Tutto ciò che c'è da sapere sull'imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Lucerna

Imposta sulle plusvalenze immobiliari nel Cantone di Lucerna: ecco come funziona

Nel Cantone di Lucerna, l’imposta sugli utili immobiliari deve essere pagata, in linea di principio, dal venditore o dalla venditrice. A tal fine, entro 30 giorni dalla notifica del modulo di dichiarazione dei redditi successivo alla vendita, è necessario presentare una dichiarazione dei redditi separata.

A Lucerna vige il sistema dualistico. Ciò significa che sono soggetti all’imposta sugli utili immobiliari solo gli utili derivanti dalla vendita di immobili facenti parte del patrimonio privato di persone fisiche.

Gli utili derivanti dalla cessione di beni aziendali o dal commercio immobiliare a titolo professionale sono invece tassati con l’imposta sugli utili o sul reddito.

Come viene calcolata l'imposta sulle plusvalenze immobiliari a Lucerna?

La base di calcolo è la plusvalenza imponibile realizzata al momento della vendita. Essa è composta come segue:

Prezzo di vendita – Prezzo di acquisto – Investimenti che aumentano il valore – Costi deducibili

= Plusvalenza imponibile

La plusvalenza così determinata viene moltiplicata per l’aliquota fiscale in vigore, prima di applicare eventuali maggiorazioni o riduzioni, al fine di determinare l’aliquota fiscale finale.

Dettagli sulle detrazioni consentite nell'ambito dell'imposta sugli utili immobiliari

1. Prezzo di acquisto

È deducibile dall’utile il prezzo di acquisto originario dell’immobile, comprensivo di tutti i costi connessi all’acquisto. Questi comprendono, tra l’altro:

• Spese di autenticazione

• Spese catastali

• Spese per la costituzione di diritti di ipoteca

• Imposte sul trasferimento di proprietà

2. Investimenti che aumentano il valore

Sono inclusi i costi relativi a interventi che hanno contribuito all’aumento di valore dell’immobile. Ad esempio, lavori di ristrutturazione e ammodernamento, trasformazioni o ampliamenti.

3. Spese deducibili

Questa categoria comprende spese quali la commissione dell’agente immobiliare e i costi di pubblicità per la vendita dell’immobile, i costi per la viabilità del terreno, gli indennizzi per la costituzione o l’estinzione di servitù o gravami fondiari, nonché i contributi alla realizzazione o alla sistemazione di infrastrutture pubbliche quali strade, marciapiedi o rete fognaria.

Importante: le spese di manutenzione o gli investimenti finalizzati esclusivamente al mantenimento del valore non sono deducibili.

A quanto ammonta l'imposta sugli utili immobiliari a Lucerna?

A Lucerna, le plusvalenze fino a 13'000 franchi sono esenti dall'imposta sulle plusvalenze immobiliari. Superato tale limite, le plusvalenze vengono inizialmente tassate in base all'attuale aliquota dell'imposta sul reddito per le persone sole, ai sensi dell'articolo 57 della legge fiscale cantonale.

Tale importo viene poi moltiplicato per l'aliquota fiscale di 4,2 per calcolare l'imposta sugli utili immobiliari

Buono a sapersi: qui potete trovare la tabella con le aliquote fiscali attuali sul sito web del Cantone.

Maggiorazioni e riduzioni dell’imposta sugli utili immobiliari nel Cantone di Lucerna

A seconda della durata di possesso dell’immobile, è possibile richiedere maggiorazioni e riduzioni sull’importo dell’imposta.

In caso di durata di possesso inferiore a 6 anni, si applica una maggiorazione del 10 per cento all’anno. Ad esempio, con una durata di possesso di 4 anni, la maggiorazione è pari al 20 per cento. Tuttavia: l’imposta non può superare complessivamente il 40 per cento della plusvalenza immobiliare, indipendentemente dalla durata del possesso dell’immobile.

A partire da 9 anni di possesso, i venditori beneficiano invece di una riduzione dell’1 per cento all’anno, fino a un massimo del 25 per cento dopo 33 anni.

Esempio di calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari a Lucerna

Calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari a seguito della vendita di un immobile dopo 12 anni e con un aumento di valore di 200'000 franchi nel Cantone di Lucerna:

• Prezzo di vendita: CHF 1’100’000

• Prezzo di acquisto: CHF 900’000

• Investimenti deducibili: CHF 80’000
  Altre deduzioni, ad es. spese di mediazione: CHF 5’000
  = Plusvalenza immobiliare imponibile: CHF 115’000

• Aliquota base secondo la tabella delle aliquote: CHF 4'920.75

• Moltiplicazione per il coefficiente dell’imposta fondiaria pari a 4,2: 20'667.15

• Durata di detenzione: 12 anni (= riduzione del 4%)

→ Imposta effettiva sugli utili immobiliari nel Cantone di Lucerna: CHF 19'840.50

A titolo di confronto:

Stesso immobile, ma periodo di detenzione di soli 9 mesi:

Tariffa base secondo la tabella tariffaria: CHF 4'920.75

Maggiorazione per periodo di detenzione breve = 50%

→ Importo effettivo dell'imposta: CHF 31'000.70

In quali casi è possibile ottenere una dilazione dell’imposta sugli utili immobiliari?

Esistono situazioni chiaramente definite in cui il pagamento dell’imposta sugli utili immobiliari a Lucerna viene dilazionato. Tra queste:

• Trasferimento di proprietà per successione, anticipo sull’eredità o donazione

• Trasferimenti di proprietà tra coniugi o partner in unioni registrate, anche in relazione a controversie in materia di regime patrimoniale

L’imposta viene differita anche in caso di vendita di un immobile ad uso proprio, a condizione che il ricavato venga investito entro due anni in un immobile sostitutivo ad uso analogo in Svizzera. In questo modo i proprietari di immobili possono continuare a investire nella proprietà abitativa senza dover sostenere un onere fiscale considerevole

Buono a sapersi: se l’immobile sostitutivo si trova in un altro cantone, l’utile differito nel Cantone di Lucerna può essere soggetto a tassazione a posteriori, qualora anche l’altro cantone richieda la tassazione a posteriori in un caso analogo. Spesso è opportuno chiarire preventivamente questa questione con l’autorità fiscale competente.