Als Erbengemeinschaften eine Liegenschaft erben

Als Erbengemeinschaft eine Liegenschaft besitzen: Was bedeutet das?

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Liegenschaft, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie geht dabei in das Gesamteigentum aller Personen über, die nach den Bestimmungen im Erbrecht oder im Testament das Erbe erhalten.

Die Liegenschaft gehört damit allen Erbinnen und Erben gemeinsam. Einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft können deshalb nicht eigenständig über die Immobilie oder ihren Anteil daran verfügen. Wichtige Entscheidungen müssen von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft gemeinsam und einstimmig getroffen werden.

Tipp: Eine aktuelle und unabhängige Immobilienbewertung hilft dabei, den Marktwert der Liegenschaft realistisch einzuschätzen. Das schafft eine belastbare Entscheidungsgrundlage für die Erbengemeinschaft.

Welche Pflichten übernimmt eine Erbengemeinschaft?

Mit dem Erbe gehen gemäss Art. 602 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) auch alle mit der Liegenschaft verbundenen Pflichten an die Erbinnen und Erben über. Sie müssen daher auch die laufenden Kosten gemeinsam begleichen, beispielsweise:

• Hypothekarzinsen

• Unterhalt

• Versicherungen

• Verwaltung

• notwendige Reparaturen

• grössere Renovationen

• Nebenkosten

Die Kosten werden in der Regel entsprechend den Erbquoten aufgeteilt, sofern keine andere Vereinbarung besteht. Zudem gilt gemäss Art. 603 ZGB die Solidarhaftung: Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft haften solidarisch und unbegrenzt mit ihrem Privatvermögen für die Hypothekarschulden. Zahlt eine Erbin oder ein Erbe den eigenen Anteil nicht, können Gläubiger also ausstehende Beträge bei den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft einfordern.

Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?

Da wichtige Entscheidungen grundsätzlich einstimmig getroffen werden müssen, kann bereits die Gegenstimme einer einzelnen Erbin oder eines einzelnen Erben einen Verkauf oder andere Vorhaben blockieren.

Umso wichtiger ist es, solche Konflikte zu vermeiden. In vielen Fällen stehen unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunft der Immobilie am Ursprung von Unstimmigkeiten. Das gilt besonders, wenn es sich bei der geerbten Liegenschaft um das Elternhaus handelt. Hier spielen neben finanziellen Interessen auch persönliche Erinnerungen und emotionale Bindungen eine wichtige Rolle.

Es lohnt sich daher, wenn alle Beteiligten früh über ihre Wünsche und Erwartungen sprechen. Auch ein Testament oder Erbvertrag, die frühzeitige Einbindung einer Willensvollstreckerin oder eines Willensvollstreckers beziehungsweise eine fachliche Beratung sowie eine vollständige Dokumentation der Immobilie können helfen, Unklarheiten zu vermeiden.

Konflikte in einer Erbengemeinschaft beilegen

Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Erbengemeinschaft, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um Einigkeit zu schaffen:

1. Interessen offenlegen: Alle Beteiligten setzen sich zusammen und legen ihre Wünsche und Bedürfnisse offen. Möchte jemand das Elternhaus selbst bewohnen und kann die Person die anderen Erb:innen auszahlen? Ist jemand auf die Liquidität aus dem Verkauf angewiesen? Oder besteht eine starke emotionale Bindung an die Immobilie? So lässt sich oft eine gemeinsame Lösung finden.

2. Objektiven Immobilienwert ermitteln: Unterschiedliche Preisvorstellungen sind ein häufiger Streitpunkt. Insbesondere bei einer starken emotionalen Bindung an die Liegenschaft können schnell unrealistische Preiserwartungen entstehen. Zugleich werden Faktoren wie die Ausnutzungsmöglichkeiten des Grundstücks unterschätzt – gerade bei älteren Einfamilienhäusern kann das Potenzial des Grundstücks entscheidend sein.

Eine unabhängige Immobilienbewertung schafft eine nachvollziehbare und objektive Entscheidungsgrundlage.

3. Neutrale Vermittlung hinzuziehen: Sind die Fronten verhärtet, kann eine Mediation oder neutrale fachliche Beratung helfen, unterschiedliche Interessen zu klären und eine einvernehmliche Lösung zu erarbeiten. Eine Möglichkeit ist auch ein offizielles Schlichtungsverfahren bei der zuständigen Schlichtungsbehörde.

4. Rechtliche Erbteilung umsetzen: Hat auch ein Schlichtungsverfahren keine Einigung gebracht, kann eine Erbin oder ein Erbe die gerichtliche Erbteilung verlangen. Eine solche Auseinandersetzung kann jedoch langwierig und kostenintensiv sein. Dabei ist nicht sichergestellt, dass die Wünsche der einzelnen Erb:innen so gewahrt bleiben – etwa, wenn das Gericht die öffentliche Zwangsversteigerung der Immobilie verfügt.

Verkauf, Vermietung oder Übernahme der Liegenschaft: diese Optionen haben Erbengemeinschaften

Grundsätzlich haben Erbengemeinschaften drei Möglichkeiten, mit der Immobilie umzugehen – sofern sie sich einigen können.

• Sie können die Immobilie verkaufen und den Verkaufserlös – abzüglich der Kosten für den Verkauf – gemäss der Erbquote aufteilen.

• Sie können die Immobilie im gemeinsamen Besitz behalten und vermieten.

• Eine Erbin oder ein Erbe übernimmt die Liegenschaft und zahlt die übrigen Erben und Erbinnen aus.

Jede Lösung hat eigene Vorteile und Herausforderungen. Welche im Einzelfall sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen Situation ab.

5 Tipps für Erbengemeinschaften, die eine Liegenschaft erben

• Frühzeitig miteinander sprechen: Klären Sie möglichst früh, welche Interessen die einzelnen Erbinnen und Erben haben. Besprechen Sie dabei auch, welche Möglichkeiten für die Zukunft der Immobilie infrage kommen und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.

• Emotionale Aspekte berücksichtigen: Gerade beim Elternhaus sind Emotionen im Spiel. Es kann helfen, emotionale Wünsche und finanzielle Interessen getrennt voneinander zu besprechen.

• Rechtliche Beratung frühzeitig prüfen: Bei komplexen Erbsituationen oder Fragen zur Erbteilung sollte rechtliche Beratung in Anspruch genommen werden. So schaffen Sie Transparenz für alle Beteiligten.

• Unterlagen vollständig zusammentragen: Bewahren Sie wichtige Dokumente zur Liegenschaft zentral und für alle Erbinnen und Erben zugänglich auf. Häufig fehlen Dokumente, die für eine fundierte Bewertung und die spätere Verkaufsabwicklung wichtig sind. Dazu gehören unter anderem aktuelle Grundbuchauszüge, Pläne, Wohnflächenangaben, Baubeschriebe oder Unterlagen zu früheren Renovationen und Investitionen.

• Neutrale Unterstützung einbeziehen: Ziehen Sie bei festgefahrenen Meinungsverschiedenheiten frühzeitig eine unabhängige Fachperson – etwa eine Maklerin oder einen Mediator – hinzu, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Fazit: Eine gemeinsame Lösung braucht eine gute Grundlage

Eine geerbte Liegenschaft gehört der Erbengemeinschaft gemeinsam – einzelne Erbinnen und Erben können grundsätzlich nicht allein über die Immobilie verfügen. Je mehr Transparenz bezüglich der persönlichen Interessen und Wünsche sowie bezüglich der Finanzierung, der Kosten und des Immobilienwerts herrscht, desto leichter lässt sich in der Regel eine für alle Beteiligten nachvollziehbare Lösung finden.