Trámites para comprar una casa en 2026 en España: guía paso a paso

Pasos clave en los trámites para comprar una casa en 2026

Comprar una vivienda en España implica una serie de trámites legales, financieros y administrativos que deben seguirse en orden. En la mayoría de operaciones, el proceso comienza con el análisis de la capacidad financiera y continúa con la firma del contrato de arras, la solicitud de hipoteca y la firma ante notario.

A continuación detallamos cada uno de los trámites.

Análisis inicial antes de iniciar los trámites para comprar una casa en 2026

Antes de iniciar los trámites para comprar una casa, es recomendable evaluar la capacidad financiera del comprador. Esto implica analizar ingresos, gastos mensuales, deudas existentes y ahorro disponible para la entrada. 

Evaluación de tus ingresos y gastos mensuales

El primer paso consiste en revisar con detalle los ingresos y gastos del hogar. Tener una visión clara del presupuesto mensual permite calcular cuánto se puede destinar a la futura hipoteca:

• Ingresos mensuales: incluye el salario neto, ingresos por alquileres, inversiones o cualquier otra fuente recurrente. Esta cifra será la base para calcular la capacidad de financiación y la cuota hipotecaria asumible.

• Gastos mensuales: conviene listar todos los gastos fijos y variables, como alquiler, transporte, alimentación, seguros o suscripciones. Analizar estos datos ayuda a detectar cuánto margen financiero existe realmente.

Deudas actuales y capacidad de ahorro

Además de los ingresos, los bancos analizan el nivel de endeudamiento previo. Por eso es importante evaluar con realismo la situación financiera:

• Deudas activas: préstamos personales, financiación de vehículos o tarjetas de crédito pueden reducir la capacidad de obtener una hipoteca. Cuanto menor sea el endeudamiento previo, mejores condiciones financieras se podrán negociar.

• Capacidad de ahorro: el ahorro mensual es clave para reunir el dinero necesario para la entrada y los gastos asociados a la compra de la vivienda.

Cuánto dinero necesitas para comprar una casa

Comprar una vivienda en España suele requerir entre el 30 % y el 35 % del precio del inmueble en ahorros. Este porcentaje incluye la entrada -generalmente el 20 %- y los gastos asociados como impuestos, notaría, registro o tasación.

Cómo calcular el presupuesto para la entrada

Los bancos en España financian normalmente hasta el 80 % del valor de la vivienda, por lo que el comprador debe aportar el resto:

• Entrada inicial: suele situarse en torno al 20% del precio de compra del inmueble, aunque puede variar según el perfil del comprador y las condiciones de la hipoteca.

• Gastos adicionales: a este importe hay que sumar entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda, destinados a impuestos, notaría, registro y otros costes administrativos.

Precio de la vivienda y gastos asociados

El precio final de compra no se limita al valor del inmueble. También deben incluirse gastos administrativos y financieros:

• Gastos de notaría y registro: formalizar la compraventa requiere escritura pública ante notario y su inscripción posterior en el Registro de la Propiedad.

• Tasación de la vivienda: si se solicita hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial para determinar el valor del inmueble.

En Engel & Völkers ayudamos a nuestros clientes a estimar estos costes desde el inicio para que puedan planificar la compra con mayor seguridad.

Impuestos según el tipo de vivienda

Además, deben tenerse en cuenta los impuestos, que dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano.

ITP para vivienda de segunda mano

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica en la compra de viviendas de segunda mano, y suele situarse entre el 6% y el 10% del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma. Este impuesto se paga al formalizar la compra y constituye uno de los gastos más importantes del proceso.

IVA y AJD en vivienda nueva

En el caso de obra nueva se aplican otros impuestos:

• IVA del 10% sobre el precio del inmueble.

• Actos Jurídicos Documentados (AJD) que suele situarse alrededor del 1-1,5%.

Documentación necesaria en los trámites para comprar una casa en 2026

Revisar la documentación del inmueble reduce riesgos legales antes de firmar la compraventa. Los documentos más importantes incluyen la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y, en algunos casos, la licencia de primera ocupación.

Nota simple del Registro de la Propiedad

La nota simple confirma quién es el propietario de la vivienda y si existen hipotecas o cargas. Este documento permite verificar que el vendedor tiene derecho a vender la propiedad y que no existen problemas legales.

Certificado de eficiencia energética

Este certificado indica el consumo energético del inmueble y su nivel de eficiencia.

Además de ser obligatorio para vender una vivienda, permite al comprador conocer el gasto energético aproximado.

Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

Estos documentos acreditan que la vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada. Sin ellos puede resultar complicado dar de alta suministros básicos como agua, luz o gas.

Trámites legales para comprar una casa en 2026

Los trámites legales incluyen la firma del contrato de arras, la solicitud de hipoteca si es necesaria, la firma de la escritura ante notario y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Estos pasos garantizan que la operación sea válida y segura.

Firmar el contrato de arras

El contrato de arras es el acuerdo previo que define precio, señal y plazo para la compraventa, así como las consecuencias del incumplimiento:

• Contenido del contrato: incluye el precio final de la vivienda, la señal entregada y el plazo para formalizar la compraventa ante notario.

• Consecuencias del incumplimiento: si el comprador se retira pierde la señal. Si lo hace el vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.

Solicitar una hipoteca

La mayoría de compradores necesitan financiación para adquirir la vivienda. Para solicitar una hipoteca al banco necesitas: 

• Análisis de solvencia del banco: la entidad analiza ingresos, estabilidad laboral y nivel de endeudamiento antes de aprobar el préstamo.

• Documentación requerida: nóminas, declaraciones de la renta, contrato de arras y otros documentos financieros forman parte del proceso.

Firma de la FEIN

Cuando el banco aprueba la hipoteca, el comprador recibe la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Este documento resume todas las condiciones del préstamo y permite comparar ofertas antes de firmar.

Escritura pública ante notario

La firma de la escrituraes el momento en el que se formaliza la compraventa. Durante este acto se pagan los impuestos correspondientes y el notario certifica la legalidad de la operación.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este paso garantiza que el comprador es el nuevo propietario legal del inmueble.

En Engel & Völkers acompañamos a nuestros clientes durante este proceso para asegurar que todos los trámites se realizan correctamente.

Qué hacer después de completar los trámites de compra de la vivienda

Tras firmar la escritura de compraventa, el nuevo propietario debe realizar varios trámites administrativos. Entre ellos destacan el pago de impuestos, el cambio de titularidad de los suministros y la actualización de la propiedad en el Catastro.

Liquidación de impuestos

Los impuestos deben pagarse en un plazo determinado después de la firma.

• ITP en viviendasde segunda mano: suele pagarse dentro de los 30 días posteriores a la compra.

• IVA y AJD en obra nueva: estos impuestos se liquidan normalmente en el momento de la firma.

Cambio de titularidad de suministros

Es esencial realizar los trámites necesarios para dar de alta los suministros de los servicios básicos: 

• Agua: se debe contactar con la empresa suministradora para cambiar la titularidad del contrato, presentando la escritura de compraventa.

• Luz: similar al proceso del agua, es necesario proporcionar la documentación requerida y formalizar el nuevo contrato.

• Gas: este suministro también necesita una gestión de titularidad similar a los anteriores, asegurando que todos los servicios estén activos y a nombre del nuevo propietario.

Actualización en el Catastro

El cambio de titularidad también debe reflejarse en el Catastro. Esto permite actualizar los datos fiscales de la propiedad y evitar problemas administrativos en el futuro.

Consejos para evitar errores al comprar una vivienda en 2026

Comprar una casa implica una inversión importante, por lo que conviene actuar con prudencia. Estos son algunos de las consideraciones a tener en cuenta:

Comparar ofertas y negociar el precio

Visitar varias propiedades y comparar precios permite identificar oportunidades reales.

En muchos casos es posible negociar el precio final, especialmente si el inmueble lleva tiempo en el mercado.

Revisar el estado de la vivienda

Antes de comprar es recomendable inspeccionar la vivienda con detalle o consultar el informe sobre la Inspección Técnica de Edificios (ITE):

• Instalaciones eléctricas y de fontanería.

• Estado de la estructura.

• Posibles reformas necesarias.

Contar con asesoramiento profesional

El apoyo de expertos inmobiliarios marca una gran diferencia. En Engel & Völkers ofrecemos asesoramiento personalizado para analizar el mercado, revisar documentación y acompañar a los compradores durante todos los trámites para comprar una casa en 2026.

Ponte en contacto con nuestro equipo y déjate acompañar en la compra de tu casa ideal.

Preguntas frecuentes sobre los trámites para comprar una casa en 2026

¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?

En España suele ser necesario disponer de entre un 30 % y un 35 % del precio del inmueble para cubrir la entrada y los gastos asociados.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa?

Depende del tipo de vivienda:

• Segunda mano → ITP (6-10 % según comunidad autónoma)

• Obra nueva → IVA (10 %) + AJD

¿Cuánto tarda el proceso de compra de una vivienda?

El proceso suele durar entre uno y tres meses, dependiendo principalmente del tiempo necesario para obtener la financiación hipotecaria.

¿Es obligatorio firmar ante notario?

Sí. La escritura pública ante notario es necesaria para formalizar legalmente la compraventa.

¿Por qué es importante registrar la propiedad?

La inscripción en el Registro de la Propiedad protege jurídicamente al comprador y acredita su titularidad sobre el inmueble.