Mehrfamilienhaus in Deutschland

Vergleichen Sie interaktiv Marktdaten für verschiedene Städte in Deutschland

Der deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser, wozu auch Mehrfamilienhäuser zählen, zeigt sich trotz aktueller wirtschaftlicher und geopolitischer Herausforderungen als eine vergleichsweise sichere Anlageklasse. Besonders die Fundamentaldaten vieler Städte verdeutlichen, dass dies voraussichtlich auch langfristig so sein wird. Die Entwicklungen sind jedoch regional unterschiedlich. Mithilfe unserer interaktiven Grafiken können Sie aktuelle Marktdaten wie Transaktionen, Preise oder Mietrenditen in verschiedenen Städten Deutschlands miteinander vergleichen. Unsere Datenbank wird im Hintergrund laufend aktualisiert.

Das Interesse an Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland ist ungebrochen hoch, was sich auch in den Transaktionsdaten widerspiegelt: Nachdem 2024 wieder steigende Transaktionen festzustellen waren, setzte sich die positive Entwicklung auch im Jahr 2025 fort. Unsere Prognosen gehen von 37.000 bis 39.000 Veräußerungen aus, was eine Steigerung von 7 bis 13 % zum Vorjahr entspricht. Das Transaktionsvolumen ist 2025 ebenfalls gestiegen und es wurde voraussichtlich ein Geldumsatz zwischen 35 und 38 Mrd. EUR erzielt.

Für das Jahr 2026 ist trotz einer nach wie vor stagnierenden Wirtschaft und geopolitischer Herausforderungen bisher eine moderat steigende Handelsaktivität zu erwarten. Die jüngsten Entwicklungen im Nahost-Konflikt beeinflussen derzeit jedoch deutlich die Höhe der Energiepreise, der Bauzinsen sowie der Inflationsrate. Eine erhöhte Wohnraumnachfrage bei begrenztem Angebot führt aber auch in den nächsten Jahren dazu, dass Wohnen künftig eine gefragte Assetklasse bleiben wird und ein langfristig lukratives Investment darstellt.

Wie entwickeln sich die Wohnungsmieten?

Für Bestandshalter stellt die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot vielerorts eine gute Vermietbarkeit dar, denn das Risiko eines Mietausfalls ist äußerst gering. Vor allem in den Metropolen und in vielen Universitätsstädten ist eine sehr hohe Vermietungsquote gegeben, sodass diese Märkte besonders für risikoaverse Investierende interessant sind. Aus der Notwendigkeit der Sanierung vieler Bestandsobjekte ergibt sich darüber hinaus auch vielerorts ein solides Mietsteigerungspotenzial. Die Mieten sind in den letzten zehn Jahren bereits flächendeckend kontinuierlich gestiegen, besonders seit 2020 hat die Mietentwicklung deutlich angezogen.

Trends, die den Mietmarkt beeinflussen:

• Marktverknappung: Eine anhaltende Nettozuwanderung trifft auf ein stagnierendes Angebot. Zwar stiegen die Baugenehmigungen im Jahr 2025 leicht an, eine Entlastung durch Fertigstellungen wird jedoch frühestens für Ende 2027 prognostiziert.

• Geringe Leerstände: Gemäß dem CBRE-empirica-Leerstandsindex lag die marktaktive Leerstandsquote für Mehrfamilienhäuser zuletzt bundesweit bei lediglich 2,2 %.

• Marktentwicklung: Im vierten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Angebotsmiete bundesweit bei 10,42 €/m², ein Zuwachs von 4,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

• Sanierung als Renditehebel: Über die energetische und substanzielle Sanierung von Bestandsobjekten lassen sich zusätzliche Mietsteigerungspotenziale realisieren, die über die marktübliche Entwicklung hinausgehen.

Welche Preise und Renditen können mit einem Mehrfamilienhaus erzielt werden?

Die aktuelle Marktsituation bietet attraktive Rahmenbedingungen für den Einstieg. Während sich die Preise wieder stabilisiert und in einigen Regionen sogar leicht angezogen haben, ergeben sich insbesondere im Bereich der Value-Add-Strategien signifikante Renditechancen. Mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 1.996 €/m² (Q4 2025) liegen Bestandsimmobilien bundesweit rund 5,5 % unter dem Höchstwert von 2022. Zudem haben sich die Preise für Neubauobjekte bei durchschnittlich 4.019 €/m² (Q4 2025) stabilisiert, sind im Mittel aber doppelt so hoch als bei Bestandsimmobilien.

Aktuelle Chancen auf dem Markt für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien:

• Investitionsspielraum: Die Preisdifferenz zwischen Bestand und Neubau ermöglicht die Finanzierung gezielter Modernisierungsmaßnahmen.

• Wertsteigerung: Sanierte Bestandsobjekte in innerstädtischen Lagen kombinieren moderatere Einstiegspreise mit hohem Aufwärtspotenzial.

• ESG-Konformität: Durch energetische Sanierungen und die Nutzung staatlicher Fördermittel lassen sich Bestandsportfolios langfristig ESG-konform und zukunftssicher aufstellen.

Die Phase rasanter Renditesprünge ist vorbei. Während sich die Mieten seit Jahren positiv entwickeln, zeigen die durchschnittlichen Preise mit einem moderat steigendem Niveau in dieselbe Richtung. Eine Renditekompression im Jahresverlauf 2026 bleibt jedoch unwahrscheinlich. Die Bruttoanfangsrendite in den A-Städten liegt mit 4,1 % (Q4 2025) weiterhin über dem Niveau zehnjähriger Bundesanleihen. Dieser positive Spread bestätigt die anhaltende Attraktivität von Wohn- und Geschäftshäusern als wertstabile Assetklasse.

Der Fokus am Investmentmarkt liegt verstärkt auf Objekten mit Optimierungspotenzial. Die Kombination aus stabilen Cashflows, staatlichen Förderungen für energetische Sanierungen und dem moderaten Preisniveau im Bestand definiert das aktuelle Marktumfeld als günstigen Zeitpunkt für den strategischen Portfolioaufbau.