Wohnung verkaufen

Sie haben Pläne, sich von Ihrer bislang bewohnten oder vermieteten Eigentumswohnung trennen? Die aktuelle Marktentwicklung kann Ihnen die Entscheidung ziemlich leicht machen. Dennoch sind viele Fragen offen:

• Was ist meine Wohnung wert?

• Soll ich die Wohnung selbst oder mit der Hilfe eines Maklers verkaufen?

• Was muss ich beachten, damit alles glatt und sauber abläuft?

In diesem Ratgeber haben wir die ersten Informationen für Sie zusammengetragen, die Sie zum Organisieren eines erfolgreichen Wohnungsverkaufs brauchen.

Eigentumswohnung verkaufen: Grundsätzliches

Anders als beim Verkauf eines Hauses oder einer Gewerbeimmobilie sollte sich der Wohnungsverkauf um einiges einfacher gestalten – schliesslich suchen ungleich mehr Menschen nach einer Eigentumswohnung als nach einem Einfamilienhaus oder einer Büroetage. Auch der Kaufpreis ist im Vergleich niedriger.

Doch die Praxis sieht oft anders aus. Der Kauf einer Wohnung stellt auch die künftigen Besitzer vor Fragen, die Sie als Verkäufer zuverlässig beantworten können müssen. Hinzu kommt in einem Mehrfamilienhaus auch die Eigentümergemeinschaft. Je nach Situation kann es auch hier schon im Vorfeld zur Ablehnung kommen; etwa wenn der Interessent bestimmte Entscheidungen oder Haltungen der Gemeinschaft nicht gut findet.

Was ist meine Eigentumswohnung wert?

Am Anfang einer Verkaufsentscheidung steht oft die Immobilienpreisermittlung. Diese können Sie mit unserem Immobilienbewertungs-Tool selbstständig recherchieren oder aber von einem Immobilienexperten schätzen lassen. Bei einer Wohnung setzt sich der Marktwert aus mehreren Faktoren zusammen. Dazu gehören unter anderem: 

Das Baujahr: Altbau- und Neubauwohnungen sind i. d. R. teurer als Wohnungen aus den 1950er bis 1970er Jahren.

Die Zimmeranzahl: Je nach Lage können kleinere oder grössere Wohnungen begehrter sein.

Die Etage: Auch wenn Parterre und Dachgeschosse ihre Liebhaber finden, tendieren die meisten Käufer zu Stockwerkwohnungen, u. a. weil sie Sicherheitsbedenken haben.

Balkon und Co.: Wohnungen mit Austrittsmöglichkeiten können deutlich höhere Preise erzielen.

Die Ausstattung: Parkplatz, Gemeinschaftsgarten, Fahrstuhl, Keller usw. – je besser und komfortabler, desto höher der potenzielle Preis

Die Lage: Gemütlich im Grünen oder an einer befahrenen Kreuzung? Mit guter Anbindung oder zurückgezogen? Niedrige oder hohe Steuern? Die Lage wirkt sich mitunter massiv auf den Wert einer Wohnung aus.

Der Zustand: Sind die Wohnung (und das Haus) gepflegt und in einem guten Zustand?

Wichtig: Der recherchierte oder vom Makler geschätzte Verkaufswert kann übrigens beim tatsächlichen Verkauf nach oben oder nach unten abweichen. Das liegt daran, dass der Immobilienmarkt eigenen Schwankungen und Entwicklungen unterworfen ist, sich Angebot und Nachfrage verändern können und manche Immobilien (z. B. Feriendomizile) auch saisonal unterschiedlich gut verkaufen lassen.

Nach einer erfolgreichen und für Sie zufriedenstellenden Immobilienpreisermittlung können Sie überlegen, welche Zielgruppe sich für Ihre Wohnung am meisten eignet bzw. am ehesten interessieren wird.

An wen verkaufen Sie Ihre Wohnung?

Warum ist diese Überlegung wichtig? Je nach Käuferkreis unterscheiden sich die zu wählenden Verkaufswege: Manchmal ist der Verkauf per Inserat besser geeignet, manchmal ist die Hilfe eines erfahrenen Maklers hilfreich. Bei Engel & Völkers beispielsweise wird beim Immobilienverkauf in öffentlich beworbene und diskret vermittelte Verkäufe unterschieden.

Wer hat also Interesse an einer Eigentumswohnung? Menschen, die bislang zur Miete gewohnt haben. Menschen, die die Wohnung als Investition zum Vermieten erwerben möchten. Senioren und Pensionäre, die ein grösseres Haus zugunsten einer Wohnung aufgeben. Wie finanzieren die Käufer die Wohnung? Manche werden die Wohnung direkt bezahlen; andere benötigen eine Finanzierung.

Je nach Zielgruppe müssen Sie diesen unterschiedlichen Interessenten zudem bei unterschiedlichen Fragen Rede und Antwort stehen können. Kauf versus Mietzins – diese Überlegung ist beispielsweise für Menschen wichtig, die erstmalig von einer Miet- zu einer Eigentumswohnung wechseln.

Tipp zum Verkauf vermieteter Wohnungen

Wenn Sie Ihre Wohnung nicht selbst bewohnen und Mieter haben, sollten Sie die Verkaufsüberlegungen idealerweise auf einen Zeitpunkt legen, wenn die Wohnung gerade nicht vermietet ist.

Der Hintergrund ist folgender: Freie Wohnungen erzielen beim Verkauf deutlich höhere Preise als vermietete. Das liegt an der Nachfrage, die bei freien Wohnungen einfach um einiges grösser ist. Aber auch die Vermietung ist nicht ohne: Schliesslich übernimmt der neue Besitzer beim Wohnungskauf auf die Verantwortung und Pflichten als Vermieter.

Möchten Sie die Wohnung verkaufen, während noch ein Mietverhältnis besteht, könnten Sie natürlich auch dem Mieter ein Kaufangebot machen.

Wohnung verkaufen: renoviert oder nicht?

Wenn Sie sich fragen, ob Sie Ihre Wohnung vor dem Verkauf renovieren sollen oder nicht, so ist das pauschal nicht zu beantworten.

Auch hier spielt der Zustand, der Wert und die potenzielle Käuferschaft eine vitale Rolle. Manche Wohnungen würden ohne hochwertige Renovation entscheidend an Verkaufswert verlieren. In manchen Fällen wiederum könnte es schwierig werden, die Kosten für die Renovation über den höheren Verkaufspreis auszugleichen.

Aus unserer Erfahrung können wir sagen, dass man diese Entscheidung während der Bewertung der Immobilie wohl am besten treffen kann. In der Praxis hat sich oft auch eine Mischlösung bewährt: Die Verkäufer renovieren einige Teile der Wohnung und lassen andere im Ist-Zustand. Manches möchte auch der Käufer eventuell an seine Wünsche anpassen.

Wie schon gesagt – es lohnt sich wirklich, die Ansprüche und Interessen potenzieller Käufer sowie natürlich den Wert des Objektes genau in Augenschein zu nehmen.

Abschliessende Tipps zum Wohnungsverkauf

Wichtig vor dem Verkauf ist aber vor allem, dass Ihre Unterlagen zur Wohnung vollständig und lückenlos sind. Sie benötigen aussagekräftige, dennoch attraktive Bilder der Immobilie, ein übersichtliches Exposé, den Grundbuchauszug, den Energieausweis und einiges mehr.

Wer als Privatperson eine Wohnung verkauft, kann von der Beauftragung eines professionellen Maklers profitieren, denn dieser kennt nicht nur den Markt und die Regelungen, sondern hat auch oft Kontakt zu Interessenten, die nach genau dem Immobilientyp Ausschau halten.

Unser Team von Engel & Völkers Schweiz berät Sie sehr gerne zu Ihren Fragen. Über unseren Immobilienwert-Rechner können Sie in wenigen Klicks den ersten Schritt zur Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Wohnung machen.