Marktreport Köln


Aktuelle Zahlen, Analysen und Prognosen

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Immobilienpreise Köln – aktuelle Statistiken zu allen Immobilientypen

Mit mehr als einer Million Einwohnern zählt Köln nach Hamburg, Berlin und München zu den größten Städten Deutschlands. Die Rheinmetropole ist aufgrund seiner Bedeutung für Wirtschaft, Forschung und Bildung zugleich einer der begehrtesten Wohnorte der Bundesrepublik. Das ist auch an der Entwicklung der Immobilienpreise in Köln abzulesen, die wie vielerorts seit Jahren kontinuierlich ansteigen.


Welche Preise MieterInnen, AnlegerInnen und VerkäuferInnen in der Stadt am Rhein erwarten können, wie die Immobilienpreise in den einzelnen Stadtteilen variieren und ob der stetige Aufwärtstrend auch in Zukunft anhalten wird, erläutert im Folgenden unser Marktbericht.


Inhaltsverzeichnis


1. Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Köln

 Hamburg
- Kennzahlen für Köln

Aufgrund ihrer Attraktivität verzeichnet die Stadt Köln seit Jahren ein stetiges Bevölkerungswachstum. So stieg die Bevölkerungszahl seit 2014 um +3,9 Prozent auf 1,085 Millionen Einwohner an. Der stete Anstieg der Metropolenbewohner lässt die Nachfrage nach Wohnraum nicht abreißen. Dass der hohe Bedarf an Immobilien in Zukunft nachlassen wird, ist unwahrscheinlich: Bei einer prognostizierten Einwohnerzahl von 1,2 Millionen bis 2040 ist ein Ende des Bevölkerungsbooms aktuell nicht abzusehen. 


Durch den hohen Bedarf an Wohnraum ist die Leerstandsquote in Köln wie in vielen anderen deutschen Großstädten niedrig. Nur 0,9 Prozent des verfügbaren Wohnraumes sind in der Rheinmetropole ungenutzt. Engel & Völkers geht davon aus, dass auch das aktuell größte Stadtentwicklungsprojekt, die Parkstadt Süd im Stadtteil Bayenthal, diese Situation nur geringfügig mindern können wird.

2. Mietpreise in Köln

Betrachtet man die Entwicklung der Mietpreise in Köln, muss zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten differenziert werden. Die Angebotsmieten im Neubausektor stiegen 2020 um +3,32 Prozent. Somit zahlen MieterInnen in der Rheinmetropole aktuell durchschnittlich 13,08 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auf einen Zeitraum von fünf Jahren gesehen zogen die Mietpreise dagegen an. Seit 2016 stieg der Mietzins für Neubauten in Köln im Durchschnitt um +7,65 Prozent an. 


Durchweg positiv entwickeln sich die Mietpreise bei den Bestandsimmobilien. MieterInnen zahlten im Jahr 2020 durchschnittlich einen Quadratmeterpreis von 11,73 Euro. Damit lagen die Mieten in Köln durchschnittlich um +1,56 Prozent über dem Vorjahresniveau. In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Mieten für bestehende Immobilien mit einem Plus von +11,5 Prozent sogar noch stärker an als bei den Neubauten. 


So entwickeln sich die Angebotsmieten in Bestand und Neubau

 Hamburg
- Angebotsmieten in Köln 2020

Eine Auswahl unserer aktuellen Angebote in Köln


3. Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen in der Rheinmetropole – sowohl bei Bestandsimmobilien als auch im Neubausektor. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Köln liegt aktuell bei 4.301 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert hängt jedoch stark davon ab, ob es sich bei dem Objekt um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt. Im Falle bestehender Immobilien zahlten AnlegerInnen im vergangen Jahr einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.181 Euro. Die Preise zogen somit im Vergleich zu 2019 noch einmal um +7,95 Prozent an. Betrachtet man die Entwicklung der Immobilienpreise für Eigentumswohnungen über die vergangenen fünf Jahre, liegt die Preissteigerung sogar bei +39,69 Prozent.


Naturgemäß liegt das Preisniveau für Neubauten noch einmal höher. Allerdings stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in diesem Sektor prozentual gesehen geringfügiger an als die der Bestandsimmobilien. Ein Quadratmeter Wohnfläche in einem Kölner Neubau kostete im Jahr 2020 durchschnittlich 5.517 Euro und damit +4,51 Prozent mehr als im Vorjahr. In den vergangenen fünf Jahren zogen die Preise für Eigentumswohnungen in Köln durchschnittlich um +27,33 Prozent an. 


So entwickeln sich die Kölner Angebotspreise für Eigentumswohnungen

 Hamburg
- Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Köln


4. Immobilienpreise für Häuser in Köln

Auch der Häusermarkt in Köln ist von einem anhaltend hohen Preisniveau gekennzeichnet, wenngleich die Preise hier zuletzt nicht so stark anstiegen wie im Falle der Mieten. Ein Einfamilienhaus in der Rheinmetropole kostete im zweiten Quartal 2020 durchschnittlich 701.184 Euro. Das entspricht einem Plus von +1,6 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019.


Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser in Köln

Durch eine hohe Nachfrage steigen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser und Mehrfamilienhäuser in Köln seit Jahren an. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2019 bei 3.253 Euro pro Quadratmeter. Preise und Faktoren steigen aktuell in allen Stadtteilen Kölns weiter an. Transaktionszahlen, Mieten, Preise und Faktoren finden Sie ausführlich in unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020.

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5. Immobilienpreise in Köln nach Stadtteilen

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen in Köln hängen in hohem Maße von deren Lage ab. Deshalb wird hierbei zwischen sehr guter, guter, mittlerer und einfacher Lage unterschieden. Die Einordnung eines Stadtteils in ein bestimmtes Lagegebiet wird von unterschiedlichen Faktoren wie der vorhanden Infrastruktur oder dem Freizeitangebot beeinflusst. Vor allem zentrumsnahe und im Süden von Köln gelegene Objekte weisen ein zum Teil deutlich höheres Preisniveau auf als die äußeren Stadtteile. 


Sehr gute Lage

Stadtteile in Köln mit sehr guter Lage sind unter anderem Lindenthal, Marienburg, Hahnwald, Klettenberg und Teile der Neu- sowie Altstadt. Hiesige Ein- und Zweifamilienhäuser weisen Spitzenpreise von bis zu 6,5 Millionen Euro auf. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen hier deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt: Zwischen 7.000 Euro und 18.000 Euro müssen Anleger pro Quadratmeter Wohnfläche zahlen. Für Mehrfamilienhäuser werden Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 5.000 Euro aufgerufen.


Gute Lage

Auch in den guten Lagen befinden sich die Immobilienpreise in Köln auf hohem Niveau. Stadtteile, die in diese Kategorie fallen, sind vor allem zentrumsnahe Gebiete wie die Altstadt, Deutz, Neuehrenfeld und die Neustadt. Die dortige Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt durchschnittlich zwischen 1 Million Euro und 3 Millionen Euro. Eigentumswohnungen erzielen im Durchschnitt Quadratmeterpreise zwischen 5.000 Euro und 8.500 Euro. Für Wohn- und Geschäftshäuser werden Quadratmeterpreise zwischen 2.700 und 3.500 Euro aufgerufen.


Mittlere Lage 

Moderater gestalten sich die Immobilienpreise in den mittleren Lagen von Köln, zu denen vor allem die Gebiete östlich des Rheins zählen. Unter anderem fallen die Stadtteile Kalk, Mühlheim, Potz und Ensen in diese Kategorie. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Stadtteilen ergibt sich eine Preisspanne zwischen 650.000 Euro und 1,55 Millionen Euro. Eigentumswohnungen in diesen und anderen Stadtteilen in mittlerer Lage erzielen Preise zwischen 4.000 Euro und 7.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für Wohn- und Geschäftshäuser werden hier Quadratmeterpreise zwischen 2.000 und 2.700 Euro aufgerufen. 


Einfache Lage

Die geringste Investitionshürde weisen naturgemäß die Stadtteile in einfacher Lage auf. Hierzu zählen unter anderem Höhenhaus, Holweide, Buchheim, Höhenberg und Vingst. Die hiesigen Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser beginnen bei 350.000 Euro und erzielen ein Spitzenniveau von 700.000 Euro. Auch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sind mit einer Spanne von 3.000 Euro bis 4.000 Euro vergleichsweise günstig.

Die Kölner Wohnlagen im Überblick

 Hamburg
- Wohnlagen in Köln


So viel kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in den Kölner Lagen (in Euro)

 Hamburg
- Preise nach Lagen für Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln

So viel kosten Eigentumswohnungen in den Kölner Lagen (Euro/m²)

 Hamburg
- Preise nach Lagen für Eigentumswohnungen in Köln

Eine Auswahl unserer aktuellen Kaufangebote in Köln


6. Prognose: Künftige Entwicklung der Immobilienpreise in Köln

Eine Trendwende bei den kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen ist in Köln aktuell nicht abzusehen. Tina Fröhlich von Engel & Völkers Köln fasst die Marktlage zusammen:


„Köln verzeichnete in den letzten Jahren einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs, dem ein knappes Angebot an Immobilien gegenübersteht. Der Immobilienmarkt in Köln ist weiterhin dynamisch. Die steigende Attraktivität Kölns sorgt nach wie vor für konsequente und stabile Preissteigerungen. Die starke Käufernachfrage führt zu steigenden Preisen in allen Marktsegmenten. Knapp die Hälfte unserer angebotenen Immobilien konnten wir diskret an unsere Suchkunden vermitteln.”

Noch mehr fundierte Einblicke zum Wohnimmobilienmarkt in 64 Großstädten in Deutschland erhalten Sie in unserem aktuellen Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2020/2021 oder bei einem persönlichen Gespräch mit Deutschlands fairstem Immobilienmakler. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!


Jörn Freudenberg von Engel & Völkers Commercial Köln ordnet den Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ein: „Die Nachfrage nach Immobilien in der Millionenstadt bleibt weiterhin hoch. Insbesondere vermögende Privatkunden mit langfristiger Anlageperspektive investieren bankenunabhängig in der Domstadt. Doch die Erkenntnis, dass es nicht immer nur nach oben gehen kann, verstärkt sich durch politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt bei vielen Marktteilnehmern. Auch aus diesem Grunde entscheiden sich wieder vermehrt Eigentümer für einen Verkauf bei aktuell sehr hohen Kaufpreisen am Markt.”


Faktoren, Entwicklungen, Mietpreise und Immobilienpreise in Köln und insgesamt 67 deutschen Städten finden Sie in unserem aktuellen Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020

7. Ansprechpartner – das sagt Ihre Expertin vor Ort

Tina Fröhlich, Engel & Völkers Köln

Tina Fröhlich

Engel & Völkers Köln

„Köln verzeichnete in den letzten Jahren einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs, dem ein knappes Angebot an Immobilien gegenübersteht. Der Immobilienmarkt in Köln ist weiterhin dynamisch. Die steigende Attraktivität Kölns sorgt nach wie vor für konsequente und stabile Preissteigerungen. Die starke Käufernachfrage führt zu steigenden Preisen in allen Marktsegmenten. Knapp die Hälfte unserer angebotenen Immobilien konnten wir diskret an unsere Suchkunden vermitteln."

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