Das eigene Haus verkaufen oder vermieten?

Die wichtigsten vier Fragen bei der Entscheidung zwischen Vermieten und Verkaufen

Ob man als Eigentümer:in das eigene Haus verkaufen oder vermieten soll, ist immer eine Abwägung. Sinnvoll ist es, sich frühzeitig einen langfristigen Plan aufzustellen, wie und wann das in der Liegenschaft gebundene Vermögen genutzt oder wieder freigesetzt werden soll. Folgende Fragen sollten sich Eigentümer:innen stellen.

Lohnt es sich, zu verkaufen, oder kann ich von steigenden Immobilienpreisen profitieren?

Die Preise für Wohneigentum sind in der Schweiz über viele Jahre deutlich gestiegen. Hohe Immobilienpreise können einen Verkauf attraktiv machen, insbesondere wenn Eigentümer einen grossen Teil des aufgebauten Immobilienvermögens realisieren möchten. Eine Garantie für weitere Preissteigerungen gibt es jedoch nicht. Gleichzeitig sollte auch die lokale Situation auf dem Mietmarkt berücksichtigt werden.

Hinzu kommt der Zustand der Immobilie. Gerade bei älteren Häusern können bald grössere Investitionen in Heizung, Gebäudehülle, Küche, Badezimmer oder andere Bauteile notwendig werden. Diese Kosten sollten sowohl bei einer geplanten Vermietung als auch bei der Frage nach dem optimalen Verkaufszeitpunkt berücksichtigt sein.

Eine professionelle Bewertung und eine Einschätzung des lokalen Verkaufs- und Mietmarkts helfen dabei, die verschiedenen Szenarien realistisch miteinander zu vergleichen.

Will ich das Haus oder die Wohnung in der Familie halten?

Bei einem geerbten Haus oder einem langjährigen Familienwohnsitz spielen häufig nicht nur finanzielle Überlegungen eine Rolle. Vielleicht sollen die eigenen Kinder die Immobilie später nutzen oder die Liegenschaft soll langfristig im Familienbesitz bleiben. Eine Vermietung hält diese Möglichkeiten offen.

Dem steht gegenüber, dass ein grosser Teil des Vermögens weiterhin in der Immobilie gebunden bleibt. Das kann die finanzielle Flexibilität einschränken. Bei einer Erbengemeinschaft kommt eine weitere Frage hinzu: Verfolgen alle Erbinnen und Erben dieselben Ziele? Möchte eine Person verkaufen, während eine andere die Immobilie behalten will, sollte möglichst früh geklärt werden, welche Lösung für alle Beteiligten tragbar ist.

Will ich lieber regelmässige Mieteinnahmen oder eine grosse Summe durch den Verkauf erhalten?

Ein Verkauf setzt hingegen einen grossen Teil des in der Immobilie gebundenen Kapitals auf einmal frei. Das Geld kann anschliessend frei verwendet werden. Dabei sollten Eigentümer allerdings auch die Kosten beim Immobilienverkauf berücksichtigt werden.

Eine Vermietung führt zu regelmässigen Einnahmen und kann so als zusätzliche Einnahmequelle dienen oder helfen, die Finanzierung einer anderen Immobilie beziehungsweise der eigenen Hypothek zu tragen.

Zu beachten ist jedoch: Die vereinbarte Monatsmiete entspricht nicht der tatsächlichen Rendite. Von den Mieteinnahmen müssen unter anderem Kosten für Unterhalt, Verwaltung, Finanzierung und mögliche Leerstände abgezogen werden. Gerade diese Kosten werden oft unterschätzt.

Bei älteren Immobilien sollten ausserdem Rückstellungen für Renovationen und grössere Ersatzinvestitionen einkalkuliert werden. Sie können die tatsächliche Rendite deutlich reduzieren.

Ein vereinfachtes Beispiel mit einer Immobilie im Wert von CHF 1’000’000:

Die Vermietung bringt einen Nettomietertrag von CHF 26'000 pro Jahr, das entspricht einer Nettorendite von 2,6 Prozent. Dazu kommt, dass die Immobilie im Eigentum bleibt und weiter an Wert gewinnen kann.

Beim Verkauf lässt sich ein Nettoverkaufserlös nach Verkaufsnebenkosten von CHF 950'000 erzielen. Das Kapital steht unmittelbar zur Verfügung und kann beispielsweise für eine neue Immobilie verwendet oder anderweitig investiert werden.

Finanziell lohnt sich der Verkauf dann mehr, wenn alternative Investition eine höhere Rendite als die 2,6 Prozent plus die erwartete Wertsteigerung der Immobilie bietet.

Eine professionelle Beratung kann helfen, unterschiedliche Szenarien realistisch durchzurechnen.

Will ich den Aufwand für die Vermietung auf mich nehmen?

Ein Verkauf ist ein zeitlich begrenzter Prozess. Ist die Immobilie übertragen, endet grundsätzlich auch die Verantwortung als Eigentümer.

Bei einer Vermietung bleibt die Verantwortung bestehen und Eigentümer:innen müssen administrative und organisatorische Aufgaben übernehmen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Suche und Auswahl geeigneter Mieter

• Besichtigungen und Mietverträge

• Kommunikation mit der Mieterschaft

• Organisation von Reparaturen und Unterhaltsarbeiten

• Ersatz defekter Geräte

• Abrechnungen und administrative Aufgaben

Wer die Verwaltung selbst übernimmt, benötigt daher ausreichend Zeit und viel Know-how. Alternativ kann eine externe Verwaltung beauftragt werden, die diese Aufgaben übernimmt. Das verursacht aber zusätzliche Kosten. Vor der Entscheidung sollte deshalb auch geklärt werden, wie viel Zeit und Aufwand Eigentümer langfristig investieren möchten und welche Kosten sie für eine professionelle Bewirtschaftung einplanen müssen.

Haus verkaufen oder vermieten: Pro und Kontra

Steuern beim Verkauf und bei der Vermietung einer Immobilie

Steuern können einen wesentlichen Einfluss darauf haben, welche Variante finanziell attraktiver ist. Deshalb sollten die steuerlichen Folgen sowohl beim Verkauf als auch bei einer Vermietung frühzeitig berücksichtigt werden.

Beim Verkauf einer Immobilie kann eine Grundstückgewinnsteuer anfallen. Besteuert wird grundsätzlich der erzielte Grundstückgewinn. Wie die Steuer konkret berechnet wird, unterscheidet sich je nach Kanton.

Bei einer Vermietung zählen die erzielten Mieteinnahmen zum steuerbaren Einkommen. Gleichzeitig können bestimmte Kosten für Unterhalt und Verwaltung steuerlich geltend gemacht werden.

Welche Kosten tatsächlich abzugsfähig sind und wie hoch die Steuerbelastung ausfällt, hängt unter anderem vom Kanton, der Finanzierung, der persönlichen Steuersituation und der Immobilie ab.

Vor allem bei grösseren Vermögenswerten, mehreren Immobilien oder einer komplexeren Finanzierung kann es deshalb sinnvoll sein, die individuellen steuerlichen Auswirkungen professionell prüfen zu lassen.

Beim Entscheid zwischen Verkauf und Vermietung gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen

Ob es sinnvoller ist, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, lässt sich nicht pauschal beantworten. Statt nur auf die aktuelle Preisentwicklung zu schauen, lohnt es sich, von der eigenen langfristigen Strategie auszugehen: Welche finanziellen Ziele soll die Immobilie erfüllen? Wie könnten sich die eigenen Lebensumstände verändern? Wann soll das gebundene Kapital allenfalls verfügbar werden?

Eigentümer sollten deshalb nicht nur Verkaufspreis und Bruttomiete miteinander vergleichen. Aussagekräftiger ist eine Betrachtung der langfristigen Nettoeffekte beider Varianten. Eine professionelle Immobilienbewertung und eine Analyse der lokalen Verkaufs- und Mietmarktsituation schaffen eine fundierte Grundlage für diesen Entscheid.

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Eine professionelle Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einem erfolgreichen Verkauf. Sie schafft Klarheit darüber, welchen Preis die Immobilie am aktuellen Markt erzielen könnte und bildet damit auch eine wichtige Grundlage für den Vergleich zwischen Verkauf und Vermietung.

Neben der Bewertung profitieren Sie bei Engel & Völkers von umfassender Marktkenntnis, spezialisierten Tools und einem internationalen Netzwerk an vorgemerkten Kaufinteressent.

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