Tutto ciò che c'è da sapere sull'imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Vaud

Imposta sulle plusvalenze immobiliari nel Cantone di Vaud: ecco come funziona

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari deve essere pagata, in linea di principio, dal venditore o dalla venditrice quando un immobile viene ceduto realizzando un guadagno. È prevista una soglia minima di 5'000 franchi: le plusvalenze inferiori a tale importo sono esenti da imposta.

Il Cantone di Vaud applica un'imposta proporzionale sulle plusvalenze immobiliari. L'aliquota fiscale è indipendente dall'ammontare della plusvalenza, ma diminuisce all'aumentare della durata di possesso dell'immobile.

Nel Cantone di Vaud vige il sistema dualistico. Sono soggette all’imposta sulle plusvalenze immobiliari esclusivamente le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili facenti parte del patrimonio privato delle persone fisiche. Le plusvalenze derivanti dalla cessione di patrimonio d’impresa o dal commercio immobiliare a titolo professionale sono invece tassate con l’imposta sugli utili o sul reddito.

Per le plusvalenze più elevate si applica un'aliquota fiscale progressiva: maggiore è la plusvalenza imponibile, maggiore è anche l'aliquota fiscale. Inoltre, a seconda della durata del possesso, sono possibili maggiorazioni o riduzioni.

Suggerimento: ulteriori informazioni, recapiti e documenti relativi alla dichiarazione dei redditi sono disponibili sul sito web ufficiale del Cantone di Vaud.

Come viene calcolata l’imposta sugli utili immobiliari nel Canton Vaud?

La base imponibile è costituita dall’utile immobiliare imponibile, che corrisponde al ricavo della vendita al netto dei costi di investimento.

Ricavo della vendita – Prezzo di acquisto – Investimenti che aumentano il valore – Spese deducibili

= Utile immobiliare imponibile

L’utile immobiliare imponibile viene moltiplicato per l’aliquota fiscale in vigore; successivamente vengono calcolate eventuali maggiorazioni o riduzioni per determinare l’importo effettivo dell’imposta.

Nel Cantone di Vaud sono ammesse le seguenti detrazioni ai fini del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari

1. Prezzo di acquisto

Il prezzo di acquisto originario attestato dall’atto, comprensivo di tutti i costi di acquisto, quali le spese notarili o le spese catastali.

2. Investimenti che aumentano il valore

Investimenti per costruzioni permanenti, risanamenti, lavori di urbanizzazione, ristrutturazioni, ampliamenti.

3. Costi ipotecari

I costi relativi ai mutui accesi al momento dell’acquisto. Sono deducibili anche i costi dei mutui contratti per ristrutturazioni e riparazioni.

4. Spese di intermediazione

I costi relativi ai mutui accesi al momento dell’acquisto. Sono deducibili anche i costi dei mutui contratti per ristrutturazioni e riparazioni.

Commissioni di intermediazione effettivamente pagate e spese accessorie sostenute in occasione della vendita dell’immobile.

Importante: le spese di manutenzione o le spese destinate esclusivamente al mantenimento del valore non sono deducibili

A quanto ammonta l’imposta sulle plusvalenze immobiliari nel Canton Vaud?

Nel Canton Vaud, le plusvalenze immobiliari fino a 5’000 franchi sono esenti da imposta. Per le plusvalenze superiori si applica un’aliquota proporzionale. Ciò significa che l’aliquota rimane sempre la stessa, indipendentemente dall’ammontare della plusvalenza.

Tuttavia, nel calcolo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari si tiene conto della durata di possesso. Più a lungo l’immobile è stato in possesso, più bassa è l’aliquota fiscale.

L’aliquota fiscale è pari al massimo al 30 per cento per un periodo di detenzione inferiore a un anno. Successivamente, diminuisce con ogni anno aggiuntivo. Ad esempio, l’aliquota fiscale è pari a:

• il 18 per cento dopo cinque anni di detenzione

• il 14 per cento dopo dieci anni di detenzione

• il 12 per cento dopo 15 anni di detenzione

A partire da 24 anni di possesso si raggiunge l’aliquota minima del 7%.

Buono a sapersi: tutti gli anni per i quali è possibile dimostrare di aver abitato personalmente nell’immobile contano doppio ai fini del calcolo della durata di possesso. In questo modo, l’onere fiscale si riduce molto più rapidamente al momento della vendita della propria abitazione.

Maggiorazioni e riduzioni dell'imposta sugli utili immobiliari

A differenza di molti altri cantoni, il Canton Vaud non prevede maggiorazioni o detrazioni dirette dall'imposta sugli utili immobiliari in base alla durata di detenzione. Tuttavia, le durate di detenzione più lunghe beneficiano di un'aliquota fiscale più bassa.

Esempio di calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Vaud

Calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari a seguito della vendita di un immobile dopo 12 anni di possesso e un aumento di valore di 200'000 franchi nel Cantone di Vaud:

• Prezzo di vendita: CHF 1’000’000

• Prezzo di acquisto: CHF 800’000

• Investimenti deducibili: CHF 50’000

• Altre detrazioni, ad es. spese di agenzia: CHF 5’000

= Utile imponibile: 145'000 CHF

Aliquota fiscale per un periodo di detenzione di 12 anni: 13 %

→ Imposta effettiva sulle plusvalenze immobiliari nel Cantone di Vaud: CHF 18'850.–

A titolo di confronto: per lo stesso immobile, ma con un periodo di detenzione di soli 9 mesi: aliquota fiscale per un periodo di detenzione inferiore a 1 anno: 30 %

→ Importo effettivo dell'imposta: CHF 43'500.–

In quali casi viene differita l’imposta sugli utili immobiliari?

In determinati casi, nel Cantone di Vaud è possibile differire l’imposta sugli utili immobiliari. Ciò vale, tra l’altro, nei seguenti casi:

• in caso di eredità, anticipo sull’eredità o donazione

• in caso di trasferimenti di proprietà tra coniugi, ad esempio nell’ambito di una liquidazione del regime patrimoniale.

• un acquisto sostitutivo di un'abitazione ad uso proprio, a condizione che il ricavato della vendita venga investito entro un termine ragionevole in un nuovo immobile, anch'esso ad uso proprio, situato in Svizzera.

L’imposta non viene esentata, ma diventa esigibile solo in occasione di una successiva vendita soggetta a imposta.

Importante: il differimento dell’imposta in caso di acquisto sostitutivo si applica solo agli immobili ad uso proprio. Sono esclusi gli appartamenti di vacanza, le seconde case e gli immobili a reddito. Per domande sull’interpretazione precisa dell’obbligo fiscale, si consiglia di contattare l’amministrazione fiscale cantonale.