Engel & Völkers untersucht in diesem Bericht den Markt für Neubauprojekte in Deutschland. Im Fokus stehen insbesondere die Preise und Rahmenbedingungen für Neubauwohnungen in den stark nachgefragten Top-7-Städten sowie in zwei wichtigen Wachstumsregionen (Stuttgarter Umland und Thüringen).
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Herausforderungen der kommenden Jahre
Grundlegend für alle betrachteten Standorte ist: Seit Jahresbeginn 2022 ist der Neubaumarkt anspruchsvoller geworden. Politische, wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen beeinflussen den Markt wie noch nie. Für Projektentwickler, Finanzierer, Kaufende und Verkaufende sind unter anderem steigende Baukosten, steigende Bauzinsen sowie sinkende Baufertigstellungen die Herausforderungen der kommenden Jahre. Auf diesen Seiten werfen wir einen Blick auf den aktuellen Stand und wagen Prognosen für die Zukunft.
In welcher Stadt ist das Transaktionsvolumen im Bereich Neubau am höchsten? Wo sind die Neubaupreise für Eigentumswohnungen am geringsten? Welche Mieten können Eigentümer und Eigentümerinnen erzielen? Aktuelle Neubaupreise und Trends für Großstädte und Regionen in Deutschland finden Sie hier:
Inhaltsverzeichnis
1. Neubau von Wohnungen: Wie entwickeln sich die Preise?
Die Preise für Neubauwohnungen in Deutschland sind im Juni 2022 im Vergleich zum Vormonat zum ersten Mal seit mehr als einem Jahrzehnt nicht mehr gestiegen. Im Durchschnitt lagen sie bei 6.019 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies jedoch immer noch eine deutliche Steigerung von 11,1 Prozent. Der durchschnittliche Angebotspreis der Top-7-Städte stieg dagegen auch im Juni noch leicht an und erreichte mit 9.929 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchstwert.
Besonders in der Bundeshauptstadt stiegen die Angebotspreise im Vorjahresvergleich erheblich (+14,9 %) ( Preise für Neubauwohnungen in Berlin). Doch auch München ( Neubauwohnungen in München), preislich ohnehin schon in einer eigenen Liga, legte um 13,3 Prozent zu und erreichte mit 13.492 Euro pro Quadratmeter den mit Abstand höchsten Wert aller Großstädte des Landes. Durch die höheren Zinsen ist die Finanzierung von Immobilien teurer geworden, wodurch die Nachfrage dementsprechend etwas zurückgeht.
Die Preise im
Neubau reagieren jedoch nicht stark. Das Preisniveau hat sich bisher vielerorts eher stabilisiert, als stark zu korrigieren – was damit zusammenhängt, dass die Angebotssituation schon 2020/21 infolge der Coronapandemie von stark gestiegenen Baupreisen und Verzögerungen bei Projektfertigstellungen geprägt war.
Preisentwicklung bei Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße (2019-2022)*
2. Wie wirken sich Zinsen und Inflation auf die Finanzierung von Neubauprojekten aus?
Nachdem die Inflationsrate bereits in der zweiten Jahreshälfte 2021 deutlich gestiegen war, sorgte der Krieg in der Ukraine ab Februar 2022 für einen noch stärkeren Anstieg. Der Verbraucherpreisindex lag in den vergangenen Monaten jeweils mehr als 7 Prozent über dem Vorjahr. Die Reaktion der Zentralbanken war eine Anpassung des Leitzinses, der seit 2011 nicht mehr erhöht wurde. Bereits als dies absehbar war, wurden die Baufinanzierungszinsen deutlich und schnell angehoben.
Nach Jahren der extremen Niedrigzinsen, die die dynamische Preisentwicklung am gesamten Wohnimmobilienmarkt förderten, entstand für Kaufende und Verkaufende eine neue Situation. Im Neubausegment wird es für Bauträger schwieriger, die gewünschten Preise zu erzielen, da am Kauf Interessierte nun deutlich mehr für den Einsatz von Fremdkapital bezahlen müssen. Kaufende mit großem Eigenkapital sind von der Veränderung somit weniger betroffen und erhalten die Möglichkeit, gewünschte Objekte nun mit weniger Konkurrenzdruck erwerben zu können.
Zinsen und Inflation*
3. In welchen Regionen werden Neubauprojekte gebraucht?
Die Zahl der Baufertigstellungen sank bereits 2021 in sechs der Top-7-Städte. Lediglich in Köln (Neubauprojekte in Köln), wo sie schon 2020 auf einen sehr niedrigen Wert gerutscht war, stieg sie leicht. In Gesamtdeutschland fiel der Wert zum ersten Mal seit zehn Jahren. Auch wenn die Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren insgesamt stabil blieben, ist auch in den kommenden Monaten mit keinem stark steigenden Angebot zu rechnen. Das von der Bundesregierung angestrebte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr in Deutschland ist vorerst in weite Ferne gerückt. Nach Angaben des Immobilien-Analyseunternehmens bulwiengesa ging das Projektentwicklungsniveau im Wohnungsbau zwischen den Analysejahren 2021 und 2022 um 7,6 Prozent zurück.
Die Neubaunachfrage in den kommenden Jahren variiert regional jedoch stark. Vor allem in den Metropolen und deren Umland (s. Karte unten) wird bis 2030 ein hoher Bedarf an Wohnungsneubau vorhanden sein. Darüber hinaus wird es in Regionen mit hohem Bevölkerungswachstum, wie beispielsweise im Nordwesten Niedersachsens, in Schleswig-Holstein oder auch in großen Teilen von Süddeutschland, weiteren Bedarf geben.
Neubaunachfrage bis 2030
4. Welchen Einfluss haben Energieeffizienz und ESG auf Neubauprojekte?
Zu einem Stabilisator der Nachfrage nach Neubauwohnungen in Deutschland wird immer mehr die Energieeffizienz. Schon seit einiger Zeit sind vor allem im Zusammenhang mit dem Thema ESG und Nachhaltigkeit von Immobilien solche Objekte beliebter geworden, die energetisch modern erbaut sind oder zumindest entsprechende Sanierungsmaßnahmen aufweisen.
Hierbei spielen vor allem bei Investierenden die Vorschriften der EU-Taxonomie vermehrt eine Rolle. Durch den extremen Preisanstieg bei Strom und Gas im aktuellen Jahr ist die Energieeffizienz jedoch auch für jeden Privathaushalt ökonomisch von steigender Relevanz. Der Kauf von Wohnungen in mangelhaft isoliertem Altbau oder mit weniger modernen Heizungssystemen wird zunehmend gemieden. Hinzu kommt, dass auch die Sanierung solcher Gebäude erheblich preisintensiver geworden ist.
5. Prognose: Wie entwickeln sich die Neubaupreise in Zukunft?
Nachdem der Zinsanstieg zur Jahresmitte 2022 bereits wieder deutlich an Tempo verloren hat, bleibt abzuwarten, wie sich das Zinsniveau in den nächsten Monaten entwickelt. Aktuell lässt sich dies nicht sicher vorhersagen. Eine Entspannung der Weltpolitik und der Lieferketten und eine damit einhergehende weiter nachlassende Inflation würden auch auf Zinsseite zu einer weiteren Entspannung führen.
Ob es eine Rückkehr zum extremen Niedrigzins geben wird, bleibt jedoch auch dann offen und ist aktuell eher unwahrscheinlich. Im historischen Vergleich ist der aktuelle Zinssatz auch weiterhin als moderat zu bezeichnen. Engel & Völkers geht daher davon aus, dass die aktuelle Kaufzurückhaltung nicht lange anhalten wird, da die neue Situation vom Markt akzeptiert werden wird.
Durch das anhaltend knappe Angebot wird es in den beliebten Top-7-Städten in vielen Lagen voraussichtlich zunächst zu einer Seitwärtsbewegung der Preise kommen, die aber auch wieder nach oben hin ausschlagen kann. In der aktuellen Situation ist es im Hinblick auf Neubauprojekte und Neubauwohnungen besonders wichtig,
sich gut beraten zu lassen.
Baupreisindex für Wohngebäude (2020-2022)*
Im Fokus: Neubaupreise in sieben Städten und zwei Wachstumsregionen
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* Quellen: Deutsche Bundesbank, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, VALUE Marktdatenbank, Bulwiengesa, Engel & Völkers Residential