Tutto ciò che c'è da sapere sull'imposta sugli utili immobiliari nel Cantone dei Grigioni

Imposta sulle plusvalenze immobiliari nel Cantone dei Grigioni: ecco come funziona

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari deve essere pagata, in linea di principio, dal venditore o dalla venditrice quando un immobile viene ceduto realizzando un guadagno. La dichiarazione d’imposta separata deve essere presentata entro 90 giorni dalla sua spedizione.

Nel Cantone dei Grigioni, le plusvalenze immobiliari inferiori a 4’200 franchi sono esenti da imposta. Per le plusvalenze superiori si applica un’aliquota fiscale progressiva: maggiore è la plusvalenza imponibile, maggiore è l’aliquota fiscale. Inoltre, a seconda della durata del possesso, sono possibili maggiorazioni o riduzioni.

Nei Grigioni vige il sistema dualistico: sono soggette all’imposta sulle plusvalenze immobiliari solo le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili facenti parte del patrimonio privato delle persone fisiche.

Le plusvalenze delle persone giuridiche derivanti dalla vendita di immobili facenti parte del patrimonio aziendale, nonché le plusvalenze derivanti dal commercio immobiliare a titolo professionale, sono invece soggette all’ordinaria imposta sul reddito o sugli utili.

Suggerimento: ulteriori informazioni, dati di contatto e documenti relativi alla dichiarazione dei redditi sono disponibili sul sito web ufficiale del Cantone dei Grigioni.

Come viene calcolata l’imposta sugli utili immobiliari nei Grigioni?

La base imponibile è costituita dall’utile immobiliare imponibile, che corrisponde al ricavo della vendita al netto dei costi di investimento.

Ricavo della vendita
– Prezzo di acquisto
– Investimenti che aumentano il valore
– Spese deducibili

= Utile immobiliare imponibile

Una particolarità del Cantone dei Grigioni è che si tiene conto dell’inflazione dei costi di investimento. Se l’indice nazionale dei prezzi al consumo è variato di oltre il dieci per cento dall’ultima cessione dell’immobile soggetta a imposta, i costi di investimento vengono adeguati nella misura pari alla metà di tale variazione.

Inoltre: dalle plusvalenze imponibili possono essere dedotte le perdite subite negli ultimi dieci anni dalla vendita di immobili privati nel Cantone.

Nel Cantone dei Grigioni sono ammesse le seguenti deduzioni ai fini del calcolo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari

Prezzo di acquisto:
Il prezzo di acquisto originario attestato da atto pubblico, comprensivo di tutti i costi di acquisto, quali le spese notarili o le spese di iscrizione nel registro fondiario.

Investimenti che aumentano il valore:
Investimenti per costruzioni permanenti, risanamenti, allacciamenti, ristrutturazioni, ampliamenti.

Contributi dei proprietari fondiari:
Contributi perimetrali, imposte sul plusvalore e oneri statali simili.

Costi di intermediazione:
Commissioni di agenzia usuali e spese accessorie relative alla vendita dell’immobile.

Perdite:
Perdite subite a seguito di altre vendite immobiliari nel Cantone dei Grigioni negli ultimi dieci anni.

Importante: le spese di manutenzione o le spese volte esclusivamente al mantenimento del valore non sono deducibili.

A quanto ammonta l’imposta sulle plusvalenze immobiliari nei Grigioni?

Nel Cantone dei Grigioni, le plusvalenze immobiliari fino a 4’200 CHF sono esenti da imposta. Oltre tale soglia, l’onere fiscale aumenta in base all’entità della plusvalenza.

L’aliquota fiscale è pari al 5 per cento sui primi 9’100 franchi e aumenta dell’1 per cento per ogni ulteriore tranche di plusvalenza di 9’100 franchi, fino a raggiungere l’aliquota massima del 25 per cento per la tranche compresa tra 172’900 e 191’000 franchi.

A partire da un utile di 191'000 franchi, si applica l’aliquota massima del 15% sull’intero utile immobiliare.

Maggiorazioni e riduzioni dell’imposta sugli utili immobiliari

Nei Grigioni è prevista una maggiorazione se l’immobile è stato detenuto per meno di 2 anni. Inoltre, viene premiata una detenzione di lunga durata: a partire da 10 anni di possesso si ottiene uno sconto dell’1,5% all’anno, fino a un massimo del 51%.

Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari nel Cantone dei Grigioni

Calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari a seguito della vendita di un immobile dopo 12 anni e con un aumento di valore di 200’000 franchi nel Cantone dei Grigioni:

Prezzo di vendita: CHF 1’000’000
Prezzo di acquisto: CHF 800’000
Investimenti deducibili: CHF 50'000
Altre deduzioni, ad es. spese di mediazione: CHF 5'000

= Utile imponibile: CHF 145'000

Aliquota base per l'imposta sugli utili immobiliari: CHF 34'270
Durata di detenzione: 12 anni (= riduzione del 3%)

→ Imposta effettiva sulle plusvalenze immobiliari nel Cantone dei Grigioni: CHF 33'242

A titolo di confronto:
Stesso immobile, ma periodo di detenzione di soli 9 mesi:
Aliquota base CHF 34'270
Maggiorazione per breve periodo di detenzione = 32%

→ Importo effettivo dell’imposta: CHF 45'236

In quali casi viene differita l’imposta sugli utili immobiliari?

In determinati casi, nel Cantone dei Grigioni è possibile differire l’imposta sugli utili immobiliari. Ciò vale, tra l’altro, nei seguenti casi:

• Un’eredità, un anticipo sull’eredità o una donazione

• Trasferimenti di proprietà tra coniugi, ad esempio nell’ambito di una liquidazione del regime patrimoniale.

• Un acquisto sostitutivo di un'abitazione ad uso proprio, a condizione che il ricavato della vendita venga investito entro due anni in un nuovo immobile, anch'esso ad uso proprio, in Svizzera.

L’imposta non viene esentata, ma diventa esigibile solo in occasione di una successiva vendita soggetta a imposta.

Importante: il differimento dell’imposta in caso di acquisto sostitutivo si applica solo agli immobili ad uso proprio. Sono esclusi gli appartamenti di vacanza, le seconde case e gli immobili a reddito.