Immobilienpreise Köln – aktuelle Statistiken zu allen Immobilientypen

Mit mehr als einer Million Einwohnern zählt Köln nach Hamburg, Berlin und München zu den größten Städten Deutschlands. Die Rheinmetropole ist aufgrund seiner Bedeutung für Wirtschaft, Forschung und Bildung zugleich einer der begehrtesten Wohnorte der Bundesrepublik. Das ist auch an der  Entwicklung der Immobilienpreise in Köln abzulesen, die wie vielerorts seit Jahren kontinuierlich ansteigen, aber im Vergleich zu den anderen Metropolen noch auf moderatem Niveau liegen.

Welche Preise MieterInnen, AnlegerInnen und VerkäuferInnen in der Stadt am Rhein erwarten können, wie die Immobilienpreise in den einzelnen Stadtteilen variieren und ob der stetige Aufwärtstrend auch in Zukunft anhalten wird, erläutert im Folgenden unser Marktbericht.

Inhaltsverzeichnis

Aufgrund ihrer Attraktivität verzeichnet die Stadt Köln seit Jahren ein stetiges Bevölkerungswachstum. So stieg die Bevölkerungszahl seit 2015 um +2,5 Prozent auf 1,088Millionen Einwohner an. Der stete Anstieg der Metropolenbewohner lässt die Nachfrage nach Wohnraum nicht abreißen. Dass der hohe Bedarf an Immobilien in Zukunft nachlassen wird, ist unwahrscheinlich: Bei einer prognostizierten Einwohnerzahl von 1,2 Millionen bis 2040 ist ein Ende des Bevölkerungsbooms aktuell nicht abzusehen. 

Durch den hohen Bedarf an Wohnraum ist die Leerstandsquote in Köln wie in vielen anderen deutschen Großstädten niedrig. Nur 0,9 Prozent des verfügbaren Wohnraumes sind in der Rheinmetropole ungenutzt. Engel & Völkers geht davon aus, dass auch größere Neubauprojekte wie in Ehrenfeld oder Rodenkirchen die Situation nur geringfügig verbessern können. Ein ausreichendes Angebot wird auf absehbare Zeit nicht entstehen.

Betrachtet man die Entwicklung der Mietpreise in Köln, muss zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten differenziert werden. Die Angebotsmieten im Neubausektor stiegen 2021 um +15,1 Prozent. Somit zahlen MieterInnen in der Rheinmetropole aktuell durchschnittlich 15,06 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. 

Durchweg positiv entwickeln sich die Angebotsmieten bei den Bestandsimmobilien. MieterInnen zahlten im zweiten Quartal 2021 durchschnittlich einen Quadratmeterpreis von 12,40 Euro. Damit lagen die Mieten in Köln durchschnittlich um +5,7 Prozent über dem Vorjahresniveau. In den vergangenen drei Jahren stiegen die Mieten für bestehende Immobilien mit einem Plus von +12,6 Prozent.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen in der Rheinmetropole – sowohl bei Bestandsimmobilien als auch im Neubausektor. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung (Bestand) in Köln liegt aktuell bei 4.770 Euro pro Quadratmeter.. Die Preise zogen somit im Vergleich zu 2020 noch einmal um +16,1 Prozent an. Betrachtet man die Entwicklung der Immobilienpreise für Eigentumswohnungen über die vergangenen fünf Jahre, liegt die Preissteigerung sogar bei +62,2 Prozent.

Naturgemäß liegt das Preisniveau für Neubauten noch einmal höher. Zuletzt stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in diesem Sektor ähnlich stark an wie  die der Bestandsimmobilien. Ein Quadratmeter Wohnfläche in einem Kölner Neubau kostete im zweiten Quartal 2021 durchschnittlich 6.398 Euro und damit +16,0 Prozent mehr als im Vorjahr.

Auch der Häusermarkt in Köln ist von einem anhaltend hohen Preisniveau gekennzeichnet, wenngleich die Preise hier zuletzt nicht so stark anstiegen wie im Falle der Mieten. Ein Einfamilienhaus in der Rheinmetropole kostete im ersten Halbjahr 2021 durchschnittlich 649.000Euro. Das entspricht einem Plus von +18 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020.

Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser in Köln

Durch eine hohe Nachfrage steigen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser und Mehrfamilienhäuser in Köln seit Jahren an. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2021 bei 4.028 Euro pro Quadratmeter. Preise und Faktoren steigen aktuell in allen Stadtteilen Kölns weiter an. Transaktionszahlen, Mieten, Preise und Faktoren finden Sie ausführlich in unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2021.

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen in Köln hängen in hohem Maße von deren Lage ab. Deshalb wird hierbei zwischen sehr guter, guter, mittlerer und einfacher Lage unterschieden. Die Einordnung eines Stadtteils in ein bestimmtes Lagegebiet wird von unterschiedlichen Faktoren wie der vorhanden Infrastruktur oder dem Freizeitangebot beeinflusst. Vor allem zentrumsnahe und im Süden von Köln gelegene Objekte weisen ein zum Teil deutlich höheres Preisniveau auf als die äußeren Stadtteile. 

Sehr gute Lage

Stadtteile in Köln mit sehr guter Lage sind unter anderem Lindenthal, Marienburg, Hahnwald, Klettenberg und Teile der Neu- sowie Altstadt. Hiesige Ein- und Zweifamilienhäuser weisen Spitzenpreise von bis zu 7 Millionen Euro auf. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen hier deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt: Zwischen 7.500 Euro und 18.000 Euro müssen Anleger pro Quadratmeter Wohnfläche zahlen. Für Mehrfamilienhäuser werden Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 5.000 Euro aufgerufen.

Gute Lage

Auch in den guten Lagen befinden sich die Immobilienpreise in Köln auf hohem Niveau. Stadtteile, die in diese Kategorie fallen, sind vor allem zentrumsnahe Gebiete wie die Altstadt, Deutz, Neuehrenfeld und die Neustadt. Die dortige Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt durchschnittlich zwischen 1,25 Million Euro und 3,5 Millionen Euro. Eigentumswohnungen erzielen im Durchschnitt Quadratmeterpreise zwischen 5.500 Euro und 9.000 Euro. Für Wohn- und Geschäftshäuser werden Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 4.200 Euro aufgerufen.

Mittlere Lage 

Moderater gestalten sich die Immobilienpreise in den mittleren Lagen von Köln, zu denen vor allem die Gebiete östlich des Rheins zählen. Unter anderem fallen die Stadtteile Kalk, Mühlheim, Potz und Ensen in diese Kategorie. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Stadtteilen ergibt sich eine Preisspanne zwischen 700.000 Euro und 1,65 Millionen Euro. Eigentumswohnungen in diesen und anderen Stadtteilen in mittlerer Lage erzielen Preise zwischen 4.500 Euro und 7.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für Wohn- und Geschäftshäuser werden hier Quadratmeterpreise zwischen 2.400 und 3.000 Euro aufgerufen.  

Einfache Lage

Die geringste Investitionshürde weisen naturgemäß die Stadtteile in einfacher Lage auf. Hierzu zählen unter anderem Höhenhaus, Holweide, Buchheim, Höhenberg und Vingst. Die hiesigen Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser beginnen bei 400.000 Euro und erzielen ein Spitzenniveau von 750.000 Euro. Auch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sind mit einer Spanne von 3.000 Euro bis 4.000 Euro vergleichsweise günstig. Für Wohn- und Geschäftshäuser liegt die Spanne zwischen 2.000 und 2.600 Euro auf einem stabilen Niveau.

Eine Trendwende bei den kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen ist in Köln aktuell nicht abzusehen. Tina Fröhlich von Engel & Völkers Köln fasst die Marktlage zusammen:

„Noch immer prägen eine wachsende Nachfrage und ein geringes Angebot den Immobilienmarkt in Köln. Das Coronavirus hat gezeigt, dass sich nichts am grundsätzlichen Wohnbedürfnis der Menschen geändert hat. Ihnen ist vielmehr bewusst geworden, wie wichtig ein schönes Zuhause ist. Bei Privatkäufern manifestiert sich der Wunsch nach einem Rückzugsort zum Wohlfühlen. Immobilien in hochwertigen Lagen Kölns erweisen sich daher weiterhin als ideales Investment.”

Noch mehr fundierte Einblicke zum Wohnimmobilienmarkt in 71 Großstädten in Deutschland erhalten Sie in unserem aktuellen Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2021/2022 oder bei einem persönlichen Gespräch mit Deutschlands fairstem Immobilienmakler. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Jörn Freudenberg von Engel & Völkers Commercial Köln ordnet den Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ein: "Der Wohnmarkt zeigt sich von der Pandemie unbeeindruckt, wodurch das Investoreninteresse weiter gewachsen ist. Allerdings hat sich der Mietanstieg durch Markteingriffe wie die Mietpreisbremse abgebremst. Auch der Einwohnerzuwachs Kölns stagniert. Trotz des niedrigen Zinsniveaus hat sich der Kaufpreisanstieg auf hohem Niveau mithin verlangsamt. Das Risiko der Abwanderung von Käufern ist derzeit überschaubar. Weitere Regulierungen würden den Markt uninteressanter werden lassen."

Faktoren, Entwicklungen, Mietpreise und Immobilienpreise in Köln und insgesamt 67 deutschen Städten finden Sie in unserem aktuellen Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2021. 

"Noch immer prägen eine wachsende Nachfrage und ein geringes Angebot den Immobilienmarkt in Köln. Das Coronavirus hat gezeigt, dass sich nichts am grundsätzlichen Wohnbedürfnis der Menschen  geändert hat. Ihnen ist vielmehr bewusst geworden, wie wichtig ein schönes Zuhause ist. Bei Privatkäufern manifestiert sich der Wunsch nach einem Rückzugsort zum Wohlfühlen. Immobilien in hochwertigen Lagen Kölns erweisen sich daher weiterhin als ideales Investment."