Potenzialanalyse
Sie sind Eigentümer eines Grundstücks und möchten dessen volles Potenzial erschliessen? Unsere Branchenexperten ermitteln für Sie, welche attraktiven Möglichkeiten sich beispielsweise durch einen Neu- oder Umbau eröffnen.
Verpassen Sie nicht das Potenzial Ihrer Liegenschaft - So steigern Sie den Wert!
Oldies but Goldies: Das gilt auch für viele Schweizer Ein- und Mehrfamilienhäuser. Die Bausubstanz dieser in die Jahre gekommenen Gebäude ist oft noch intakt, sodass sich darin weiterhin wunderbar wohnen lässt. Erst recht, weil viele alte Häuser grosszügigen Umschwung besitzen, der die Wohnqualität ebenfalls beeinflusst.
So sinnvoll es ist, Bestehendes zu erhalten: Für die Eigentümer älterer Liegenschaften muss sich früher oder später die Frage stellen, ob sie auch in Zukunft auf viel Geld verzichten wollen. Tatsächlich haben in den letzten Jahren die meisten Gemeinden die Bau- und Zonenordnung angepasst und dabei die Ausnützungsziffer deutlich erhöht.
Letztere definiert die maximal zulässige Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Je höher die Ausnützungsziffer, desto mehr darf auf einer Parzelle gebaut werden. Und so stellt sich oft heraus, dass dort, wo im Moment nur ein älteres Einfamilienhaus mit grosszügigem Obstgarten steht, ein kleines Mehrfamilienhaus entstehen könnte, das dem Eigentümer des Grundstücks schöne Erträge beschert – durch Mieteinnahmen oder durch den Verkauf von Wohnungen.
Eine andere Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen, besteht darin, den bestehenden Bau durch eine oder mehrere zusätzliche Etagen aufzustocken oder einen Anbau zu realisieren. So muss das bestehende Haus nicht abgerissen werden.
Wertpotenzial ermitteln
Für viele Eigentümer älterer Liegenschaften macht es darum Sinn, wenn sie vor einem angedachten Verkauf ganz unverbindlich das Wertpotenzial ihrer Parzelle ermitteln lassen, auf der sich im Moment noch ein Altbau mit einer sogenannten «Unternutzung» befindet.
Faktoren
Die Frage, wie viel Wohnraum auf diesem Grundstück entstehen könnte, wird mittels Potenzialanalyse beantwortet. Aber es geht dabei nicht nur um Quantität durch mehr Wohnfläche, mehr Baumasse, mehr Etagen, sondern es geht auch um Qualität, z.B. durch flexible Grundrisse oder die Maximierung der Aussicht und der Besonnung, gerade in den verschiedenen Jahreszeiten.
Möglichkeiten
Ein wichtiger Punkt: Die bestehende Liegenschaft muss nicht zwingend einem Neubau weichen. Stattdessen kann man z.B. den Altbau heute vielerorts mit einer zusätzlichen Etage aufstocken oder mit einem modernen Anbau weiteren Wohnraum schaffen und so ebenfalls den Wert der Liegenschaft nachhaltig erhöhen.
Mehrwert
Wie auch immer die Optionen für die bessere Ausnützung einer Parzelle ausfallen: Durch die Anpassung der Wohnfläche an die aktuelle Bau- und Zonenordnung – egal ob Neubau oder Erweiterung – lässt sich in vielen Fällen ein erheblicher Mehrwert realisieren. Und das nicht nur für den Besitzer des Grundstücks, sondern auch für die Nutzer des neuen Wohnraums.
Beispiel einer Potenzialanalyse
250 m²
aktueller Wohnraum
Beispiel: Der aktuelle Wohnraum, sprich Netto-Wohnfläche auf dem Grundstück beträgt 250 m²
600 m²
Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer erlaubt eine Nettowohnfläche von 600 m²
Wenn nun dieses Potenzial in Form von 5 Eigentumswohnungen à 120 m² genutzt würde, könnte der theoretische Ertrag bei Verkauf dieser Wohneinheiten und einem angenommenen Preis von CHF 14’000 pro m² Netto-Wohnfläche wie folgt aussehen:
Verkauf von 5 Eigentumswohnungen à CHF 1.68 Mio.
+ 10 Parkplätze à CHF 40’000
= Total Verkaufspreis CHF 8.8 Mio.
Von diesem Verkaufspreis müssen die Kosten für Planung, Erstellung und Vermarktung des neuen Mehrfamilienhauses abgezogen werden. Dieser Neubau wird aber normalerweise nicht vom Grundstücks-Eigentümer realisiert, sondern von einem Projektentwickler, der die obenstehende Rechnung durchführt und den Neubau anschliessend realisiert.
Für den Grundstücks-Eigentümer stellt sich aber eher die Frage: Was ist mehr wert?
Das bestehende Haus mit Grundstück, oder das Grundstück mit Potenzial?
Hier arbeiten wir mit der sogenannten Landrückwärtsrechnung, die im o.g. Beispiel einen Grundstückswert von 30 % des möglichen Verkaufspreises von CHF 8.8 Mio. definiert, also CHF 2.64 Mio. Ist dieser Betrag für das Grundstück mit Potenzial höher als der Marktpreis der bestehenden Liegenschaft, könnte es sich lohnen, das Potenzial zu nutzen.
Um diese Auslegeordnung zu machen, bieten wir in einem ersten Schritt eine kostenlose Potenzialanalyse mit Landrückwärtsrechnung an. In einem zweiten Schritt empfiehlt sich dann die Durchführung einer professionellen Machbarkeitsstudie.
