhält, und die damit verbundene Wohnungsnachfrage schlägt sich in den Mietpreisen nieder. Seit Jahren befinden sich die durchschnittlichen Angebotsmieten in Hamburg in einem kontinuierlichen Aufschwung, sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Neubauten. 


MieterInnen von Bestandsimmobilien in Hamburg zahlten 2020 im Durchschnitt 12,09 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht einer Preissteigerung von +2,37 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Betrachtet man die Angebotsmieten der letzten fünf Jahre, stiegen die Quadratmeterpreise sogar um +11,84 Prozent.


Bei den Neubauten sind die Mietpreise dagegen leicht gesunken. Im Jahr 2020 lag die durchschnittliche Miete hier bei 14,93 Euro pro Quadratmeter. Damit sank der Mietzins 2020 geringfügig um -0,13 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt sind jedoch auch hier steigende Preise zu beobachten: In den vergangenen fünf Jahren betrug das Wachstum der Angebotsmiete für Neubauten +11,75 Prozent.

So entwickeln sich die Hamburger Angebotsmieten in Bestand und Neubau

 Hamburg
- Hamburg Angebotsmiete

So entwickeln sich die Hamburger Angebotspreise für Eigentumswohnungen

 Hamburg
- Hamburg Angebotspreise


3. Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind 2020 in Hamburg weiter gestiegen. Für einen Neubau zahlten KäuferInnen 2020 durchschnittlich 6.993 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von +18,95 Prozent entspricht. 


Bei den Bestandsimmobilien ist der positive Trend ebenfalls ungebrochen. Bestehende Eigentumswohnungen erzielten im vergangenen Jahr einen Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.424 Euro. Damit lagen die Preise hier um +8,63 Prozent höher als noch im Jahr 2019. 


4. Immobilienpreise für Häuser in Hamburg

Auch der Häusermarkt Hamburgs ist von einem durchgehend hohen Preisniveau gekennzeichnet. Für ein Einfamilienhaus zahlten ImmobilienkäuferInnen 2020 einen Durchschnittspreis von 787.974 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von +9,3 Prozent im Vergleich zum 1. Halbjahr 2019. 


Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser in Hamburg

Hamburgs Markt für Zinshäuser ist seit Jahren von hoher Nachfrage und geringem Angebot. Daher steigen die Preise seit Jahren stark an. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2019 bei 3.698 Euro pro Quadratmeter. Transaktionszahlen, Mieten, Preise und Faktoren finden Sie ausführlich in unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020.

Wohnlagen in Hamburg


 Hamburg
- Hamburg Lagekarte

So viel kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in den Hamburger Lagen (in Euro)

 Hamburg
- Hamburg Preise nach Lagen

So viel kosten Eigentumswohnungen in den Hamburger Lagen (Euro/m²)

 Hamburg
- Hamburg Preise nach Lagen

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5. Immobilienpreise in Hamburg nach Stadtteilen

Neben der Art und dem Zustand eines Objekts hängen die Immobilienpreise in Hamburg auch von dessen Lage ab. Generell sind Immobilien nördlich der Elbe gefragter als Häuser und Eigentumswohnungen im Süden der Stadt. Das höchste Preisniveau erzielen zentrumsnahe Objekte und solche, die am Nordufer der Elbe liegen.


Sehr gute Lage 

Zu den Stadtteilen in sehr guter Lage zählen traditionell Blankenese, Nienstedten, Othmarschen und das Gebiet rund um die Alster. Darüber hinaus gehören die HafenCity, Marienthal sowie Teile von Volksdorf Wellingsbüttel, Poppenbüttel, Bergedorf und Wohlsdorf-Ohlstedt zu den begehrtesten Immobilienstandorten. 


Ein- und Zweifamilienhäuser erzielen in dieser Lage Preise zwischen 1,2 und 15 Millionen Euro. Auch die hiesigen Eigentumswohnungen zeichnen sich durch ein sehr hohes Preisniveau aus. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 6.000 Euro und 25.000 Euro. Zinshäuser an Alster und Elbe werden für 4.500 bis 6.800 Euro je Quadratmeter verkauft.


Gute Lage

Stadtteile in guter Lage sind unter anderem Eimsbüttel, Lokstedt, Winterhude, St. Georg und die Altstadt. Auch das südlich gelegene Heimfeld weist eine gute Lage auf. Die Preisspanne ist in diesen Stadtteilen allerdings geringer als in den Gebieten, die eine sehr gute Lage aufweisen. 


Zwischen 620.000 Euro und 4 Millionen Euro kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage. Hiesige Eigentumswohnungen erzielen Preise zwischen 3.800 Euro und 11.000 Euro pro Quadratmeter. Zinshäuser in guter Lage erreichen Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 4.800 Euro.


Mittlere Lage

Stadtteile in mittlerer Lage sind mit Barmbek-Nord und -Süd, Rahlstedt und Wandsbek vor allem nördlich der Elbe zu finden. Diese Gebiete weisen Hauspreise zwischen 320.000 Euro und 1,25 Millionen Euro auf. 


Bei Eigentumswohnungen können KäuferInnen mit einer Preisspanne von 2.200 Euro bis 7.000 Euro rechnen. Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser erreichen Quadratmeterpreise von 2.400 bis 3.500 Euro.


Einfache Lage

Zu den Stadtteilen in einfacher Lage gehören unter anderem Horn, Billstedt, Veddel sowie die meisten Wohngebiete südlich der Elbe. Die weniger begehrte Lage gleichen diese Viertel mit einer geringen Investitionshürde aus: Mit einer Preisspanne von 340.000 Euro bis 1,125 Millionen Euro fallen die hiesigen Hauspreise vergleichsweise moderat aus. 


Ähnliches gilt für Eigentumswohnungen: Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 Euro und 7.700 Euro. Auch bei Zinshäusern beginnen die Immobilienpreise in einfacher Lage bereits bei 1.900 und reichen bis 2.600.


6. Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Hamburg?

In sämtlichen Lagen geht Engel & Völkers Hamburg von einer weiteren Preissteigerung im nächsten Jahr aus. Einzige Ausnahme könnten die Eigentumswohnungen in der mittleren Lage bilden, für die eine Preisstabilisierung prognostiziert wird. Philip Bonhoeffer und Niclas Gyllensvärd vom hiesigen Shop resümieren:


„Einmal mehr zeigt sich in der Covid-19-Krise, wie stabil und solide der Immobilienmarkt rund um die Alster ist. Nachfrage und Preise verharren auch weiterhin auf hohem Niveau und ziehen sogar noch leicht an. Es bestätigt sich also erneut die Weisheit „Lage, Lage, Lage“.


Noch mehr fundierte Einblicke zum Wohnimmobilienmarkt in den wichtigsten 64 Großstädten in Deutschland erhalten Sie in unserem aktuellen Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2020/2021 oder bei einem persönlichen Gespräch mit Deutschlands fairstem Immobilienmakler. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Die aktuelle Entwicklung am Hamburger Zinshausmarkt bewerten Bente Tralau und Oliver D. Ihrt von Engel & Völkers Commercial Hamburg: „Die Immobilien-Rally geht in Hamburg ungebremst weiter – 2018 wurde das höchste Transaktionsvolumen aller Zeiten erreicht. Und wieder sind sowohl die Quadratmeterpreise als auch die Faktoren gestiegen. Im Zehnjahresvergleich haben sich die Quadratmeterkaufpreise mittlerweile verdreifacht – was Hamburg zu einem attraktiven Käufer- und auch Verkäufermarkt macht. Langfristige Hamburger Bestandshalter trennen sich zum Teil von Beständen, um die enormen Zuwächse zu realisieren.”


Faktoren, Entwicklungen, Mietpreise und Immobilienpreise in Hamburg und 66 weiteren deutschen Städten finden Sie in unserem aktuellen Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020.  

7. Ansprechpartner – das sagen Ihre Experten vor Ort

Philip Bonhoeffer, Engel & Völkers Hamburg

Philip Bonhoeffer

Engel & Völkers Hamburg
Niclas Gyllensvärd, Engel & Völkers Hamburg

Niclas Gyllensvärd

Engel & Völkers Hamburg

„Einmal mehr zeigt sich in der Covid-19-Krise, wie stabil und solide der Immobilienmarkt rund um die Alster ist. Nachfrage und Preise verharren auch weiterhin auf hohem Niveau und ziehen sogar noch leicht an. Es bestätigt sich also erneut die Weisheit „Lage, Lage, Lage“."

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Quellen nach Kapitel: 

Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Hamburg: Stadt Hamburg, CBRE-empricia Leerstandsindex, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Mietpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

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Immobilienpreise in Hamburg nach Stadtteilen: Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial