Cómo vender un piso de particular a particular: los trámites y condiciones

¿Por qué muchos venden un piso sin intermediación?

La principal motivación para vender un piso entre particulares suele ser ahorrar en comisiones y mantener el control absoluto del proceso. Además, algunos propietarios ya cuentan con un comprador potencial —por ejemplo, un familiar o vecino— y no consideran necesaria la intervención de una agencia inmobiliaria.

Sin embargo, esta elección también implica asumir mayores responsabilidades:

• Tendrás que encargarte personalmente de la valoración, la redacción de contratos, la preparación del inmueble y la gestión de visitas.

• Debes conocer bien las normativas legales y fiscales para evitar sanciones o demandas.

• Asumirás el riesgo de que el precio de venta no esté bien ajustado al mercado, lo que puede alargar el tiempo de comercialización o hacerte perder dinero.

En Engel & Völkers trabajamos con un principio claro: sí, puedes vender tu piso solo, pero un asesoramiento experto maximiza tus posibilidades de éxito y evita errores que, en muchos casos, cuestan más que cualquier comisión.

Cómo valorar correctamente tu piso antes de vender

Uno de los errores más comunes al vender un piso entre particulares es poner un precio basado en expectativas personales o emociones que despierta la vivienda y no en datos reales de mercado. Esto puede provocar que el piso se quede sin vender durante meses o tener que aceptar una rebaja significativa en la negociación.

Lo ideal es apoyarse en un análisis comparativo de propiedades similares y, si es posible, en una tasación profesional que tenga en cuenta ubicación, estado y elementos diferenciales. Puedes consultar nuestra guía completa sobre valoración de casas o pedir a nuestro equipo que dé una valoración de tu inmueble. 

Documentos imprescindibles para vender un piso entre particulares

Para que la venta se desarrolle sin problemas y evitar retrasos de última hora, es fundamental reunir con antelación toda la documentación necesaria. Tenerla lista no solo agiliza el proceso, sino que también transmite seriedad y confianza al comprador, algo especialmente importante cuando la operación se realiza entre particulares y sin intermediarios. Entre los documentos clave están:

• Escritura de propiedad y nota simple del Registro de la Propiedad, que acreditan la titularidad y reflejan posibles cargas.

• Certificado de eficiencia energética (obligatorio por ley) y, en algunas comunidades, cédula de habitabilidad.

• Recibo del IBI del último año y certificado de estar al corriente de pago con la comunidad.

• Facturas recientes de agua, luz y gas, que confirmen que no existen deudas con suministros.

Si falta alguno de estos documentos, el proceso puede retrasarse semanas o incluso meses. Tenerlo todo listo antes de recibir ofertas es una de las claves para agilizar la operación.

Trámites legales en la venta de un piso entre particulares

Cuando se vende una vivienda sin intermediarios, es esencial asegurarse de que todos los pasos legales se cumplen de forma correcta. Estos trámites no solo dan seguridad jurídica a ambas partes, sino que evitan problemas posteriores como reclamaciones, nulidades o conflictos por incumplimiento.

Contrato de arras

El contrato de arras no es un requisito legal obligatorio, pero sí una de las herramientas más recomendables para dar seguridad a la operación. 

En él se dejan por escrito el precio de venta, las condiciones de la transacción y el plazo para firmar la escritura pública. 

Además, establece las consecuencias en caso de incumplimiento: si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble. 

Este compromiso previo ayuda a filtrar a compradores poco serios y a fijar un marco claro de negociación, algo especialmente importante cuando no hay una agencia que gestione el proceso.

Escritura pública ante notario

La escritura pública es el documento que formaliza de manera oficial la compraventa. En ella, el notario verifica la identidad de las partes, comprueba que el inmueble está libre de cargas que impidan la transmisión, revisa la documentación y asegura que la operación se ajusta a la ley. 

Durante la firma, se entrega el cheque o transferencia pactada y el vendedor hace entrega de las llaves. Aunque pueda parecer un simple trámite final, es en este momento cuando se materializa el cambio de propiedad y se evitan posibles fraudes.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma ante notario, el paso final es inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. 

Este procedimiento, que normalmente tramita la notaría o una gestoría, garantiza que el cambio de titularidad sea oficial y oponible frente a terceros. Aunque la compraventa es válida desde la firma de la escritura, la inscripción ofrece una protección adicional, ya que nadie podrá reclamar derechos sobre la vivienda sin que su título esté inscrito. 

Si bien estos trámites pueden realizarse de forma particular, contar con un profesional reduce el riesgo de cláusulas mal redactadas, plazos incumplidos o problemas legales posteriores.

Obligaciones fiscales del vendedor

Al vender un piso, con o sin agencia inmobiliaria, se deben cumplir ciertas obligaciones fiscales:

• Plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento de valor del terreno.

• IRPF por ganancia patrimonial: tributa sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta, descontando ciertos gastos.

La normativa y los porcentajes varían según la localidad y la situación personal del vendedor. Por eso, antes de cerrar el precio, es recomendable calcular el impacto fiscal para evitar sorpresas desagradables.

Cómo preparar tu piso para venderlo rápido

La primera impresión cuenta, y mucho. Antes de anunciar tu piso, dedica tiempo a mejorar su aspecto:

• Realiza reparaciones básicas: grifos que gotean, persianas atascadas, paredes con manchas.

• Pinta con colores neutros para dar sensación de amplitud y luminosidad.

• Aplica técnicas de home staging para despersonalizar el espacio y que el comprador pueda imaginarse viviendo allí.

En Engel & Völkers, además, disponemos de fotógrafos especializados que captan la mejor versión de tu vivienda para destacar en portales inmobiliarios y redes sociales.

Consejos para una venta segura entre particulares

Vender un piso por tu cuenta significa también seleccionar al comprador adecuado:

• Solicita información sobre su capacidad financiera antes de firmar nada.

• Filtra visitas para evitar curiosos y centrarte en perfiles serios.

• Prepárate para negociar sin ceder más de lo necesario.

Aquí es donde un asesor inmobiliario experimentado puede marcar la diferencia: conoce las técnicas de negociación, dispone de base de datos de compradores cualificados y sabe cerrar operaciones de forma eficiente.

Preguntas frecuentes sobre vender un piso entre particulares

¿Cuánto tiempo se tarda en vender sin agencia en España?

Depende de la zona, el precio y la demanda. En mercados muy activos, puede cerrarse en 2-3 meses; en otros, el proceso puede alargarse hasta 8 o más.

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo mi piso como particular?

Principalmente la plusvalía municipal y el IRPF por ganancia patrimonial. La cuantía exacta depende de tu comunidad autónoma y de la diferencia entre precio de compra y de venta.

¿Puedo vender mi piso sin certificado energético

No. El certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley para cualquier compraventa, incluso entre particulares, y debe presentarse antes de firmar la escritura.

¿Se puede vender un piso entre particulares con hipoteca pendiente?

Sí, pero en la notaría se cancela la hipoteca con parte del importe recibido del comprador. Es importante coordinar este trámite para que no retrase la operación.

¿Cómo se redacta un contrato de arras entre particulares?

Debe incluir datos de comprador y vendedor, descripción del inmueble, precio pactado, cantidad entregada como señal, plazo para la firma y consecuencias en caso de incumplimiento. Es recomendable que lo redacte un abogado o notario.

¿Es más barato vender un piso entre particulares que con inmobiliaria?

En comisiones sí, pero hay que valorar el tiempo invertido, el riesgo de errores legales y la posible pérdida de oportunidades de venta por fijar un precio inadecuado o no alcanzar al público objetivo.

¿Vender entre particulares es realmente posible?

Vender un piso entre particulares es viable si conoces todos los pasos y dedicas tiempo a gestionarlos. Sin embargo, no deja de ser una operación compleja que implica riesgos legales, fiscales y financieros.

En Engel & Völkers, te ofrecemos asesoramiento local, precisión en la valoración y un plan de venta adaptado a tu propiedad para conseguir el mejor precio en el menor tiempo posible, sin que tengas que preocuparte por trámites o imprevistos.