Mietenspiegel Hamburg 2019 bis 2021

Den Mietenspiegel Hamburg erstellt die Hansestadt, genauer deren Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in Hamburg, alle zwei Jahre neu. Dafür arbeitet sie mit Verbänden, dem Hamburger Mieterverein, mit Immobilienexperten sowie öffentlichen Stellen zusammen. Der aktuelle qualifizierte Mietenspiegel für Hamburg stammt vom 01.04.2019 und ist bis zum 31.3.2021 gültig. Rund 550.000 Wohnungen gibt es in Hamburg, für die sich mithilfe des Mietenspiegels ortsübliche Vergleichsmieten ermitteln lassen. Auch Fragen zur Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis oder zur Höhe der Miete bei Neuvermietung einer Wohnung beantwortet der Mietenspiegel Hamburg.


1. Für welche Mietwohnungen gilt der Mietenspiegel Hamburg?

Im aktuellen Mietenspiegel Hamburg finden Sie Informationen zur durchschnittlichen Nettokaltmiete für Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, die nicht preisgebunden sind. Dabei handelt es sich nur um Wohnungen, die bis zum 31.12.2018 bezugsfertig waren. Wohnungen in Neubauprojekten oder mit jüngerem Baujahr erfasst der Mietenspiegel Hamburg nicht. Ebenso wenig sind Sozialwohnungen oder geförderter Wohnungsbau in Hamburg vom Mietenspiegel betroffen oder Wohnraum mit Besonderheiten, wie:


  • Voll- oder teilmöblierte Wohnungen
  • Wohnungen mit Förderung der Arbeitgeberfürsorge
  • Per Gesetz oder durch Förderung festgelegte Miete
  • Hamburger Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung
  • Wohnungen im Kellergeschoss, da in Hamburg unzulässig
  • Mietwohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern
  • Neubau-Wohnungen aus den Jahren 2019 oder 2020
  • Miete für ein Haus fällt nicht unter den Mietenspiegel


2. Hamburger Wohnlagenverzeichnis als Basis zum Mietenspiegel Hamburg

Der Mietenspiegel der Metropole Hamburg unterscheidet nur zwei Wohnlagen, die normale und die gute Lage. In welcher Lage sich Ihre Immobilie befindet, erfahren Sie im Wohnlagenverzeichnis Hamburg. Dieses Straßenverzeichnis bildet die Grundlage zum Hamburger Mietenspiegel und gibt die Wohnlagen sogar für einzelne Blocks in den Straßen an.


Eine besondere Serviceleistung der Stadt Hamburg ist die Mietenspiegel-Karte, die in visueller Form die Einordnung der Wohnlagen anzeigt. Zusätzlich zur tabellarischen Ansicht des Hamburger Mietenspiegels erkennen Sie auf der interaktiven Mietenspiegel-Karte sofort die Bereiche Hamburgs, die zur guten oder normalen Wohnlage gehören, beziehungsweise für die noch keine Bewertung vorliegt. Mithilfe der Karte zum Mietenspiegel Hamburg gewinnen Sie neben der preislichen Übersicht einen zusätzlichen Eindruck zum Lageeinfluss auf das entsprechende Mietpreisniveau. So haben Wohnungen in der HafenCity vielleicht andere Nettokaltmieten als Wohnungen in Hamburg Eimsbüttel.


3. Die wichtigsten Faktoren zur Ermittlung der Vergleichsmiete im Mietenspiegel Hamburg

Neben der Wohnlage in Hamburg gibt es noch verschiedene Faktoren im Mietenspiegel, die den Mietpreis einer Wohnung ausmachen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Hamburg sind daher die verschiedenen Aspekte zusätzlich zu beachten. Dazu gehört die Einstufung der Baualtersklasse nach Datum der Bezugsfertigkeit, unterteilt in:


  • bis 31.12.1918
  • 01.01.1919 bis 20.6.1948
  • 21.06.1948 bis 31.12.1960
  • 1961 bis 1967
  • 1978 bis 1993
  • 1994 bis 2010
  • 2011 bis 2018


Eine weitere Unterteilung in Hamburgs Mietenspiegel erfolgt nach der Wohnfläche in folgende Kategorien:


  • 25 m² bis 41 m²
  • 41 m² bis 65,99 m²
  • 66 m² bis 90,99 m²
  • ab 91 m² – nur in normaler Lage in Hamburg
  • 91 m² bis 131 m² – für gute Lagen Hamburgs
  • mehr als 131 m² – in guter Lage


Mit den Faktoren Lage, Baujahr und Wohnfläche sind die Spannen für die Nettokaltmieten pro Quadratmeter der Mietwohnungen mit Bad und Sammelheizung in Hamburg schnell zu ermitteln. Darüber hinaus spielt noch die individuelle Ausstattung eine große Rolle, die auch eine Abweichung vom Mietenspiegel in Hamburg erlauben kann.

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4. Der Mietenspiegel Hamburg für Vermieter: So nutzen Sie ihn sinnvoll

Unter Verwendung des Mietenspiegels für Immobilien in Hamburg an der Elbe erkennen Sie als Vermieter, wie der Mietpreis Ihrer Immobilie in Relation zu Objekten in der Nähe liegt. Möchten Sie mit der zu vermietenden Immobilie einen fest definierten Mietertrag erzielen, schätzen Sie anhand des Mietenspiegels einfacher ein, ob zusätzliche Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten notwendig sind.


Außerdem eignet sich der Mietenspiegel Hamburg als Entscheidungshilfe bei der Wahl der profitabelsten Vermietungsmethode. Je nach Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und Ihren mietpreislichen Ambitionen können Sie abwägen, ob sich der Einsatz einer Indexmiete rentiert, oder ob Sie sich für das alternative Modell, nämlich die Staffelmiete entscheiden. Die im Mietenspiegel Hamburg eingebaute Mietpreisbremse zeigt Ihnen auch die höchstmöglichen Mietpreise bei Neuvermietung, denn diese dürfen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.


5. Eine Wohnung mieten und mit dem Mietenspiegel Hamburg Vorteile erkennen

Eine kleine und zunächst zu teuer erscheinende Wohnung in Hamburg Altona beispielsweise kann dennoch im Durchschnitt des Mietenspiegels liegen, wenn Sie die geringe Größe durch Lagevorteile und moderne Ausstattung kompensieren kann. Aus diesem Grund sollten Sie den Mietenspiegel Hamburg nicht als alleinigen Maßstab heranziehen, sondern zusätzlich den Rat eines kompetenten Immobilienmaklers einholen. 


Die Engel & Völkers Immobilienexperten in Hamburg bewerten dank jahrelanger Erfahrung die Vor- und Nachteile einer Immobilie in Relation zum veranschlagten Mietpreis fachkundig. Als Mieter wenden Sie den Mietenspiegel Hamburg bei einer Mieterhöhung an. Stellen Sie beispielsweise fest, dass Ihr Vermieter einen Aufschlag jenseits der Toleranzen der Mietpreisbremse verlangt, ist der Mietpreisspiegel ein geeignetes Argument für Ihren Widerspruch und das sogar, ohne den Mieterverein hinzuziehen zu müssen. Weitere Fragen beantworten Ihnen unsere Immobilienberater gerne, egal, auf welchem Weg Sie uns kontaktieren.

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