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24.06.2026

Tutto sull’imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Zurigo

Chi vende un immobile con profitto nel Cantone di Zurigo deve pagare anche un’imposta sugli utili immobiliari. Scoprite come viene calcolata l’imposta, con un esempio pratico di calcolo, e in quali casi è possibile ottenere un differimento.

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Le informazioni principali in breve

Nel Cantone di Zurigo si applica un’imposta sugli utili immobiliari progressiva: dal 10% per i primi 4’000 franchi fino al 40% per tutte le quote di utile superiori a 100’000 franchi.
L’imposta sugli utili immobiliari può essere differita, ad esempio in caso di successione o se il ricavato viene reinvestito entro 2 anni in un immobile ad uso proprio.
Se l’acquisto dell’immobile risale a meno di due anni, viene applicata una maggiorazione.
A partire da 5 anni di possesso, l’imposta sugli utili immobiliari si riduce del 3% all’anno, fino a una riduzione massima del 50% dopo 20 anni.

Tabella dei contenuti

Imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Zurigo: come funziona
Come viene calcolata l’imposta sugli utili immobiliari a Zurigo?
A quanto ammonta l’imposta sugli utili immobiliari a Zurigo?
Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari a Zurigo
In quali casi è possibile differire l’imposta sugli utili immobiliari?

Imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Zurigo: come funziona

Nel Cantone di Zurigo, l’imposta sugli utili immobiliari è a carico della venditrice o del venditore. Entro 30 giorni dal trasferimento di proprietà, deve essere presentata al Comune competente una specifica dichiarazione fiscale, corredata dal contratto di acquisto e da tutti i relativi giustificativi.

Buono a sapersi: il modulo «Dichiarazione fiscale per l’imposta sugli utili immobiliari» è disponibile online presso il Comune competente.

Si applica il sistema monistico. Ciò significa che tutti gli utili immobiliari sono soggetti all’imposta sugli utili immobiliari, sia per le persone fisiche sia per le persone giuridiche.

L’aliquota fiscale è progressiva, ossia: più elevato è l’utile, maggiore sarà il carico fiscale percentuale.

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Come viene calcolata l’imposta sugli utili immobiliari a Zurigo?

La base di calcolo è l’utile immobiliare imponibile realizzato con la vendita. Esso si compone come segue:

Ricavo della vendita – prezzo d’acquisto – investimenti che aumentano il valore – spese deducibili

= utile immobiliare imponibile

L’utile immobiliare imponibile viene moltiplicato per l’aliquota fiscale applicabile; successivamente vengono calcolate eventuali maggiorazioni o riduzioni per determinare l’importo effettivo dell’imposta.

Deduzioni consentite per l’imposta sugli utili immobiliari nel dettaglio

Prezzo d’acquisto

Per determinare l’utile immobiliare imponibile, i venditori possono dedurre il prezzo d’acquisto originario dell’immobile nonché tutti i costi connessi all’acquisizione. In genere, ciò comprende:

Spese notarili
Spese del registro fondiario
Imposta sul trasferimento immobiliare

Suggerimento: Se l’ultimo trasferimento di proprietà risale a più di 20 anni fa, al posto del prezzo d’acquisto può essere utilizzato il valore venale di 20 anni fa. Potete richiedere il calcolo del valore venale presso l’autorità fiscale. Ciò è spesso vantaggioso, poiché dopo un periodo di possesso così lungo può accadere che la documentazione relativa all’acquisto sia incompleta o addirittura non più disponibile.

Investimenti che aumentano il valore

Rientrano in questa categoria tutti gli investimenti che hanno contribuito ad aumentare il valore del fondo, ossia tutti i costi relativi a ristrutturazioni, ammodernamenti, trasformazioni o ampliamenti.

Importante: I costi di manutenzione o gli investimenti finalizzati esclusivamente alla conservazione del valore non possono essere dedotti.

Spese deducibili

Comprendono la consueta provvigione dell’agente immobiliare e gli eventuali costi per gli annunci sostenuti in occasione della vendita del fondo.

A quanto ammonta l’imposta sugli utili immobiliari a Zurigo?

Nel Cantone di Zurigo, tutti gli utili immobiliari inferiori a 5’000 franchi sono esenti da imposta. Se l’utile supera questa soglia, si applica un’aliquota fiscale progressiva. Essa parte dal 10% per i primi 4’000 franchi di utile e aumenta gradualmente fino a un’aliquota del 40% per tutte le quote di utile superiori a 100’000 franchi.

Aliquote dell’imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Zurigo

Quota dell’utile immobiliare	Aliquota fiscale
Primi 4’000 franchi	10%
da 4’001 franchi a 10’000 franchi	15%
da 10’001 franchi a 18’000 franchi	20%
da 18’001 franchi a 30’000 franchi	25%
da 30’001 franchi a 50’000 franchi	30%
da 50’001 franchi a 100’000 franchi	35%
Quote di utile superiori a 100’000 franchi	40%

Maggiorazioni e riduzioni dell’imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Zurigo

La durata del possesso ha una grande influenza sull’importo finale dell’imposta sugli utili immobiliari. Nel Cantone di Zurigo, per periodi di possesso molto brevi viene applicata una maggiorazione fino al 50% dell’imposta. L’obiettivo è ridurre l’attrattiva della speculazione a breve termine su terreni e immobili.

La maggiorazione ammonta a:

50% se l’immobile è stato posseduto per meno di 1 anno.
25% se l’immobile è stato posseduto per meno di 2 anni.

Al contrario, i venditori che possiedono il loro immobile da 5 anni o più beneficiano di una riduzione fino al 50%.

Durata del possesso a partire da	Riduzione dell’imposta sugli utili immobiliari
5 anni	5%
6 anni	8%
7 anni	11%
8 anni	14%
9 anni	17%
10 anni	20%
...	...
18 anni	44%
19 anni	47%
20 anni e oltre	50%

Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari a Zurigo

Calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari dopo la vendita di un immobile nel Cantone di Zurigo, dopo 12 anni di possesso e con un incremento di valore di 200’000 franchi:

Utile immobiliare: CHF 200’000 – Investimenti deducibili: CHF 80’000 – Ulteriori deduzioni, ad esempio costi di mediazione: CHF 5’000 = Utile immobiliare imponibile: CHF 115’000

Aliquota base dell’imposta sugli utili immobiliari: CHF 35’400
Riduzione fiscale per una durata di possesso di 12 anni: 26%

L’imposta effettiva sugli utili immobiliari per questo immobile nel Cantone di Zurigo ammonta a: CHF 26’196

A titolo di confronto: se lo stesso immobile venisse rivenduto dopo soli 9 mesi con lo stesso utile, l’importo effettivo dell’imposta sarebbe di 53’100 franchi, ossia più del doppio.

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In quali casi è possibile differire l’imposta sugli utili immobiliari?

Nel Cantone di Zurigo, l’imposta sugli utili immobiliari può essere differita in determinati casi. Tra questi rientrano:

Trasferimento di proprietà per successione
Anticipo ereditario o donazione
Trasferimenti di proprietà tra coniugi nell’ambito del regime matrimoniale, per compensare contributi straordinari al mantenimento della famiglia o in relazione a pretese derivanti dal diritto del divorzio, a condizione che entrambi i coniugi siano d’accordo.

Anche in caso di vendita ordinaria di un immobile ad uso proprio, l’imposta può essere differita se il ricavato viene reinvestito entro due anni in un immobile sostitutivo utilizzato allo stesso modo in Svizzera.

Ciò consente ai proprietari di continuare a investire nella proprietà abitativa senza dover sostenere immediatamente un elevato onere fiscale.

Buono a sapersi